השקעה בטוחה עם תשואה גבוהה, האם יש דבר כזה?

קצת רקע

הריבית הנמוכה בבנקים ברחבי ישראל דוחפים רבים להעביר את כספי החסכונות שלהם אל עבר פלטפורמות השקעה שונות.

שוק הנדל"ן, אשר נהנה מיתרונות דוגמת היות הנכס ממשי ופיזי, שערכו מושפע מתנודתיות השוק באופן פחות, ולו מוניטין של אפיק השקעה בטוח, מהווה מקור השקעה די נפוץ בקרב הישראלים.

בעת חיפוש השקעות נדל"ן, לא פעם ניתקל בהצעות שנראות כעולות על כל דמיון, אשר יתנקזו בעיקר אל עבר שוק הנדל"ן מעבר לים.

תשואות מובטחות, שלעיתים עולות על אלו המוצגות בישראל בשיעור של פי 2, תוך הבטחת הכנסה עתידית, יכולות להתברר כבלוף, ולהשאיר אתכם עם חלקים מינוריים מהמובטח, אם בכלל.

האם יש דבר כזה השקעה בטוחה עם תשואה גבוהה?

משקיעים מנוסים, ושוק ההשקעות בכלל, סובב סביב הנחה בסיסית, לפיה, יש יחס ישיר בין התשואה לבין הסיכון בהשקעה. ככל שהתשואה יותר גבוהה, כך תעלה רמת הסיכון ולהפך.

דוגמה לאמור פשוטה להבנת האמרה, על אף שאיננו מתעסקים בתחום האמור, מגיעה מעולם שוק ההון.

למרות שלא מהתחום – סיכון ותשואה מעולם שוק ההון

בשוק ההון ניתן לרכוש חוזה הלוואה, הנקרא אג"ח. בחוזה זה, התשואה של המשקיע מגולמת בריבית, המוענקת כנגד ההלוואה, עד לפירעונה המלא. הריבית, שכאמור, מציגה את שיעור התשואה, נקבעת על פי מידת הסיכון.

מידת הסיכון, בכל הנוגע לאג"ח, נקבע על פי סטיית תקן של תשואה ממוצעת בעבר, כלומר, הרווח שזכה לו בעל הנכס. ככל שהחברה בעלת תנודתיות גבוהה יותר, לעניין ההחזר, יעלה הסיכון, ולצידו הריבית.

לדוגמה, באם חברה מצליחה לשלם באופן קבוע לאורך 20 שנים, הריבית אותה היא תעניק תהא נמוכה. מנגד, חברה שמחזירה חובותיה בממוצע אחת ל – 3 שנים, בשל קשיי תקציב, תעניק ריבית גבוהה יותר, בשל החשש מאי פירעון.

דוגמה מהעולם שלנו – טווח ארוך וטווח קצר

דוגמה נוספת, הממחישה לנו את היחס הישיר בין סיכון לתשואה, מגיעה מעולם שכירויות קצרות הטווח. אפיק השקעה זה, עלה הודות למחירי המלונאות היקרים, בארץ בפרט ובעולם בכלל, ובשל הצורך לדיור תיירותי במחיר מוזל ונגיש.

שכירות טווח ארוך – סולידי ועקבי

שכירויות לטווח ארוך, המוכרות לנו משגרת החיים הרגילה, דוגמת שכירת דירת מגורים, מחסן, עסק וכו', בעלות מספר מאפיינים.

בעל הנכס זוכה לוודאות אודות זהות השוכר, שלא יפגע בנכס, לצד וודאות יחסית אודות תשלום השכירות בזמן, לצד עלויות תחזוקה נמוכות יותר, זאת בשל השמירה הקפדנית על הנכס מטעם המשכיר.

כלל הנתונים הללו, המגלמים רמת סיכון נמוכה, מביאים לתשואה נמוכה יותר מאשר שכירויות קצרות טווח.

