משקיעי נדל"ן – סולידיים
תנודתיות בשוק ההון, הנגלה במיוחד על רקע תקופת הקורונה, לצד ריבית נמוכה מהבנקים, מביאה רבים לבצע השקעות נדל"ן.
הסיבות העיקריות לעליונות הנדל"ן, לפחות בענייני חלק מהמשקיעים, גלום בהיותו נכס פיזי, הניתן למימוש ולשימוש בכל עת, גם בעת איבוד ערכו. אולם, ישנן מספר סיבות נוספות, המביאות רבים אל עבר השקעה בטיט ולבנים.
הסיבות לרכש נדל"ן, כאמור, רבות ומגוונות, ועולות על הצורך של היחיד במחסה. מעבר לאמורים לעיל, ומעבר לעליית השוק היציבה והעקבית בעשורים האחרונים, ישנן שתי סיבות עיקריות להמשך רכש הנדל"ן.
יתרון ראשון – גב מהבנק
ראשית, נדל"ן הוא אפיק השקעה בעל פוטנציאל מינוף גבוה. מעטים הם אפיקי ההשקעה, שבעת הצורך, יאפשרו קבלת מימון העומד על 60% ומעלה מטעם הבנקים. משכך, ולאור העובדה שבמרבית המקרים יזכו בעלי הנכס להחזר הכספים, רבים גורסים כי ענף הנדל"ן הוא בעל יכולת פירעון גבוהה, המאפשרת רווח.
יתרון שני – פדיון וודאי
יש שיגרסו כי היתרון שהוצג לעיל, אודות המימון הרחב, יכול לעמוד לרועץ, שכן בעת מוות בטרם עת, יישארו שארי המנוח עם חובות עתק. אולם, ביטוח משכנתא, כלי שריר שלעיתים אף נדרש לשם קבלת המשכנתא, מאפשר פירעון ההלוואה בעת לכתו של בעל הנכס.
לפני המיקום – כמה טיפים לבחירת המיקום האופטימלי
אפיקי שוק – מכניסים כסף
בטרם תחליטו לבצע השקעת נדל"ן, יהא עליכם לבחון את היקף השוק הקיים באזור ההשקעה. בין היתר, יהא עליכם לבחון האם היקף ההגירה לעיר הוא חיובי או שלילי, שכן ככל שמספר התושבים בעיר גדל, יעלה הביקוש לנכס.
כמו כן, מומלץ לבדוק את היקף התיירות בנקודת ההשקעה, מספר המוסדות האקדמאים, התעסוקה וכן תוכניות הפיתוח לעתיד.
היקף ההשקעה – כמה שפחות, יותר טוב
לאחר איתור נקודות השקעה אופטימליות, בהן יש ביקוש מספק, עליכם לבדוק את היקף ההשקעה, הן הראשונית והן השוטפת.
ההשקעה הראשונית היא היקף ההון העצמי הנדרש מכם לביצוע העסקה. בעוד רכישת דירת 5 חדרים בתל אביב תניב תשואה יפה תוך הצגת ביקוש מתמיד, מדובר על עסקה שאינה בהישג יד לכל אדם.
משכך, יש ליצור התאמה בין מחיר הנכס לסכום ההשקעה שברשותכם.
כמו כן, על המשקיע לבחון מהו היקף ההשקעה העתידי בנכס. בין ההשקעות העתידיות ניתן למצוא תחזוקה פיזית, דוגמת טיפול בתשתיות ונכסים ישנים וכן התמודדות משפטית מול שוכרים, אשר מגיעים משכבות סוציו אקונומיות נמוכות יותר.
תשואה ומיסוי – כמה נטו בבנק?
שני פרמטרים השלובים זה בזה, שכן האחד משפיע על השני באופן ישיר. בעוד נכסים רבים יכולים להיראות אטרקטיביים למדי, בשל מחיר נמוך וביקוש גבוהה, ייתכן שהעסקה לא תהא משתלמת, הן בשל שיעור תשואה נמוך והן בשל שיעור מיסוי גבוה, אשר יביא לירידת ערך התשואה באופן משמעותי.
יש לציין כי לעניין תשואת הנכס, יש לבחון הן את אפיקי ההשבחה העתידיים והן את שיעור דמי השכירות החודשיים.
השקעות נדל"ן בארץ – כדאי?
לשם יצירת רקע כללי, נציג לכם את הפרמטרים הממוצעים אודות התשואה והמיסוי בארץ ישראל, לשם קבלת מידע מקדים בטרם חיפוש השקעה.
תשואה
על פי אתרים שונים, התשואה בארץ נעה בטווח שבין 4.4% – 2.2%. על אף שמדובר בתשואה העולה על זו המושגת בבנקים השונים, אשר תוכל לגדול עוד הודות להשבחת הנכס, ניתן לגרוס כי קיימים אפיקי השקעה בעלי פוטנציאל תשואה גדול יותר.
לשם הדגמה, דירת 3 חדרים בירושלים, אשר תעלה בממוצע כ – 1.95 מיליון שקלים, תניב שיעור תשואה העומד על 2.95%.
