השקעות נדל"ן – למה?
ישראלים רבים, במסעם אחר החופש הכלכלי המיוחל, מחפשים אחר אפיק השקעה שיוכל לספק תשואה פאסיבית הולמת. בעוד חלקם פונים אל עבר שוק ההון, יש הבוחרים להישאר בעולם הנכסים הגשמיים. אלו הם משקיעי הנדל"ן.
בעוד חלק מהמשקיעים בוחרים להישאר בגבולות הארץ, חלק ניכר מאלו בוחרים להעביר את כספם אל מעבר לים, שם ניתן לאתר תשואות עדיפות במחיר פחות. אחת הנקודות האטרקטיביות כיום, לביצוע השקעות נדל"ן מעבר לים, היא ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, ארצות הברית.
למה דווקא ארצות הברית
ראשית כל, ארצות הברית היא המדינה החזקה ביותר בעולם החופשי. חוסן זה, הנובע בין היתר בשל עוצמתה הכלכלית, מעניק שקט נפשי לרבים מאיתנו, אשר מעוניינים לבצע השקעה בטוחה ככל הניתן.
שנית, שטחה של ארצות הברית עומד על 9.833 מיליון קילומטרים רבועים. שטח עצום זה מביא להיצע נדל"ן שאינו נגמר בהשוואה למדינות אחרות, ובעיקר בהשוואה לישראל, אשר שטחה נאמד בכ – 22,145 קילומטרים רבועים בלבד.
50 מדינות – 50 אפשרויות
כידוע, ארצות הברית מורכבת מכ – 50 מדינות. אלו אומנם כפופות לחקיקה הפדרלית הכללית, אולם, לצד חקיקה זו, מתחזקת על מדינה מערכת חקיקתית מדינית. משכך, כל אחת מ – 50 המדינות המרכיבות את ארה"ב מתחזקת רגולציה עצמאית אודות תחום הנדל"ן, המאפשר למשקיעים לבחור ביעד המועדף עליהם, הן בשל מיסוי פחות והן בשל הגנה על בעלי הנכסים.
הקריטריונים לבחירת מדינה
כל משקיע, או לחילופין משקיע עתידי, יודע כי מספר הקריטריונים לבחירת נקודת ההשקעה אינו נגמר. אולם, לצד נקודות רבות וחשובות, דוגמת קיום הגירה חיובית לעיר, מרכזי מסחר ותעסוקה והיקף התיירות בעיר, קיים קריטריון אחד הניצב מעל כולם.
תשואה ומיסוי
כאמור לעיל, מרבית משקיעי הנדל"ן, אשר משלחים את כספיהם ליעד מעבר לים, עושים זאת בשל תשואה גבוהה יותר. אומנם יש לייחס לתשואה המקומית יחס רב, אך זו אינה שלמה ללא בחינת שיעור התשואה במדינה. לדוגמה, ניתן לראות את ג'קסונוויל, בה שיעור התשואה השנתי עומד על 9.24%. נתון זה, לצד היעדר תשלום מע"מ ברחבי המדינה והיעדר חבות מס בגין עסקאות נדל"ן בשטחי פלורידה, יוצרים יעד השקעה אידאלי.
איך להשקיע בנדל"ן בארה"ב – מודלים להשקעה
כפי שציינו, בטרם נבחר את נקודת ההשקעה יהא עלינו לבחון את שיעור התשואה והמיסוי. אולם, כפי שיתואר כעת, ישנם מספר מודלים לביצוע השקעה, להם צרכי מיסוי שונים. לדוגמה, מס שבח יהא רלוונטי כאשר אנו נהיה מעוניינים למכור את הנכס שבבעלותנו תוך תקופה קצרה, ושיעור המס על הכנסות משכירות יהא רלוונטי יותר כשאנו מעוניינים להחזיק בנכס לאורך זמן. אז מהם המודלים הקיימים בשוק הנדל"ן?
יזמות
יזמות, כשמה כן היא, ייזום פרויקטים. על פי רוב, חברות נדל"ן, אשר עוסקות בפיתוח פרויקטים, ייקחו על עצמן את האחריות לבניית הפרויקט. אל אותן החברות יצטרפו משקיעים שונים, לרבות קרנות השקעה ויחידים, אשר ירכשו יחידות השתתפות, או במילים אחרות, דירות, בפרויקט היזום.
היתרונות והחסרונות
חשוב להכיר את יתרונות וחסרונות הפרויקטים האמורים. מחד, מדובר על פלטפורמת ההשקעה בה הרווח הוא הגבוה ביותר. הסיבה לכך היא השקעה בדירה עוד בטרם תחילת הבניה, שלאחר השלמתה תעלה את ערכה באופן משמעותי, במיוחד לאור העובדה שעל דירות אלו לא מוטל מס שבח.
