השקעות נדל"ן באבו דאבי – בירתה של בית ההשקעות הישראלית החדשה

אבו דאבי – היבט כללי

בשלהי המאה ה- 18, שבט בדואי אשר היגר לאזור בעקבות סמיכותו למים מתוקים קבע בחלקת האדמה שלימים תהפוך לאחד המקומות העשירים בתבל יתד קבע, כאשר לימים יכתתו רגלם נציגי הכתר הבריטי אל עבר האזור בשל הצורך להגן על נתיבי מסחר להודו אשר עוברים בקרבתו מפני פיראטים.

בשנות ה- 30, התגלה באבו דאבי נפט אשר שינה בצורה חסרת תקדים את האופן בו העולם המערבי הביע עניין באזור אשר טרם לכן נחשב חסר חשיבות גיאופוליטית ובוודאי שלא כלכלית.

אוכלוסיית אבו דאבי

אבו דאבי היא האמירות הגדולה ביותר בהיבט שטח מבין סך כלל 7 האמירויות אשר מרכיבות את הפדרציה המוכרת כאיחוד האמירויות, כאשר בהיבטי אוכלוסייה נמצאים בקרבה כ- 2,900,000 תושבים, אשר מתוכם בבירת האמירות אבו דאבי מתגוררים כ- 1,400,000 תושבים.

הכוח המניע

כמו כן, 80% מהם הינם עובדים זרים, אשר כל פועלם כרוך בעבודה מסביב לשעון בכדי לפתח ולקדם את המעצמה הכלכלית אשר מתפתחת חדשות לבקרים, נתון אשר מגולם בהשוואת תמונות לווין אשר מראות את קצב הצמיחה חסר התקדים באמירות, אשר אינה מפסיקה להתרחב ולגדול.

כמו כן, 70% מסך כלל האוכלוסייה הינם גברים, נתון אופייני למדינות ערב בחצי האי ערב, אשר נבע מרצונם של רבים אשר מושתת עקב תפיסות תרבותיות בחברה הערבית – ללדת בעיקר או רק זכרים.

גיאוגרפיית אבו דאבי

בהיבט הגיאוגרפי, אבו דאבי מאופיינת בארכי פלג אשר מורכב מ- 200 איים אשר מעטרים את קו חופה הרחב, כמו גם שטח קטן אשר הינו מיוער (5%), בנוסף גם לשטח חקלאי זניח (1.2%), זאת כאשר שארית האמירות מורכב מדיונות חול מדבריות אשר מאפיינות את כלל חצי האי ערב, על כלל מדינותיו.

כלכלת אבו דאבי לאחר המשבר הכלכלי

בסוף שנת 2009 אבו דאבי נאלצה לסייע כלכלית לשכנתה האמירות דובאי, אשר נקלעה לקשיים כלכליים נרחבים, כאשר בשנה שלאחר מכן אבו דאבי רשמה זינוק חסר תקדים כאשר התמ"ג בה זינק ב29.9%, מ- 620,306 מיליון דירהם לכדי 806,031 מיליון דירהם.

הסיבה לכניסה למשבר זה מלכתחילה טמונה בגורמים אשר גרמו לאינפלציה במטבע הדירהם האמירותי, אינפלציה אשר הייתה מוערכת בכ- 14.9% ב2008, וירדה באופן דרמטי לכדי- 0.8% ב2009 – 2010.

זאת כאשר מבין המגזרים השונים ניתן לזקוף בעיקר את הכנסות הנפט אשר היוו באותה שנה 75% מסך הכנסת האמירות כולה, לגורם המרכזי אשר סייע לה להיחלץ ולהוביל את כלכלת איחוד האמירויות החוצה מהמשבר החריף.

אבו דאבי – לא רק נפט

בניגוד לאשר מקובל לחשוב, על אף התפקיד המרכזי אשר נפט ממלא כעת בתעשיית האמירות, ישנם משלחי יד נוספים אשר מהווים את ליבת הכלכלה, כמו גם לאור המיצוי הטבעי אשר משאב טבע מתכלה שכזה חווה, הצריך מהשלטונות להשקיע מחשבה ומאמץ בפיתוח אפיקי הכנסה אחרים.

לאור זאת ניתן לאפיין את השקעתה של אבו דאבי ברכישת טכנולוגיות וכלים מתקדמים בתמורה לנפט, כאשר לאור זאת ניתן לציין גם את צבאה אשר מתוחזק כהלכה על ידי ארצות הברית, כאשר 61.5% מכלל הייצוא אשר נכנס לאבו דאבי מקורו במעצמה הכלכלית החזקה בתבל.

נמל מינה זייד כגורם כלכלי מרכזי

באבו דאבי קיים גם הנמל מינה זייד אשר מהווה שער הכניסה והיציאה של מרבית הסחורות אשר עוברות באבו דאבי, כאשר נפח הסחורות בו מוערך ב- 7.2 מיליארד דולר מדי שנה.

