דירות להשקעה באירופה – איך ומה קונים?

עולם הנדל"ן בעל מגוון רחב של יעדים וסוגי נכסים. אולם, אירופה ממקמת עצמה, בשנים האחרונות, כנקודה המשתלמת ביותר. אילו נכסים, העונים על הקריטריון דירות להשקעה באירופה, הכי משתלמים לרכישה?
תוכן העמוד:

השקעות נדל"ן הפכו לאפיק השקעה פופולרי מאוד בקרב הישראלים. העובדה שהנכס מוחשי, הניתן למימוש לפי תנאי השוק בכל עת, ללא חסמים מובנים בשוק, מביאים ישראלים רבים להעדיף את שוק הנדל"ן. בפני המשקיע הממוצע עומדות הן השקעות בארץ, והן מעבר לים. מה צריך לבחון בטרם בחירת השקעה ספציפית?

 

אפיקי השקעה

ראשית, על משקיע הנדל"ן לבחון את אפיקי ההשקעה העומדים בפניו, ולבחון נקודות השקעה בהתאם לכך. כך, במידה ואדם מעוניין להשקיע בדירה למגורים, יהא עליו לבחון האם ישנה הגירה חיובית אל העיר וכן מה היקף קהל היעד המקומי, לשם בחינת ביקוש. ככל שמעוניין להשכיר לסטודנטים, עליו לאתר את הנקודות בהן מצויות אוניברסיטאות בעלות מוניטין גבוהה.

בחינה זו תבטיח יצירת התאמה בין הנכס שיימצא לבין רצונותיו של המשקיע.

 

כלכלה מקומית

בטרם ביצוע השקעת נדל"ן, על הרוכש לבצע מחקר שוק קצר אודות הכלכלה המקומית. בין היתר, על המשקיע לבחון היכן מצויים מרכזי התעסוקה הגדולים, אליהם מגיעים תושבי המקום לעבוד, מהם אפיקי התעסוקה במקום, דוגמת תיירות, פיננסיים ועוד, ואף מהו שיעור התרומה של נקודת ההשקעה לכלכלה המקומית.

לבחינה זו שתי סיבות עיקריות. ראשית, ככל שתרומת העיר לכלכלה גבוהה יותר, כך שיעור הכספים שיועברו לפיתוחה גדל. שנית, ככל שמצבם הסוציו אקונומי של תושבי העיר גבוהה יותר, כך פוחת הסיכוי לבעיות תשלום שכר הדירה, מה שמעניק לכם שקט נפשי.

 

מחיר, מיסוי ותשואה

עלינו להיות ריאליים. עלינו לבחון מהו גובה הסכום שאנו יכולים להשקיע, ורק לאחר מכן להתאים את הנכס אליו. רכישת נכס באופן ממונף יתר על המידה, יכול להביא להפסדים גדולים מאשר הכנסות, במידה ולא יושכר.

לאחר שמצאנו את טווח המחירים האידיאלי עבורנו, נאתר את נקודה ההשקעה, אשר עונה על אפיק ההשקעה שהגדרנו ובעלת מצב כלכלי איתן, בה שיעור התשואה הוא הגבוהה ביותר.

יש לזכור ששיעור התשואה תלוי רבות בשיעור המס אותו אנו נשלם, ומשכך, יש לבחון גם את ההיבט האמור.

 

דירות להשקעה באירופה – בינגו

מחירים נוחים ופיזור סיכונים

מעבר לעובדה שטווח המחירים המוצע באירופה רחב בהרבה מהטווח הקיים בארץ, חלק מנקודות ההשקעה מעניקות אפשרות רכש, הנמוכה מזו המצויה בישראל עשרות מונים.

בין הנקודות האטרקטיביות המדוברות ניתן למצוא את מזרח אירופה, מזרח גרמניה וצפון אנגליה, בהן בעד מחיר דירה ממוצעת במרכז הארץ, ניתן לרכוש מספר נכסים. מעבר לחיסכון הכלכלי, השקעות אלו מאפשרות לפזר את הסיכון הגלום בהשקעה.

 

תשואה גבוהה יותר

בניגוד למדינת ישראל, בה שיעורי התשואה נעים בין 4% – 3% בלבד, המחירים הזולים מעבר לים מקימים שיעור תשואה גבוה יותר. שוק הנדל"ן עובד על פי היצע וביקוש. בשל מחירי הנדל"ן הנמוכים, לצד הוצאות מחייה נמוכות יותר, ניתן להעלות את שיעור דמי השכירות, כך שהתשואה שתתקבל תגיע לעיתים לכדי 10% – 8%.

 

מרחק ותרבות

על אף מיקומה הגיאוגרפי, ישראל נתפסת כמדינה אירופית לכל דבר. כמו כן, בין ישראל לאירופה מפרידות, לכל היותר, 5 שעות טיסה. מרחק זה, לצד פער תרבותי שכמעט ואינו קיים, מאפשר הגעה זמינה לנכס, תוך הבנת צרכי השוכרים, אשר מהווים מקור הפרנסה נוסף עבור המשקיעים.

 

איך מבצעים השקעות נדל"ן באירופה?

מלאי אמביציה – משקיעים עצמאיים

בעבור אנשים שאוהבים ללמוד ולהעמיק, אשר באמתחתם זמן פנוי רב, מדובר על אפשרות משתלמת ביותר. לאחר שיבחנו את השוק על בוריו, בין היתר נתונים דמוגרפיים וכלכליים, אלו יוכלו למצוא את נקודת ההשקעה האופטימלית.

