חברות השקעות נדל"ן בחו"ל – כיצד תוודאו שאתם עובדים עם חברה אמינה?

השקעות נדל"ן בחו"ל – מבוא

ריבית נמוכה וחוסר וודאות בשווקי ההון השונים, מביאים רבים לחפש השקעות בטוחות יותר. מבין שלל האפיקים, תפסו תאוצה משמעותית השקעות הנדל"ן, להן מוניטין של עסקאות בטוחות ויציבות, בעיקר בשל הנכס הפיזי שקיים בידי המשקיעים.

בעוד חלק מהמשקיעים בוחרים להשקיע את חסכונותיהם בנקודות השקעה מקומיות בלבד, בעיקר בשל החשש המהותי מפני עוקץ והרצון לקרבה פיזית למושא ההשקעה, משקיעים רבים בוחרים לבצע השקעות נדל"ן מעבר לים.

על אף הקשיים הרבים הטמונים בביצוע השקעות אלו, בהן הריחוק מהנכס והיעדר היכרות ממשית עם מנהלו, השקעות נדל"ן בחו"ל תפסו תאוצה משמעותית בשנים האחרונות. כיצד ניתן להשקיע בחו"ל?

ארבעת סוגי השקעות הנדל"ן מעבר לים

עצמאית – עבודה משתלמת

בעבור אלו מכם, מלאי האמביציה והאנרגיות, המעוניינים גם לרוב לחסוך מעט שקלים, זוהי אופציה ראויה ביותר. על המשקיעים לצלול אל תוך נתוני מוקדי ההשקעה, הן מבחינה דמוגרפית, הן מבחינה כלכלית, והן מבחינת שוק הנדל"ן המקומי.

כמו כן, על אותם משקיעים יהא לבחון את ההיבטים המשפטיים של ההשקעה, לרבות שיעורי מס ותשלום לאנשי מקצוע, ואף דיני החוזים ושוק הנדל"ן המקומיים, זאת לשם הימנעות מנקיטת פעולות שגויות, שיכולות להביא לתשלומים רבים.

קרנות השקעה וקרנות REIT – בלי פעולות, בלי בעלות

אפיק אשר נועד עבור אלו שאינם מעוניינים לבצע השקעה בנכס פיזי, אלא בקרנות אשר ינהלו את הנכס. בדרך זו, הופך המשקיע לפאסיבי באופן כמעט מוחלט, ויזכה לקבלת דיבידנד או תשלום תקופתי, הנובע מהשימוש בנכס, וכן בדמי ההשבחה בעת מכירתו, על פי הגדרת הקרן.

השקעות מסוג זה מפזרות את הסיכון, שכן מפזרות אותו בין כלל המשקיעים, אולם, במרבית המקרים, שוללות את בעלות היחיד על הנכס.

חברות השקעות נדל"ן בחו"ל – בעלים פאסיבי

חיפוש קצר ברחבי האינטרנט מציג למשקיע הממוצע אפיקי השקעה רבים, המנוהלים על ידי חברות ניהול ישראליות. אפיק השקעה זה גם הוא פאסיבי, בדומה לקרנות השקעה, אולם, בעל מאפיינים שונים.

ראשית, המשקיע הוא בעל הנכס. חברת הניהול כשמה כן היא, מנהלת הנכס. משכך, הן התשואה ודמי השכירות במלואם, והן עלויות התחזוקה והפסדים ככל שהנכס לא מאוכלס, מושתים על בעליו.

שנית, בניגוד לקרנות, אשר מפזרות את הסיכון בין משקיעים רבים, בעת רכישת נכס ספציפי מחברת השקעות אין פיזור משמעותי של הסיכון, שכן כל משקיע נהנה מפירות נכסיו בלבד, וסופג את ההפסדים לבד.

הבעיה – טוהר מידות לקוי

בדומה לכל מוצר הנמכר באינטרנט, גם עולם הנדל"ן הענף כולל בחובו מספר חברות נדל"ן בחו"ל שאיננו מעוניינים לשים בידיהם את כספי ההשקעות שלנו.

בעוד חברות מסוימות מסתפקות בסילוף נתונים, העולים לכדי אכזבה ביום התשלום הראשון, ישנן חברות אשר יחייבו לא פעם בחשבוניות מופרכות בעד תיקונים ואף לעיתים ללא כל צורך.

משכך, ישנה חשיבות רבה לזהות את חברת ההשקעות עמה בחרתם לעבוד וחברת הניהול. מהם הפגמים שיכולים לעלות בעת שכירת שירותה של חברת ניהול?

התשואה – אינדיקציה למחיר מופרז

פעמים רבות, יציגו חברות השקעות, אשר מחזיקות תחתן גם חברות ניהול, אפשרות רכישת נכס, בדרך כלל במחיר נמוך, המעניקות לבעליהן תשואה אסטרונומית, זאת לאחר חישוב תשלומי המס וההוצאות הנלוות. על פי רוב, תשואה זו תוענק לכם מכספכם האישי.

ככל שחברה תמכור למשקיע נכס במחיר העולה על מחיר השוק המקומי, יישארו בכיסיה של החברה סכומים רבים מכספיכם, שאינם נדרשו לשם ביצוע הרכישה.