תיירות כאבן שואבת אשר מחזקת במידה רבה את השקעת הנדל"ן

העניין הרב באבו דאבי לא נובע רק מנופה הטבעי אשר חריג וזר לעיניים מערביות, אלא גם מרמות העושר הבלתי נלאית אשר קיימות בה, כאשר לאור הפלאים ההנדסיים אשר נבנים בה, אשר כוללים כריית איים מלאכותיים, בניית גורדי שחקים, ותרבות פנאי ענפה, מושכים לעבר האמירות מיליוני תיירים מדי שנה.

חישוב מסלול אסטרטגי

זאת כאשר תרומתם של אותם מיליוני תיירים לכדאיותה של השקעת נדל"ן באבו דאבי נובע מהצורך הטבעי שלהם בפתרונות דיור זמניים אשר אותה השקעה מתעתדת לספק. בנוסף לכך, ענף התיירות מקבל משקל רב יותר לאורך השנים, לאור ההבנה כי לא לעולם יוכל לשמש הנפט כמקור הכנסה בלעדי כל כך.

שוק הנדל"ן באבו דאבי ואגרות נלוות

בהיבטי תשואה אשר נלווית לשוק הנדל"ן באבו דאבי, ניתן לאפיין כי מחירו של נכס ממוצע חג סביב 130,000$ בעבורו, כמו גם כאשר בעבור רכישת נכס ישנו מס מובנה בחוקי המדינה לטובת רכישת נכסים על ידי זרים, אשר גובהו הוא כ- 2% מטובת העסקה. כמו כן, בעת הרכישה על הרוכש לשלם עוד 1,300$ נוספים כמעין אגרת רכישה, בטרם יוכל להפוך לבעליה המאושרים של נכס נדל"ן באבו דאבי.

תשואה בעבור שכירות

בהמשך לכך, אילו הנכם מתעתדים להשכיר את הנכס המיועד, יש לציין כי באבו דאבי אחוזי התשואה בעבור שכירות הינם יחסית גבוהים ומטיבים עם המשקיע, זאת כאשר שכר דירה שנתי בעבור דירת חדר אחת נע בין 18,000$ לכדי 29,000$, כאשר אילו מדובר בדירת 2 חדרים המחיר עולה לכדי 26,000$ עד ל- 42,000$, כאשר בעבור דירות 3 חדרים מדובר בתשואה אשר מהווה 34,000$ עד 55,000$.

עקרון מקומי

כמו כן, באמירויות קיים נוהג אשר מבוסס על תרבות המקומיים אשר מצריך לעתים מן השוכר לבצע תשלום שכר דירה במקדמה מראש של שנה קדימה. בכך למעשה תוכלו לוודא כמשקיעים כי כלל הסכום אשר אתם צפויים לקבל במשך השנה הקרובה שרוי בידכם עוד בטרם כלל זמן השכירות מוצה עד תום.

מיסוי באבו דאבי

בניגוד לנהוג במחוזותינו, באבו דאבי קיימת מדיניות מיסוי אשר מטיבה במיוחד עם בעלי נכסי נדל"ן, כאשר אילו הנכס רשום על שמם של 2 בני זוג נשואים, ניתן לצמצם את גובה המס עוד יותר לכדי מספר אחוזים בודדים.

כלומר, בעבור נכס אשר רשום על שמם של זוג נשוי, אשר מניב מדי חודש 1,500$, לאור היעדר מס הכנסה ונוכחותו של מס רכוש בלבד, על הזוג לשלם אך ורק 5% מסך כלל ההכנסה.

רוצה לומר, בעודם מניבים הכנסה שנתית אשר גובהה 18,000$, עליהם להיפרד אך ורק מ- 900$ לטובת הרשויות באבו דאבי עצמה. כאשר גם כאשר הסכום קופץ ביותר בכמה מונים – גובה המס נשאר זהה.

לסיכום – אבו דאבי כצבר תנאים אידיאלי למשקיע נדל"ן

לאור חוסנה הכלכלי הרב של אבו דאבי, כמו גם היותה מוקד עלייה לרגל של תיירים רבים אשר מושכים אליה עוד כסף, בנוסף גם לעובדה כי טרם נראה הקץ על תעשיית הנפט העולמית, נדמה כי השקעת נדל"ן באבו דאבי מחזיקה בפוטנציאל כלכלי בלתי נלאה.

יתרה מכך, הודות לרגולציה הנוחה בו אשר מאפשרת לבעל נכס לשלם סכום מס אשר משול לבדיוני בהשוואה לשוק הנדל"ן הישראלי, המשקיע יכול לשמור נתח גבוה בהרבה מתשואתו השנתית, אשר הינה בהתאם גבוהה יחסית למחיר הנכס.