רכישת דירות להשקעה ביוון לאור המשבר הכלכלי
לאור מחירי הנדל"ן היקרים מאוד, אשר משוועים מחיר כמעט בועתי לנדל"ן בישראל, משקיעים רבים שמים פעמיהם מעבר לים בעודם מחפשים אלטרנטיבות אשר הינן זולות יותר, בעלות תשואה נאה.
ספק אם יש מדינה מערבית אשר נפגעה כלכלית בצורה כה חמורה ממשבר הסבפריים בדומה לארץ מוצאה של הדמוקרטיה, כאשר לאור אינפלציה גבוהה אשר פקדה אותה, יוון הגיעה ב2008 לכדי סף פשיטת רגל וקריסה כלכלית של ממש, כאשר היא נאלצה לקבל ולאמץ תוכניות הבראה אשר השיתו עליה ועל תושביה גזרות כלכליות.
הוזלת מחירי הנדל"ן עקב דירוג אשראי נמוך
לאור אותן גזרות, כמו גם הורדת דירוג האשראי בכלל המדינה, אשר נעשתה על ידי גופי אשראי בין לאומיים, מחירי הנדל"ן ביוון ירדו משמעותית כאשר לעתים ניתן למצוא דירות להשקעה אשר צנחו בכדי 40% – 50% משוויון הכללי, כאשר מדובר בנתון אשר מחדד את עומק הפגיעה בכלכלת המדינה, כמו גם הפוטנציאל הרב שיש בה.
שינוי חיובי במגמה
כלומר, לאחר שיוון אימצה ומילאה את חלקה בתוכניות ההבראה אשר נוסחו על ידי כלכלות הגוש האירופי, כאשר גרמניה וצרפת בראשן, יוון הצליחה בשנים האחרונות להיחלץ מן המשבר בו הייתה שרויה, כאשר רפורמות במגזר הציבורי, ביעילות הרגולציה והסרת חסמים רגולטוריים במידת הצורך, אפשרו למדינה לקבל מענק מצד האיחוד האירופי בגובה 2,800,000,000 יורו.
מרכיבים חשובים בהקשר הנדל"ן היווני
מאז ומעולם יוון הייתה מדינה אשר התקשורת שלה עם העולם החיצוני השפיעה במידה רבה על אורח החיים במדינת האיים המזרח תיכונית. כלומר, מסחר ותיירות לעולם היו ועודם אבני ראשה חשובות בכלכלה היוונית, אשר משפיעות בצורה דרמטית על עליית מחירי הנדל"ן היווני.
נדל"ן תיירותי
הסיבה לכך היא שביוון ישנם איים שלמים אשר מרבית אוכלוסייתם היא תיירים אשר מחפשים מנוח מהחורף האירופאי הקר, כמו גם יעד חם דיו להעביר בו את הקיץ, כאשר לאור הצורך הבלתי נלאה של אותה אוכלוסייה להיעזר בפתרונות דיור זמניים, מדובר בביקוש אשר רכישת דירות בנדל"ן מתעתדת לספק.
ניצול קשרי סחר
בנוסף לכך, יוון מחזיקה בצי סוחר עצום ורחב ידיים, אשר לאור הרגולציות והמודרניזציה אשר חוותה כלכלת יוון והרשויות ביוון כאחד כתוצאה מלקחי המשבר האחרון, יש רבים אשר רואים בו כגורם העיקרי להיחלצותה של יוון מהמשבר בו הייתה שרויה, לאור ניצול קשרי מסחר והפקת המרב מהם.
סלוניקי – יעד מרכזי לרכישת דירות להשקעה ביוון
סלוניקי היא דוגמה מצוינת לכלל צבר התנאים אשר מבשיל ביוון לאחרונה, כמו גם לכך שחלון ההזדמנויות בעבור ביצוע השקעות כאלו הולך ונסגר.
סלוניקי היא מרכזו של המטרופולין השני בגודלו ביוון, כאשר רק אתונה עיר הבירה ושחר הדמוקרטיה מחזיקה בבכורה, לסלוניקי יש הרבה מה להציע כאשר קהל היעד העיקרי הינו תיירים, עם כי גם כלכלת הנדל"ן בעיר הנמל תוססת ופורחת גם כן.
אוכלוסיות ייחודיות אשר תורמות לשוק הנדל"ן בסלוניקי
הסיבה להיותה של סלוניקי יעד מועדף לביצוען של השקעות נדל"ן, היא היותה עתירה באוכלוסייה אשר מסתמכת על פתרונות דיור זמניים, קרי עושה שימוש בנדל"ן לפרק זמן קצר.
דוגמא לאותן אוכלוסיות היא אוכלוסיית הסטודנטים, אשר נמצאים בסלוניקי בכמויות אדירות, כאשר בעיר ישנן 10 אוניברסיטאות אשר מהוות אבן שואבת למאות אלפי סטודנטים, כאשר פרט להיות בעלי תחלופה מהירה יחסית, ריבויים הטבעי, כמו גם הרצון היווני ללמוד בסלוניקי, גורמים לכך שהביקוש גובר כעת משמעותית על ההיצע.