בדרך זו, כלל התשואה שתשולם לכם בעד הנכס שרכשתם, תהא מכספי העודפים של העסקה, בעוד חלק או כלל ההכנסות מהנכס ילכו לכיסה של חברת הניהול.

קבלת החוזה

לא פעם, חברות ההשקעות, מתוך רצון לשיווק אגרסיבי, יתלו את הצפייה בחוזה בהצהרת כוונות מטעם המשקיע הפוטנציאלי.

בין התנאים אותם יציבו החברות השונות ניתן למצוא תשלום מקדמה ואף התחייבות לרכישת נכס ולחילופין תשלום מקדמה, אשר תקוזז עם ביצוע השקעה באחד מנכסי החברה.

תוכן החוזה

לצד הבעיה האמורה, שיכולה לעלות בטרם צפייה בחוזה, ישנו סעיף אחד בחוזה, אשר נועד בעיקרו לשם התנערות מאחריות, ושמו – סעיף AS IS.

הסעיף המדובר מהווה הצהרה מטעם המשקיע, כי הוא ראה את הנכס, בחן אותו, וכי אין לו כל תלונה ביחס למאפייניו, לרבות מיקום הנכס, גודלו, מצבו וכו'.

לא פעם, ירכוש משקיע נדל"ן ישראלי נכס מעבר לים, מבלי שצפה בו באופן בלתי אמצעי, אלא דרך תמונות, סרטונים ותוכניות בנייה.

הסעיף האמור יכול להימצא רק בעוכרי המשקיע, שכן שולל כל אחריות של חברת הניהול בגין פגמים בנכס, זאת למרות שהרוכש לא בחן אותו כלל, לרוב מתוך חוסר ידע ותום לב.

אז איך בודקים?

לשם התגברות על החששות שצוינו לעיל, ובחינת חברות השקעות הנדל"ן בצורה המיטבית, מוצגים בפניכם מספר טיפים, אשר יוכלו לשמש אתכם ולהכווין אתכם למקור הרכישה והניהול האמין ביותר:

רקע וניסיון מקצועי

אפיק בחינה אחד, לחברה מולה אתם עומדים, היא על ידי בחינת היסטורית השירות וההצלחה שלה. בחינת עסקאות עבר, לרבות מול לקוחות בעבר או בהווה, יכולה לגבש בסיס ידע אודות החברה.

נתונים דוגמת עמידת החברה בהתחייבויותיה, שירות עקבי וזמינות גבוה וכן מכירת נכסים באיכות ובמפרט הולמים, אשר תואמים את החוזה,  מעידים על גורם מקצועי עמו אנו מעוניינים לבצע עסקה.

צוות התפעול – יתרונות לכאן ולכאן

על פי רוב, חברות ניהול מעבר לים יעסיקו מקומיים לשם תחזוקת ותפעול הנכסים, בשל היתרון הלוגיסטי הנובע מדרך פעולה זו.

שליחת נציגים אל מעבר לים, אכסנתם וכלכלתם אינה זולה, ומשכך, חברות רבות בוחרות לפעול יחד עם האוכלוסייה המקומית לשם יצירת מודל כלכלי אופטימלי.

על אף האמור, המציג את הצוות המקומי כהחלטה אופטימלית, גם למקשר ישראלי היתרונות שלו. עצם התקשורת בשפת אמנו ובמנטליות המוכרת לנו, לצד קבלת סרטונים ותמונות בזמן אמת, ולא דרך חברת הניהול, מאפשרת אפיק פעולה נוח יותר.

השוואת נתונים

ככל שחברת ניהול נכסים משמשת גם כחברת ההשקעות, קיים בין המשקיע לבין החברה ניגוד עניינים מובנה. משכך, עלינו כמשקיעים להיות חכמים, ולבקש מהחברה מדדי השוואה בין הנכסים המצויים באזור ההשקעה.

עיקר העבודה תהא בחינת המחיר המוצע, לאור טווח המחירים הקיים בשוק. אולם, יש לציין כי חשוב להשוות בין נכסים זהים, "תפוחים לתפוחים", ולא להשוות בין נכסים בעלי מפרט שונה לחלוטין.

מגזינים שונים, דוגמת Zillow האמריקני ו – Zoopla הבריטי, יכולים להעניק לכם מושג אודות שווקי נדל"ן ברחבי העולם. כמו כן, ככל שאינכם נמנית עם אריות הטכנולוגיה, ניתן ליצור קשר עם מתווכי נדל"ן מקומיים לשם קבלת הצעת מחיר.

כלל הזהב – אין תשואות מובטחות

מעבר לרכישת הנכס, בעת ביצוע השקעת נדל"ן בארץ זרה, אנו מבצעים השקעה. בהשקעות נדל"ן, בדומה להשקעות בכל תחום אחר, אין וודאות ביצירת הכנסה, ומעקרון קל וחומר, אנו מבינים כי אין וודאות ליצירת תשואה קבועה מדי חודש.

הגדרת תשואה מסוג זה מהווה תמרור עצור משמעותי ביותר בעבורנו, אשר ידרוש מאיתנו לבצע בדק בית לחברה עמה אנו מעוניינים להתקשר.