מאחורי הקלעים: ראיון עם אפי דניאלי – יזם נדל"ן בג'קסונוויל

תעודת זהות ב-60 שניות

אפי דניאלי הוא יזם נדל"ן, פעיל בשוק הנדל"ן האמריקאי משנת 2015 וגם מנטור בתוכנית ליווי ליזמים צעירים בתחום הנדל"ן. לאחר שצבר כמעט שני עשורים של ניסיון בעולם ההייטק, השלים תואר שני במנהל עסקים מאוניברסיטת בן גוריון ועסק בהשקעות מגוונות בארץ ובעולם, הבין דניאלי שהתשוקה האמיתית שלו נמצאת במקום שבו כסף הופך למבנה אדריכלי מניב – עולם הנדל"ן.

איך הופכים תשוקה לקריירה מצליחה ואיך זה קשור להצלחה של המשקיעים? מה הטיפים שלו לכל מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן האמריקאי? רגע לפני שהוא טס לנסיעת עסקים נוספת בג'קסונוויל, פלורידה (כן, כן, באמצע מגפת הקורונה) כדי לפקח מקרוב אחר הפרויקטים הקיימים והחדשים של חברת היזמות שבבעלותו, תפסנו את אפי דניאלי לריאיון מעניין במיוחד.

 השילוש הקדוש

אפי דניאלי יודע שהצלחה אמיתית דורשת שלושה דברים: אינסטינקטים טובים, שותפים איכותיים וידע שהופך לניסיון ומוניטין. את כל אלו ועוד הרבה יותר, רותמים אפי דניאלי והשותף עידן שקדי לטובת קהל המשקיעים בחברת היזמות שהקימו – D.S INVESTMENTS ואם אי פעם שקלתם להיכנס לקהילת המשקיעים האמריקאית מהנוחות של הספה הישראלית בבית, יש כאן כמה פרטים שיעניינו אתכם במיוחד.

שילוב שעושה טוב למשקיעים

"עידן הוא אחד השותפים הטובים ביותר שיכולתי לבקש לעצמי, ו-D.S INVESTMENTS  הייתה יכולה לקוות לו", מספר דניאלי. "הכרנו לפני כמה שנים והבנו מיד שיש כאן חיבור טוב. הוא אחד האנשים האמינים שהכרתי, והשילוב בין הערכים המשותפים והניסיון של שנינו בעולמות הנדל"ן פשוט אותתו מכל כיוון: אנחנו חייבים לעשות עם זה משהו.

אז לקחנו את הניסיון שלנו, שילבנו כוחות ומאז אנחנו מנהלים יחד עסקאות נדל"ן בארצות הברית בכלל ובעיר ג'קסונוויל בפרט, מלווים משקיעים ומסייעים להם להיות חלק מעסקאות איכותיות המאופיינות בפיזור סיכון והשקעה פסיבית. אני מתעורר כל יום עם חיוך – וזו לא קלישאה, באמת בחרתי את אחד המקצועות הכי מעניינים שיש".

מודל ההשקעה: בוחנים, מנהלים, מרוויחים

בניגוד לפסיביות של ההשקעות עצמן, דניאלי ושקדי לא נחים לרגע. ההשקעות שאנחנו עושים בחברה שלנו, הן לרוב השקעות קבוצתיות. עם השנים רכשנו לנו שם מצויין אצל ספקים ששולחים לנו עסקאות אטרקטיביות מתחת למחיר השוק עוד לפני שהם מפרסמים אותם לציבור הרחב. אנחנו בוחנים את העסקאות באמצעות השותפים המקומיים שלנו ובוחרים רק את העסקאות הטובות ביותר.

בעסקאות האלה, אנחנו בדרך כלל רוכשים מספר נכסים, מתחת למחיר השוק, משביחים אותם (משפצים ובכך מעלים את הערך) ומשכירים לטווח ארוך, הכל בהתאם לאסטרטגיה שקבענו לאותה עסקה. אנחנו משקיעים מההון שלנו יחד עם המשקיעים, כך שישנה זהות אינטרסים וכל העסקאות שלנו מלוות ע"י רואה חשבון ועורך דין, הנכסים נרכשים תחת חברה שבה שותפים המשקיעים, כלומר המשקיעים הם הבעלים של הנכסים והם מקבלים גם קדימות על הרווחים מההשקעה.