יש לציין כי מומלץ במקרים אלו להתייעץ עם אנשי מקצוע, לרבות עורכי דין מקומיים, בשל חוסר היכרות עם הדין המקומי. בנוסף, מומלץ ליצור קשר עם חברת ניהול, אשר תנהל את הנכס מרחוק ותעניק שקט נפשי.

 

קרנות REIT וקרנות השקעה

השקעה בדרך זו בעצם תנתק את המשקיע מהנכס הפיזי עצמו. השקעה בקרנות תפקיד בידיו של מנהל הקרן סכום כסף, עליו אותו לנהל כך שיעלה את ערכו. המשקיע בקרנות הופך לפאסיבי לחלוטין, שכן מלאכת התשואה מוטלת על כתפי מנהל הקרן, הנהנה מעמלות בגין רווחיו.

 

חברות השקעות נדל"ן

חברות אלו מאפשרות החזקה, באופן רשמי, בנכס, תוך התעסקות מועטה ככל הניתן. אותן חברות מאפשרות למשקיעים לבחור מספר מאפיינים, ולאחר מכן מחפשות בעבורו את הנכס. עוד באחריות החברה מצויים ניהול משא ומתן בשם המשקיע, דאגה לבדיקת הבית ושכירת אנשי מקצוע לשם חתימה על חוזה הרכישה.

 

טרנדים חמים – דירות סטודנטים ומגורים

על אף שדירות באירופה נפרסות לאורך אין ספור תחומים, בהם תחום ההשבחה והייזום וכן דירות לשכירות טווח קצר, בעיקר למטרות תיירות, ישנם שני אפיקי הכנסה עיקריים מדירות להשקעה באירופה.

 

סטודנטים – שוק בצמיחה

ישנן סיבות רבות אשר מביאות סטודנט ללמוד ביעד מסוים, בהן תעסוקה היקף התעסוקה בתחום הלימוד שבחר, יוקרת המוסד האקדמי ורמת הלימוד בו, עלות שכר הלימוד והמחייה בסביבת הפקולטה ועוד.

הבעיה העיקרית, הנגלית כלפי אוכלוסייה זו באירופה, היא המרחק. בעוד במדינת ישראל הקטנה ניתן להתנייד מעיר לעיר בשל הקרבה היחסית, ברחבי העולם, אין כך הדבר.

משכך, סטודנטים רבים מעתיקים את מקום מגוריהם המקורי בשל הלימודים האקדמאים. דוגמה לכך ניתן לראות בשלל סטודנטים לרפואה בארץ, אשר מעתיקים את מגוריהם, לאורך מספר שנים, בשל תנאי קבלה נוקשים בארץ.

 

שוק הסטודנטים – נקודות הבהרה

ראשית, יש לציין כי מדובר על שוק הנאמד ברווחים העומדים על 50 מיליארד דולרים בשנה, אשר בשל היעדר ההיצע, צפוי לצמוח ולגדול. עלייה ראשונה בהיקף הבנייה לשוק הסטודנטים היה ניתן לראות ב – 2015, שנה בה עלה היקף הבנייה לסטודנטים באנגליה ומזרח אירופה ביותר מ – 200%.

כמו כן, מדובר על אחד השווקים היציבים ביותר. בניגוד למה שניתן לחשוב, מספר מחקרים מצאו כי גם בעתות משבר כלכלי, אנשים מוצאים באקדמיה מפלט, אשר נתפסת כמוקד להבטחה תעסוקתית וסממן הצלחה.

כמו כן, כלל הסטודנטים מגישים את הוריהם כערבים לתשלום השכירות, מה שמבטיח את התשלום.

בנוסף, שוק שכירות הסטודנטים עובד לפי מיטה, ולא על פי נכס. בכל חדר סטודנטים מצויות 3 – 2 מיטות, מה שמאפשר את פיזור הסיכון.

 

מגורים – מנטליות אחרת

בניגוד לדעה הרווחת בארץ, לפיה צריך לפני הכל לקנות קורת גג שתהא בבעלותנו, באזורים רבים באירופה נהוגה מנטליות של מגורים בשכירות. הדוגמה המובהקת ביותר היא גרמניה, בה על פי מקורות שונים, רובם המכריע של הגרמנים גר בשכירות.

סיבה אחת למנטליות זו היא מחירי השכירות הנמוכים, הנובעים ממחירי הבתים הזולים. אולם, לא רק. בגרמניה בפרט, ניתן לראות רגולציה הפועלת לטובת שוכרי הדירות. דוגמה אחת לחקיקה בתחום היא אודות זכות בעל הנכס להעלאת השכירות, והקפאת העלאתם באופן מוחלט בברלין.

על אף האמור, התשואות אותן ניתן למצוא במדינות אלו עולה משמעותית על זו הניתנת בישראל, כך שאין מקום לדאגה.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב telegram
מאמרים נוספים שכנראה יעניינו אותך
להיות שותפים של חברות הבניה והיזמות הגדולות בקנדה וארה"ב
החל מ- 75,000 ש"ח ומעלה
הצטרפו למועדון המשקיעים של קרן 35
לקבלת הצעות להשקעה ללא עלות וללא התחייבות
דילוג לתוכן