ניהול נכס – איך עושים זאת בחו"ל?

חברות ניהול והשקעות בחו"ל

משקיעים רבים פונים אל עבר השקעות בשוק הנדל"ן, בשל המוניטין של השקעות אלו כבטוחות ויציבות. מתוך אלו, אחוז ניכר בוחר לארוז את חסכונותיו ולהעבירם אל מעבר לים, הן בשל מחירי הנכסים הזולים, שכן מדינות רבות טרם התאוששו במלואן מהמשבר הכלכלי של 2008, והן בשל התשואות הגבוהות שניתן למצוא מעבר לים, שלעיתים אף עולות על אלו בארץ ביותר מפי 2.

בשל חוסר הקרבה והנגישות לנכס, לצד היעדר היכרות עם הדין המדיני והקושי באיתור אנשי מקצוע, מביא רבים להשתמש בחברות ניהול נכסים, אשר הפכו למנת חלקם של משקיעי הנדל"ן מעבר לים. אז מיהן חברות הניהול המדוברות?

מהי חברת ניהול?

חברת ניהול, כשמה כן היא, היא חברת ניהול נכסים. החברה נשכרת על ידי מבצע ההשקעה, לשם הורדת נטל הטיפול בנכס.

על חברת הניהול מוטלת החובה לטפל במספר קריטריונים, בהם איתור והתנהלות אל מול שוכרים, טיפול מול גורמים בירוקרטיים שונים, רכישת ביטוחים, ביצוע תיקונים וכו'.

בשל העובדה שבעל הנכס הוא מממן התיקונים והפרוצדורות לעיל, נשלח אליו מדי חודש דוח פירוט הוצאות והכנסות, המבאר את מצב ההשקעה מבחינה פיננסית. עתה, לאחר ההסבר הקצר, נצלול באופן לגבי היקף תפקידה של חברת הניהול.

תפקידי חברת הניהול

השכרת ומכירת הנכס

עם קבלת המפתחות, על חברת הניהול לאתר את מקור ההכנסה הראשוני לבעל העסק. משכך, על חברת הניהול לאתר שוכרים פוטנציאלים בכלל האפיקים האפשריים, בין אם פרסום במדיות הטכנולוגיות והמודפסות ובין אם על ידי מתווכים ואנשי מקצוע נוספים.

כמו כן, על בחרת הניהול מוטלת החובה לברור את השוכרים, בין היתר על ידי ביצוע בדיקת נאותות ובחינת דירוג האשראי. במקרים מסוימים, חברת הניהול גם תקבע את שיעור דמי השכירות החודשיים.

בנוסך לאלו, במידה ובוחר בעל הנכס לממש את השקעתו, על חברת הניהול לאתר רוכש לשם השלמת העסקה.

תחזוקה מקדימה ושוטפת

מעל לחובה האמורה, ניצב הכלל הראשוני הנוגע לחברות הניהול, הוא לחסוך בעלויות לבעל הנכס ככל הניתן, תוך שמירה על מצב הנכס האופטימלי. על החברה, בטרם האכלוס וככל שיש צורך, לשפץ את הנכס ולדאוג למסירתו במצב אופטימלי, לרבות ביצוע תיקוני תשתיות וחידוש צבע.

ביצוע פעולות אלו, באופן מקצועי ושוטף, יסייעו לשמור על ערכו של הנכס ואף להשיא את התשואה המתקבלת מדי חודש.

אספקט ניהולי כפול

חברת הניהול, כשמה כן היא, מנהלת. הניהול האמור נחלק לשני אופנים, האחד אל מול בעל הנכס, והשני אל מול השוכר, שכן החברה מהווה מעין מתווך בין השניים.

כלפי בעל הנכס, חייבת החברה באמינות ומקצועיות. ראשית, על החברה לדאוג לגביית דמי השכירות בעבור המשקיע, ולהעבירם לידיו מדי חודש בחודשו.

כמו כן, על חברת הניהול מוטלת החובה לדאוג לתיעוד כלל הפעולות שבוצעו בנכס ושיעור מחירם, לרבות על ידי שמירת ומסירת קבלות, עריכת דוחות לעיון בעל הנכס ולעיתים אף רכישת ביטוח לנכס, לשם גידור הסיכון.

כמו כן, חייבת החברה בניהול הנכס כלפי השוכר. על החברה לדאוג לתיקון מהיר ככל הניתן בעת קרות נזק בנכס. על החברה לדאוג לשוכר באדיבות וביעילות, דבר הנכון גם לגבי פינוי הדיירים, מצב הקם בעיקר בעת היעדר פירעון תשלומי שכירות ומחלוקות שונות.

לא נעים – הסיבה למשנה זהירות

לא פעם אנו שומעים על מקרים בהם מתלוננים בעלי נכסים על חברות הניהול, בשל בעיות שונות. ראשית, נשמעו מקרים בהם דמי השכירות, אשר נקבעו על ידי חברת הניהול, אינם הולמים את שווי הנכס הריאלי, ומשכך, מפחיתים את שיעור התשואה.