מקומות שאולי יהיו אטרקטיביים יותר לבני המעמד הבינוני הן השקעות בראש העין ובראשון לציון, בהן דירת 3 חדרים תעלה בממוצע 1.22 מיליון שקלים, אך תניב תשואה העומדת על 3.59% ו – 3.98% בהתאמה.
מס רכישה
מדרגות המס בישראל נחלקות ל – 2. מדרגות המס הראשונות הן בעבור דירת מגורים ראשונה, ומטילות שיעורי מיסוי בשיעורים נמוכים, לשם הקלה על רכישת דיור. עד סכום של 1,744,505 שקלים, יושת על בעל נכס מס בשיעור של 0%, מהמחיר האמור ועד 2,069,205 יעמוד על 3.5%.
אולם, ככל שמדובר על הנכס השני תחת שם המשקיע, שיעורי המס עולים. בגין דירה שמחירה הוא עד 1.292 מיליון שקלים, תשלמו מס רכישה העומד על 5%. מס זה ימשיך לעלות, ויכול להגיע עד לכ – 10% מס, בעד נכסים שמחירם עולה על 17.794 מיליון שקלים.
איפה כדאי לקנות דירה להשקעה ב- 2020? – נדל"ן בחו"ל
אפיקי השקעה מגוונים יותר
בניגוד לארץ, בה יש קהל יעד מצומצם, ביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל מאפשרות לכם לבחור מבין מגוון רחב של יעדים.
ברחבי העולם ניתן למצוא אימפריות סטודנטיאליות, בהן 3 אוניברסיטאות ויותר, יעדי תיירות המושכים לגבולותיהם מיליוני תיירים בשנה ואף ערים בעלות מרכזי תעסוקה שלעולם אינם ישנים.
השקעה פאסיבית נפוצה
רכישת דירה דרך חברות להשקעות נדל"ן בחו"ל היא דבר שבשגרה בעבור משקיעי נדל"ן רבים, הממקדים את השקעותיהם בחו"ל.
בעוד יקומו אלו הנרתעים מהמרחק בינם לבין הנכס, המעוניינים לראות ולהרגיש את הנכס בידיהם, יש את אלו שיבחרו בהשקעה דרך גורם חיצוני, השולל את נטל הטיפול בעסק.
שווקים לאחר קריסה
לא מעט מדינות ברחבי העולם ספגו באופן קשה את משבר הסאב פריים האמריקני. משכך, שווקים אלו מעניקים למשקיעים הזדמנות לרכוש נגס נדל"ן במחיר שאינו מתיישב עם שווי הנכס הריאלי.
בנוסף, בשל המשבר הכלכלי שחוו, מעניקים יעדי השקעה אלו לא פעם הטבות מס, אשר עולות בקנה אחד עם רצונו של המשקיע לרווח מקסימלי.
תשואה גבוהה יותר
בניגוד לתשואה בישראל, שכאמור, אינה חוצה את רף 4.5%, ישנן מספר נקודות השקעה מעבר לים אשר מעניקות תשואה העולה על זו באופן משמעותי. לפניכם מספר נקודות, בחרו בעצמכם.
סלוניקי – יוון במלוא הדרה
העיר השנייה בגודלה ביוון, אשר מהווה עורק כלכלי ראשי למדינות הבלקן, בשל הנמל הימי המצוי בה, מציגה תשואה בטווח שבין 4.57% – 4.28%. סלוניקי מושכת לגבולותיה סך של 2.165 מיליון תיירים מדי שנה, המעניקים אפיק הכנסה נוסף, לאלו המעוניינים להשכיר את הנכס לטווח קצר.
בשנת 2018, הציג השוק המקומי עלייה ראשונה במחירי הנדל"ן, מאז היציאה ממשבר החוב. נציין כי מס רווח ההון ביוון נמוך מזה המצוי בישראל בכ– 10%, ועומד על 15% בלבד, זאת לצד מס קבוע על שיעור השכירות, העומד על 7.5%.
ג'קסונוויל – מטרופולין אמריקני קלאסי
אחת הערים הגדולות במדינת פלורידה, ואחד האזורים המטרופוליטניים הגדולים ביותר בכלל ארצות הברית, עם סך תושבים של 1.523 מיליון תושבים.
בעשור הקודם, הוגדרה העיר על ידי מגזין פורבס כאחת משלוש הערים הטובות ביותר, ברחבי ארצות הברית, למציאת תעסוקה, המביא לגידול קבוע של אוכלוסיית העיר. התשואה בעיר, בטרם ביצוע תשלומי מס, יכולה להגיע לכדי 9%.
בעיר מצויים שלושה בסיסים צבאיים, המבטיחים ביקוש גבוה למגורים בשכירות, וכן חברות פיננסיות רבות, אשר מבטיחות את מצבם הסוציו-אקונומי של התושבים והמשך פיתוח העיר, אשר יובילו להשבחת הנכס.