מנגד, היות ומדובר על פרויקט יזמי, וחוזה שמבטיח דירה לאחר בנייה, ישנן נקודות סיכון לא מעטות בדרך. אישורי בנייה שטרם התקבלו ועיכובים שונים, לרבות בהליכי הבנייה, יכולים להוביל לא פעם לעיכוב במסירת הדירה.
השבחה
בדומה לנאמר בפסקה המפרטת אודות מודל היזמות, גם כאן השבחה נובעת משמה. מודל ההשבחה בעצם דוגל ברכישת נכסים במחיר ומצב נמוך, לשם העלאת ערכו, בין אם בדרך של שיפוץ ובין אם על ידי הריסת המבנה כליל ובנייתו מחדש.
על אף שניתן לבצע את המודל המדובר גם על דירות פרטניות, עיקר הפרויקטים המדוברים, אשר מבוצעים ברחבי ארצות הברית, מתבצעים על גבי נכסי מולטי פמילי, בין היתר לשם פיזור הסיכון בין מספר נכסים וכן לשם הגדלת התשואה. משכך, גם כאן מרבית הפרויקטים יבוצעו על ידי אותן החברות היזמיות, אשר יקבלו השקעות מגופים שונים, לרבות גופים מוסדיים וקרנות השקעה.
רנטל
עסקאות רנטל נגזרות ממונח בשפה האנגלית, rent, שמשמעותו היא שכירות. בביצוע רנטל, ירכוש המשקיע נכס ויציע אותו להשכרה. על פי רוב, עסקאות רנטל יבוצעו על ידי משקיעים יחידים, אשר ישתמשו בשירותיהם של חברות הניהול לשם ניהול הנכס ואיתור שוכרים.
נקודות שוני והשקה
השוני בין העסקאות שהוצגו לעיל לבין לעיל, הוא בשוני בין אפיקי הרווח. בעוד בעסקאות ההשבחה והיזמות עיקר הרווח נובע מעליית ערכו של הנכס, עסקאות רנטל מאופיינות בתשואה חודשית, אשר מהוות הכנסה פאסיבית קבועה לאורך זמן. יש לציין כי ניתן לשלב בין פרויקט ההשבחה לבין נכס רנטל. לא פעם משקיעים אשר רוכשים נכס למטרת רנטל, מבצעים בו שיפוץ, אשר מביא הן להשבחת הנכס והן להגדלת שיעור דמי השכירות.
המלצות המערכת – קרנות נדל"ן וליווי השקעות
אחד מאפיקי ההשקעה המוצעים למשקיעי הנדל"ן הוא השקעה דרך קרנות הנדל"ן. קרנות הנדל"ן מקבלות את בסיס ההון שלהן ממשקיעים שונים, ומבצעת השקעות שונות לשם השאת הרווחים, בהם פרויקטים העוסקים ביזום והשבחה, כאמור לעיל, ועוד רבים. צוות התפעול של הקרן, כולל את חוד החנית של אנשי הנדל"ן והפיננסים, בהם מנהלי השקעות ואנליסטים, בוחרים בקפידה את הפרויקטים בהם ישקיעו, לאור מקצועיותם בתחום.
המלצה נוספת של מערכת האתר היא תשלום על ליווי ההשקעה. ליווי השקעות נדל"ן מעבר לים הוא תחום אשר תופס תאוצה, והסיבה ברורה לכל. משקיע הנדל"ן הממוצע לא יכול, כדרך קבע, להגיע אל נכסי הנדל"ן שבבעלותו. משכך, שימוש בחברת ניהול לשם ליווי ההליך יכולה לסייע רבות.
היתרונות שבהשקעה דרך קרנות
להשקעה בקרנות נדל"ן מספר יתרונות משמעותיים, אשר הופכים אותה לאחד מאפיקי ההשקעה הנפוצים כיום. ראשית, מנעד ההשקעה בקרנות האמורות גמיש למדי, שכן קרנות ההשקעה בנדל"ן מציעות את שירותיהן גם לבעלי יכולת מועטה יותר, ומאפשרות השקעה גם בסכום הנמוך מ – 100 אלף שקלים.
שנית, עומד מודל הרווח של קרנות הנדל"ן המדוברות. על פי רוב, מנהלי הקרן יתחילו להנות מדמי הניהול רק לאחר החזר ההשקעה למשקיעים השונים. מנטליות זו מבטיחה כי יש שמירה על אינטרס המשקיעים.
הליך הליווי – מה הוא כולל?
ליווי ההשקעה כולל מספר אלמנטים. ראשית, מרבית החברות יסייעו באיתור נכס להשקעה. החברה, שלרוב תתמחה באזור הגיאוגרפי בו תרצו לבצע השקעה, יוכלו לאתר את הנכס בעל פוטנציאל הרווח הגבוה ביותר, הן בביצוע השבחה והן בביצוע רנטל. כמו כן, החברה המלווה תבצע בדיקה לנכס, כדי לוודא שמצוי במצב ראוי למגורים, וככל שנמצא מתאים, תנהל משא ומתן לשם יצירת עסקה אידאלית עבורכם.