שכירות טווח קצר – רווחי, אך לא וודאי

כאמור, בשונה משכירות לטווח ארוך, שכירות טווח קצר, המשווקת בעיקר לתיירים, מעניקה פדיון גבוה באופן משמעותי. אולם, הפדיון האמור מגיע עם רמת סיכון גבוהה יותר, המשתקפת במספר נתונים.

ראשית, קיימת חוסר וודאות אודות השוכרים המשתמשים בנכס, שכן מדובר על שוכרים מזדמנים. בנוסף, קיים חוסר וודאות אודות אכלוס הנכס בכלל, שכן הדבר תלוי בהיקף התיירות בחודשים המדוברים, במצב הבטחוני, וכן במצב הבריאותי בעולם (וד"ש לקורונה).

כמו כן, עלויות התחזוקה של נכסים אלו יהיו גבוהות יותר, זאת בשל רמת הבלאי והשימור הפחותה מטעם השוכרים.

עבודה בעיניים – המסקנה הנובעת מהדוגמאות

כפי שראינו, סיכון ושיעור תשואה הולכים יד ביד, כך שככל שהאחד גדל, השני עולה לצידו. משכך, הסבירות לאיתו השקעות בהן קיימת התשואה גבוהה חסרת סיכון נמוכה עד כדי בלתי אפשרית.

המצג האמור נועד בעיקר לשם שיווק אגרסיבי, ממנו אנו ננסה להימנע מכל הניתן, בין היתר, על ידי הנגשת ידע למשקיע הממוצע.

שיווק אגרסיבי חלק א' – ניפוח תשואות, התעלמות ממיסים, אין אישורים

דרך אחת, העומדת כנר לרגלי המשווקים השונים, היא ניפוח התשואות המוצעות, לצד השמטת נתונים חשובים אודות מושא ההשקעה. דוגמה אחת להתנהלות שכזו נגלתה בפרויקט שעתיד להיבנות בקייב, המשווקת לישראלים בימים אלו.

הפרויקט, אשר עתיד להיבנות כאמור בקייב, מתוכנן לכלול 2 מגדלים גבוהים. אולם, על אף שמשווקי הפרויקט מתעדים את הבניינים להתנשא לגובה של 48 קומות, בפועל, החברה קיבלה אישורי בניה המאפשרים בניה של 32 קומות בלבד.

בעיה נוספת בפרויקט האמור היא חוסר מודעות לעניין סוג הנכס. שני המגדלים נבנים למטרות שונות, האחד למטרות מגורים, והשני למטרות מסחר. בעוד לאדם הממוצע הדבר נראה חסר משמעות, משקיעי הנדל"ן חייבים להיות מודעים לפערים בין שני הנכסים האמורים.

בקייב, באופן ספציפי, קיימים הבדלים גדולים בין שיעורי המיסוי המוטלים על רכישה בין נכס מסחרי לבין נכס למגורים. משכך, ביצוע תמחור זהה לשני סוגי הנכסים, עלול לעלות לכם הרבה כסף.

שיווק אגרסיבי חלק ב' – תשואות גבוהות ובטוחות מהכיס שלכם

לא פעם יובטחו למשקיעי הנדל"ן השונים תשואות מובטחות. משקיע הנדל"ן הממוצע מודע לכך שהדבר אינו אפשרי, שכן מעבר לתלות במצב השוק, ייתכן מצב בו הנכס כלל לא מושכר.

משכך, תשואות עקביות וגבוהות אינן רק נדירות, אלא בלתי ניתנות לאכיפה. אז כיצד ניתנות הבטחות אלו?

לעיתים, בעת ביצוע התקשרות מול משקיע מתחיל, מחיר הנכס המוצע יעלה על המחיר הממוצע באזור במאות אחוזים.

הפער בין מחיר הנכס הריאלי לבין סכום ההשקעה מאפשר לחברות הניהול להעביר כספים מהיתרה אל עבר המשקיע, אף ללא כל צורך בהכנסות הממשיות מהנכס שרכש.

איך נמנעים משיווק אגרסיבי?