מבחינת חברת הניהול, אז השותף המקומי שלנו שאיתו אנחנו עושים עסקאות שונות, הוא גם זה שמנהל לנו את הנכסים הפרטיים ואת הנכסים של הקבוצות שאנחנו מנהלים, כך שיש לו אינטרס שאנחנו נהיה מרוצים. הוא גם מנהל את כל תהליכי השיפוץ ביומיום ודואג לכך שהשיפוצים יהיו ברמה כזאת טובה שתהיה לו כמה שפחות התעסקות עם תקלות בהמשך הדרך.

מדווחים מהשטח

כשדניאלי מספר שהם "בוחנים בקפידה", הוא באמת מתכוון לזה. רק בחודש שעבר שותפו, עידן שקדי, ביקר בג'קסונוויל כדי לפקח מקרוב אחר כל ההשקעות הקיימות, תהליכי ההשבחה והשיפוץ וגם בחינת פרויקטים חדשים, ובעוד זמן קצר יטוס גם אפי למטרה זהה.

אם אי פעם טבלתם את רגלכם בבריכת הנדל"ן הבינלאומית, אתם וודאי יודעים שלא מדובר בדבר של מה בכך. דניאלי ושקדי מגיעים לשטח החם, בוחנים מקרוב היתכנות של עסקאות חדשות ומבינים מכלי ראשון, בשיתוף עם חברות הניהול המקומיות, האם מדובר בפרויקט ששווה להיכנס אליו או לא. וכשנוגעים בשטח מקרוב כל כך ולא משווקים מרחוק – מצליחים לא רק להניח את היד על עסקאות איכותיות יותר ולסנן את אלו שפחות, אלא גם לפקח מקרוב על תהליכי שיפוץ, לנהל את הצוותים טוב יותר ופשוט להבטיח למשקיעים ביטחון גדול יותר.

סולידי ורווחי – הילכו שניהם יחדיו?

השקעות קבוצתיות מהוות אחוז נכבד מהשקעות בנכסי נדל"ן בארץ ובעולם. משקיעים קטנים וגדולים כאחד, בוחרים להשקיע במודל ההשקעות הקבוצתיות, בזכות האפשרות ליהנות מהשקעה פאסיבית שמנוהלת ע"י גורמים מקצועיים, לצד האפשרות לקחת חלק בהשקעות גדולות ברחבי העולם ובארה"ב בפרט, בסכומי כניסה נגישים.

גם מודל ההשקעה של חברת D.S INVESTMENTS  מתמקד בהשקעות הקבוצתיות, אך עם טוויסט מעניין. "ההיכרות העמוקה שלנו עם שוק הנדל"ן בארה"ב הפגישה אותנו עם מגוון סוגי השקעות, מהשקעות פרטיות, דרך השקעות קבוצתיות קלאסיות ועד לפרויקטים הייחודיים שאנו עוסקים בהם היום – השקעה קבוצתית במספר נכסי "Single Family, משתף דניאלי.

למה זה מודל ייחודי?

"כיוון שרוב הקרנות והחברות היזמות שמנגישות למשקיעים הישראלים הצעות להשקעה בנדל"ן בארה"ב, עוסקות בעיקר בפרויקטים יזמיים להקמת בניינים והשבחות נכסי מולטי פמלי. המודל של פרוטפוליו נכסים מניב פחות נגיש באופן ישיר למשקיעים הפרטיים, אנחנו מכירים את המודל בעיקר אצל המשקיעים המוסדיים, שרוכשים קרנות שמנהלות אלפי נכסים, לטובת גיוון תיקי השקעות של כספי הפנסיה שלנו, קרנות ההשתלמות וכו'.

כאן אנחנו מנגישים את מודל השקעה בפרוטפוליו נכסים מניב, למשקיעים באופן ישיר ובסכומי השקעה לא גבוהים.  וזה מודל שפשוט מרוויחים ממנו מכל העולמות. מצד אחד זו לא השקעה הכרוכה בסיכון גבוה כי זה לא נכס אחד אלא קבוצת נכסים, ומצד שני עבודת ההשבחה והשיפוץ בנכסים שאנחנו מתמקדים בהם לא לוקחת המון זמן ולכן פוגשים את הכסף די מהר.

בנוסף, אנו יודעים לשלב ריפייננס (מימון מבנק מקומי) בדר"כ בשנה השנייה להשקעה ובעזרת המימון לרכוש נכסים נוספים לקבוצה, כך אנו מגדילים את ההכנסות משכירות. המודל הזה מתאים למשקיעים שרוצים לפגוש את ההכנסות מההשקעה די מהר ותוך כדי גם ליהנות מתהליך סולידי מאוד, עם פיזור סיכונים מרבי. זו פשוט ההשקעה המושלמת, ואני לא מגזים".

