השקעות נדל"ן הפכו למנת חלקם של ישראלים רבים, אשר מבקשים להגיע לעצמאות כלכלית על ידי הכנסה נוספת. אולם, כפי שיודע כל סוחר ממולח, בטרם הפקדת כספים, בכל ענף השקעות, על המשקיע לבצע מחקר מקיף, אשר יעניק לו בסיס ידע רחב לבחירת ההשקעה הנכונה, או לחילופין, לשם הזכות לבקר באופן אפקטיבי ממליצים שונים.
השלב הראשון – צבירת ידע
תחום הנדל"ן מאופיין במספר קריטריונים עיקריים, אשר משפיעים על ערך הנכס, על הביקוש לו, ומעל להכל, על הרווח אותו ישלשל המשקיע לכיסו מדי חודש. חשוב לבחון את כלל הקריטריונים האמורים בצורה מוקפדת, לרבות דרך האינטרנט, יצירת קשר עם מקומיים ובמידת האפשר, ביקור פיזי בנקודת ההשקעה. לדוגמה, בחינת מחירי הנכסים באזורי ההשקעה השונים, בטרם הגעה אל חברת השיווק, יכולה לחסוך לא מעט כסף, אך בשל היכרות עם השוק המקומי.
מיקום ההשקעה כגורם מכריע
השלב הראשון, בטרם ביצוע השקעת נדל"ן, הוא בחירת מיקום ההשקעה. לצד העובדה שיש למיקום הכנס ולטיבו חשיבות גבוהה, לרבות לעניין רמת הנכס, וסביבתו הקרובה, בבחינת מאקרו של אזור ההשקעה, יש לבחון מספר נקודות עיקריות.
כסף מביא כסף – ענפים כלכליים
ראשית, על המשקיע לבחון את המצב הכלכלי של האזור הגיאוגרפי. בחינה זו תתבצע ראשית לפי בחינת מוקדי תעסוקה, אשר מעלים את הרמה הסוציו אקונומית של האוכלוסייה. בין היתר, ניתן לבחון את תרומת העיר לתמ"ג המדיני, היקף התעסוקה בעיר וקצב ההגירה אליה, החברות הגדולות הפועלות בה ועוד.
כמו כן, מומלץ לבחון מהם אפיקי התעסוקה בעיר. לדוגמה, נעדיף עיר אשר כלכלתה מבוססת על תעשיית הייטק או מסחר, לעומת עיר המבוססת על ייצוא סחורות חקלאיות, זאת בשל היציבות הכלכלית של הענפים הראשונים.
שורת הרווח – תשואה ומיסוי
נתונים נוסף, המהווים גורם מכריע בעת בחירת נקודת ההשקעה, הם שיעורי המיסוי והתשואה ביעד ההשקעה, שכן אלו הם שיקבעו את התשואה הסופית, בין אם תקופתית ובין אם לאחר סיום הפרויקט. במידה ומדובר על נכס אותו אנו מתכוונים להחזיק לאורך זמן, ננסה לאתר יעדים בהם יש שיעורי תשואה גבוהים, לצד שיעורי מיסוי שוטפים, בהם מס בגין הכנסות שכר דירה ושיעורי מס שנתיים, נמוכים ככל הניתן.
במידה והמשקיע מעוניין לבצע השבחת נכס, כפי שיתואר בהמשך, עליו לחפש פרויקט הנבנה באזור העתיד לשנות את פניו, לרבות בשל אמצעי תחבורה ומרכזי תעסוקה העתידים להיבנות, לצד שיעורי מס שבח נמוכים.
לפני קניית נכס בחו"ל – מודלי ההשקעה השונים
כפי שתואר בפסקה לעיל, כל מודל השקעה דורש בחינה של מדדים שונים, שכן הרווח בכל אחד ממודלי ההשקעה מגיע ממקור אחר.
מודל הרנטל – בעל הבית
מודל ההשקעה הראשון הוא מודל הרנטל, שמשמעו שכירות לטווח ארוך. על המשקיעים במודל זה לבחון מהם יעדי ההשקעה בהם התפוסה תהא קרובה ככל הניתן לתפוסה מלאה של הנכס. כמו כן, על משקיעים אלו לבחור האם ברצונם לבצע שכירויות לטווח ארוך, לרבות למשפחות או לסטודנטים, המעתיקים את מקומם לאורך זמן, או לחילופין לבחור בקהל הושכר לטווח קצר, הם על פי רוב התיירים.
בטרם הבחירה יש לתת את הדעת לפער בין הקהלים השונים, לרבות הקרבה הנדרשת למקומות הבילוי והמרכז, אורך תקופת התיירות ביעד ועוד.