ראשית, כפי שטענו, יש להבין כי סיכון ותשואה עולים ויורדים זה לצד זה. משכך, ככל שחוזה השקעה מעגן תשואות מובטחות, ניטה לחשדנות טבעית ולבחינת יתר הנסיבות באופן קפדני.

מעבר לנתון זה, עליכם להכיר את סולם הסולידיות מעסקאות יזמיות, אשר יעניק לכם, כמשקיעים חדשים, מושג מהן ההשקעות בעלות התשואה הגבוהה ביותר.

פרויקט יזמי  – התשואות הגבוהות ביותר

פרויקט יזמי הינו פרויקט, אשר לוקחת יזמית נדל"ן על עצמה. אליה, מצטרפים משקיעים שונים, בדרך כלל על ידי השקעה בקרנות שונות, אשר רוכשים יחידות השתתפות בפרויקט.

בעוד משקיעים אלו יהיו חשופים לסיכון יחסית גבוהה, שכן בפרויקטים אלו מבוצעת השקעה בטרם קבלת אישורי בנייה וכן ייתכנו עיכובים שונים, הם יזכו גם בתשואות הגבוהות ביותר שניתן לקצור בתחום, שכן מדובר על פרויקטים אשר נבנים מאפס, ומשכך, על אלו, אין מיסוי בגין השבחה.

מתחם מולטי פמלי – 2 צדדים למטבע

צד ראשון – השבחה

לא פעם, מאתרים יזמים שטחי מגורים הניתנים לשיפוץ ולהשבחה. אותן חברות יזמיות, נתמכות בקרנות השקעות אשר מגייסות בעבורן את הכספים, רוכשות את המתחם ומשפצות אותו, מה שמביא להעלאת ערכו ודמי השכירות בעבור הדירות שייבנו במקום, השבחה ממנה ייהנו המשקיעים לאחר מכירת הדירה המוגמרת.

צד שני – אחזקה כנכס מניב

מתחמי מולטי פמלי מהווים מעין ביטוח למשקיעים, שכן על ידי ניהול מספר דירות רב מפוזר הסיכון בין מספר נכסים. בעוד ישנם מתחמי מולטי פמלי בהם אלפי יחידות דיור, המוחזקים לרוב על ידי גופים מוסדיים, ישנם גם מתחמי מולטי פמלי קטנים, אשר פונים אל המשקיע הממוצע.

היתרון של מתחמים אלו הוא בניהול והתפעול הנוח שלהם, שכן מדובר על 10 דירות הממוקמות באותה נקודה.

דירה חדשה – שקט נפשי

גם את אפיק ההשקעה המדובר ניתן לחלוקה לשניים. ראשית, קיים עולם ההשבחה, המוכר לנו הישראלים כרכישת דירה "על הנייר". אנו נשקיע בפרויקט יזמי בתחילתו, ולאחר סיום העבודה ומסירת המפתח, ברובם המכריע של המקרים יעלה ערכו של הנכס בעשרות אחוזים.

אפיק ההשקעה השני נוגע לרכישת דירה מוכנה.

אומנם מדובר על דירה אשר תהא יקרה יותר מדירה יד שנייה, אולם גלומים בעסקאות אלו לא מעט יתרונות, דוגמת בלאי אפסי ואחריות לתקופה משמעותית לאחר הרכישה.

דירות יד שנייה

על פי רוב, יהיו זולות יותר מאשר שאר האפשרויות בשוק, שכן נעדרות מפרט עדכני ובעלות בלאי שנצבר לאורך השנים. על פי רוב, לדירות אלו יפנו המשקיעים אשר מעוניינים לקבל תשואה מיום הרכישה.

דירות יד שנייה יכולות להציג השבחה במקרים בהם אושרו תוכניות לאחר רכישה, או לאחר ביצוע שיפוץ מאסיבי, ומשכך, משמשות גם את המשקיעים אשר מעוניינים לבצע השבחה עצמית לנכס.