אם יש לי כסף וקצת הבנה בנדל"ן, למה שלא אעשה זאת בעצמי?

כשמשקיעים בנדל"ן, חשוב להבין שרמת המעורבות הנדרשת היא עצומה. פונים אלינו המון משקיעים שרכשו נכסים, חשבו שהם יודעים לטפל בהם בעצמם, אבל כשהתעוררו בעיות – הם לא באמת ידעו מה לעשות כדי שהנכס יעבוד בשבילם. נכון, בהשקעה פרטית הנכס רשום על שמנו ואנחנו היחידים שנהנים מעליית הערך, אבל זה גם כרוך בעיסוק אינטנסיבי וביכולת לנהל את תהליך הרכישה, השיפוץ והניהול השותף מרחוק, לרוב בלי פיזור סיכון ועם קושי גדול יותר לקבל מימון על הנכס.

בסופו של דבר המודל הפרטי לא מתאים לרוב האנשים, ולכן זו המטרה של המשקיעים שפונים אלינו: לתת לגורם מקצועי לעבוד בשבילך, לרתום את הניסיון ואת הקשרים שצבר לטובתך, ליהנות מתוכנית עסקית מסודרת ולעזור לך לקבל כמה שיותר בכמה שפחות התעסקות, עם סכום כניסה נמוך משמעותית על השתתפות בחברה המחזיקה במספר נכסים.

עד היום, השקעות בפרוטפוליו נכסי Single Family היו שמורים בעיקר למשקיעים המוסדיים עם תקציבי ענק. אנחנו מציעים מודל קבוצתי, סולידי מאוד עם אופציות מעולות לרווח, תוך ניהול לכל אורך הדרך על ידינו, היזמים גם למשקעים פרטיים.

ג'קסונוויל: לא עוצרת, גם בקורונה

אם אתם מתעניינים בהשקעות נדל"ן בארה"ב, סביר להניח ששמעתם לא פעם את השם ג'קסונוויל בהקשר של זירות נדל"ן חמות. גם מרכז הפעילות של חברת D.S INVESTMENTS   מתרכז בנדל"ן המקומי.

מה הופך את ג'קסונוויל למוקד משיכה למשקיעים?

"זו אחת הערים הגדולות ביותר בארה"ב, והיא מציעה למשקיעים מגוון רחב של נכסים במחירים שונים – החל מ-50,000$ ועד למיליון דולר. לצד גיוון במחירי הנכסים, יש בעיר כמה פלוסים משמעותיים נוספים. למשל, ההגירה החיובית אליה, הגדלה בהתמדה בשנים האחרונות. אפשר להבין למה רוצים לעבור אליה. זו עיר שמציעה גיוון תעסוקתי גדול, יש בה שלושה בסיסי צבא, תעשיית תיירות ענפה, היא מדורגת במקום השישי מבחינת תעשיית ההייטק ויש בה נמל מתקדם מאוד, השלישי בגודלו בארה"ב. בנוסף, העיר נותנת חופש פעולה למשקיעים שלה והופכת את התהליך כולו לאטרקטיבי, שכן חוקי הגנת הדייר נוטים בפלורידה לטובת הבעלים ומס המדינה עומד על אפס. הנתונים הללו, באופן טבעי, משפיעים על הזירה הנדל"נית באופן ישיר ותורמים לשוק יציב עם ביקוש גבוה".

איך ג'קסונוויל מגיבה לקורונה?

"לשמחתנו הרבה, משבר הקורונה כמעט ומדלג על ג'קסונוויל ועל פלורידה בכלל, וזה דבר מופלא. למעט בחודשים אפריל ומאי בהם היה סגר, בפלורידה הכל פעל כרגיל. הכלכלה המשיכה להתגלגל ללא הפסקה, הצמיחה גדלה בהתמדה וגם התנועה בשוק הנדל"ן לא חדלה לרגע. בגלל שאנחנו מבקרים בארה"ב לעתים קרובות, אני יודע שעסקאות חדשות יוצאות לפועל, שיפוצים ממשיכים ושיש פרויקטים מעניינים מאוד שיוצאים לדרך ובחלקם ניקח חלק – גם בזמן שהעולם מתמודד עם משבר הקורונה".