מודל ההשבחה והייזום – אקזיט בתחום הנדל"ן
בניגוד למודל שהוצג לעיל, בהשבחה וייזום הכסף אינו מגיע מדי חודש בחודשו, אלא מגיע בפעימה אחת, בעת מכירת הנכס. על אף היכולת לבצע פרויקטים מסוג השבחה באופן עצמאי, במרבית המקרים ביצוע השקעות אלו יתבצעו תוך השקעה בקרנות, אשר ינתבו את הכספים אל עבר חברות ייזום המבצעות את אלו.
על אף יכולתו ההשפעה המועטה של המשקיע על הפרויקטים המדוברים, עדיין עומדת לו הזכות לבחור היכן להשקיע את כספו.
ככל שאדם משקיע ישירות בחברת השקעות, או לחילופין, זוכה להצצה בתיק ההשקעות של הקרן בטרם ביצע השקעה, עליו לבחון את אחוז ההשקעות המוצלחות אותן ביצעה הקרן, או את איכות ההשבחה אותן ביצעה החברה היזמית. בחינת הרקע של אלו יוכל להביא לבחירה מושכלת של נקודת ההשקעה.
כמו בכל השקעה – נורות אדומות
בדומה לכל אפיק השקעה אחר, גם בעולם הנדל"ן עולים ישנם מספר נקודות חשובות, אשר בהקפדה עליהן יכולות למנוע מפח נפש.
שיווק אגרסיבי
לא פעם חברות שונות ינקטו בשיווק אגרסיבי לשם גיוס משקיעים שונים אל הפרויקטים אותם הם מציעים. בין השיטות השונות ניתן למצוא הצעות בטווח קצר מאוד, שיחות בהן הנציג דוחף לסגירת עסקה בטרם יחשוף מידע נוסף ועוד רבות.
חשוב להבין כי ביצוע השקעה בכלל והשקעות נדל"ן בפרט, אשר שיעורן יכול להגיע למאות אלפי שקלים, אינן צריכות להתבצע בהינף יד, אלא לאחר חשיבה ממושכת ושקלול כלל הנתונים, לשם ביצוע השקעה אופטימלית. ככל שאינכם זוכים לשקט הנפשי לו אתם זקוקים, אל תהססו לוותר על העסקה.
תשואות מנופחות
לעיתים, חברות נדל"ן מעבר לים מציעות נכסים בעלי תשואה מובטחת, הקוסמת למשקיע הממוצע, שנדהם מהאפשרות לזכות לתשואה קבועה וידועה מראש. אולם, כפי שכולנו יודעים, תשואה בטוחה אינה קיימת בעולם ההשקעות, שכן שוק הנדל"ן כפוף למשתנים רבים ושונים, בהם שיעור מחירי הנדל"ן המקומי, הוצאות שונות בגין תחזוקת הנכס ואף החשוב מכל, תפוסת הנכס עצמה, עליה לא ניתן להתחייב כלל.
משקיע אשר יגיע עם בסיס ידע רחב, אודות השקעות נדל"ן בכלל ואזור גיאוגרפי בפרט, יוכל לבחון את ההצעות המגיעות בפניו ולבקרן, כך שיוכל להימנע מכל השקעה שאינה כדאית.
המטרה העיקרית – התאמת ההשקעה אליכם
כאמור לעיל, על כל משקיע, בטרם ביצוע השקעה, לאגור די ידע לשם ביצוע השקעה חכמה. מעבר לביצוע השקעה חכמה, הידע המדובר יוכל להעניק לכם את האפשרות לבחור את אפיק ההשקעה המתאים עבורכם. בין אם מדובר על עבודה אינטנסיבית לשם מכירת נכס לאחר השבחה, ובין אם מדובר על השקעה מספר שעות בודדות מדי שבוע לשיחה עם חברת הניהול, ידע יעניק לכם את הכוח לבחור את ההשקעה המותאמת עבורכם.
הדרך לצבירת ידע – מומחים ואמביציה
את הידע שהוצג לכם לעיל, ניתן להשיג משני מקורות עיקריים. ראשית, באתר שלנו תוכלו למצוא מגוון מדריכים שונים, אשר יעניקו לכם ידע במגוון תחומים שונים. בין אם ברצונכם לקרוא אודות הפער בין השקעות במזרח ובמערב גרמניה, על המודלים השונים להשקעות נדל"ן או להיחשף לנתוני תשואה ומיסוי בנקודות שונות ברחבי אירופה וארצות הברית, האתר שלנו הוא הפתרון.
כמו כן, במידה ותרצו להעמיק את הידע מעט יותר, או לחילופין להיוועץ עם גורם מוסמך לשם ביצוע השקעה, המומחים של האתר עומדים לרשותכם לכל שאלה. התייעצות עם בעל ידע יכול לתרום לידע האישי שלכם, ואף לכוון אתכם לכיוון שעליכם לחקור.