במקרים נוספים, דווח כי חברות הניהול שלחו קבלות אודות תיקונים במחיר מופרז. בשל הריחוק הפיזי מהנכס, לצד היעדר מודעות לשיעור המחירים באזור, לא ניתן לדעת האם מדובר בעוקץ או במעשה הכרחי.

לבסוף, במקרים מסוימים, חברת הניהול מציגה יכולות ניהול נכסים שאינן מיטביות, מה שמביא שוכרים רבים לעזוב נכסים ובעלי נכסים רבים להישאר ללא כל תשואה.

איך נוכל לדעת מהי חברת הניהול הטובה עבורנו?

עיקר המאמר: איך לבחור נכון חברת לשם ניהול נכס בחו"ל?

עלות זולה – סממן מחשיד

לאחר ביצוע סקר שוק, תתחיל להתגבש תמונה של מחיר דמי הניהול הממוצעים בשוק. ככל שחברה גובה מחיר נמוך באופן משמעותי מהממוצע המדובר, אנו ממליצים להתרחק. הסיבה היא סבירות גבוהה להשלמת תשלומים באמצעים אחרים בעתיד, דוגמת הגדלת תשלומי תיקונים.

מספר הלקוחות

מדובר על אחד הסממנים המשמעותיים ביותר בעבור חברת ניהול. חברות אלו עובדות על בסיס עמלות, הנגבות מכל לקוח. ככל שלחברה יותר לקוחות, כך סביר שתשתדל לשמור על המוניטין שלה לאורך זמן, ותימנע ככל הניתן מגביית תשלומים עודפים שלא לצורך.

מומלץ להיוועץ עם לקוחות של חברת הניהול, לשם קבלת חוות דעת.

התמחות החברה

סוגי נכסים שונים דורשים ידע וכלים שונים. לדוגמה, דירות תיירות, המאופיינות בשוכרים המגיעים לטווחי זמן קצרים, ושכירות למשרתי קבע ברחבי העולם, אשר נוטים להישאר בבית אחד לאורך זמן, בשל הקרבה לבסיס בו הם משרתים, דורשות התמחויות שונות.

הטענה נכונה גם לגבי יעד ההתמחות של החברה המנהלת. היות והדין, האוכלוסייה והשפה משתנות ממדינה למדינה, באם רכשנו דירה בסאני ביץ' בבולגריה, לא נבחר חברת ניהול המתמחה בדירות בפורטו. משכך, מומלץ לבחור חברה המתמחה הן בסוג הנכסים והן במיקום שבו רכשנו את הנכס.

אנשי שירות – עקב אכילס

כאמור לעיל, לא פעם עולה תלונה לעניין היקף התיקונים הנדרש בנכס. אומנם בסעיף זה אין אקסיומה לגבי העדפה מוחלטת, אך חשוב לעמוד על ההבדלים בין שתי פלטפורמות הפעולה.

מתוך הבית – זול

סוג ראשון של אנשי שירות הוא "In House". מדובר על אנשי שירות העובדים בשירות חברת הניהול, ומבצעים את כלל התיקונים בנכסים המוחזקים על ידה. מחד, חברות המחזיקות באנשי שירות מסוג זה יכולות להעניק תיקונים בעלות נמוכה יותר, אך מנגד, לחברה אפשרות וגישה נוחה בהרבה ליצירת חשבוניות מנופחות, שיפגעו לכם בכיס.

עובדים חיצוניים – אמין

סוג שני של אנשי שירות הם קבלנים חיצוניים, אשר נקראים לתיקון בכל פעם שעולה צורך. אנשי שירות אלו, על פי רוב, ידרשו מחיר גבוהה יותר מאשר עובדי החברה שהוצגו לעיל, אולם הגישה לחשבוניות, לשם ניפוח הוצאות, תהא קשה יותר.

עצת הזהב – סקר שוק, בשוק עצמו

ההמלצה הטובה ביותר שניתן להעניק לכם היא בחינת חברות הניהול אשר מנהלות מספר נכסים באזור ההשקעה שלכם. חברות אלו יוכלו לחסוך הוצאות מיותרות, בשל היכרותם עם השוק המדובר, ואף להשיא את הרווח, בשל הקשרים שיצרו עם האוכלוסייה המקומית.

ניהול נכס בחו"ל: סיכום

חברות ניהול הן נותני שירות הכרחיים בעבור משקיעי נדל"ן מעבר לים. חברות אלו בעלות גזרות אחריות רבות, החל מקבלת המפתחות מטעם משווקת הנכס, דרך שיפוץ ואיתור שוכרים ועד למכירת הנכס בעת המימוש.

בדומה לכל ענף נותני שירות, ישנן גם חברות ניהול אשר פועלות בדרכים שלא כדין. חברות להן מספר גבוה של לקוחות, המתמחות באזור ובסוג הנכס אותו רכשתם, הן החברות המומלצות בעבורכם.