אוכלוסיית התיירים
בנוסף לכך, גם לאוכלוסיית התיירים אשר פוקדת את סלוניקי, אשר מונה מעל ל- 2 מיליון תיירים בשנה, יש השפעה רבה על שוק הנדל"ן בה, כאשר אותם תיירים גם הם עושים שימוש תכוף בדירות מושכרות, בכך יוצרים צורך אשר רכישת דירות להשקעה ביוון מתעתדת לספק.
השקעה חכמה בסלוניקי
לפיכך, בסלוניקי יכול משקיע למצוא נכס אשר יכול לשמש סטודנטים במהלך שנת הלימודים, כמו גם תיירים בעת הצורך בעונות התיירות הארוכות במדינה, אשר נהנית ממזג אוויר מזמין וחמים יחסית לאקלים האירופאי, אשר נמשכים ליוון גם לאור יוקר המחייה הנמוך שבה.
הביקוש כה חריף בסלוניקי, עד כי דווח שלאחרונה עומלים יזמי העיר שעות נוספות בכדי להגדיל את ההיצע בעודם מסבים משרדים לכדי דירות, על מנת לענות על הצורך הרב אשר נוצר מרצונם של רבים לגור בעיר.
אתונה – מרכז העצבים התרבותי, כלכלי, פוליטי ונדל"ני של יוון
אתונה מהווה סמן ימני לתופעה אשר פקדה ועודנה פוקדת את העולם המערבי, אשר במסגרת תהליך עיור אגרסיבי ומשמעותי, רבים עוזבים את יישובי הספר לטובת ערים גדולות.
לאור היותה של אתונה בירת יוון ההיסטורית, כמו גם בעלת תפקיד קרדינלי במדינה כיום, לא מפתיע לגלות כי בחצי המאה האחרונה של המאה ה- 20, צמח מספר התושבים ביוון בלא פחות מ- 1,800,000 תושבים.
תיירות באתונה
אתונה היא אחת הערים המתוירות ביותר ביוון, כאשר 5,700,000 תיירים פוקדים אותה מדי שנה, כאשר אותם תיירים מהווים מכפיל כוח בעודם נאלצים לשכור ולהיעזר בשירותי דיור, בכך למעשה מחזקים את הפוטנציאל והכדאיות אשר טמונה ברכישת דירות להשקעה.
רגולציה נוחה והשפעתה על השקעת נדל"ן באתונה
לאור קיומה של אמנת מס בין יוון לישראל, אשר מונעת בניגוד לאשר קיים במדינות אחרות, את הצורך לתשלום מס כפול בעת הנבת רווחים, מתאפשר למשקיע הנדל"ן ביוון למעשה לשמור בחלקו חלק ואחוז גבוה יותר מסך תשואתו, מבלי להיאלץ להיפרד מנתחים משמעותיים ממנה לטובת המחוקק שלא לצורך.
כמו כן, המס אשר נקבע בהשלכה על שכר דירה כאשר הדירה נרכשת על ידי משקיע זר, עומד על כ- 7.5%, כאשר מדובר במספר נמוך דרמטית מאשר נקוב בישראל, בה ידועות לכל גזירות והנחיות הרגולטור, אשר מצירות את צעדיהם של משקיעים רבים.
תשואה
התשואה בעבור השקעת נדל"ן באתונה משתנה במידה רבה בהתאם לאזור בו תתעתדו לבצע את השקעתכם, כאשר באופן טבעי ככל שמתרחקים מאזורי הביקוש התשואה, בדומה גם למחיר הנכס, יורדים משמעותית.
כלומר, בעבור השקעה אשר נעשית מחוץ לאזורי הביקוש, ניתן לאפיין תשואה אשר גובהה מעל לכדי – 4%, כאשר בעבור אותם אזורים בדיוק שכר הדירה הממוצע מוצב מעט מעל 350 יורו מדי חודש. זאת כאשר אילו מדובר בדירה גדולה יותר, ניתן לעתים להכפיל ואף לשלש את אותו סכום, עד כדי 900 יורו מדי חודש. בנוסף לכך, עלותו של מ"ר באזורים הנ"ל עומד בממוצע על 1936 יורו.
הבדלי מחירים למ"ר
מנגד, אילו תכתתו את רגליכם לעבר מרכז העיר, ולמקומות הפעילים בה יותר, מחירו של מ"ר עולה משמעותית, כאשר הוא נע בין 1,400 יורו לכדי 3,000 יורו, כאשר ההכנסה נעה בין 550 לכדי 1120 יורו בעבור דירות גדולות, כאשר בעבור נכסים קטנים יותר מדובר בסכום אשר מוערך בכ- 410 יורו.
לסיכום – רכישת דירות להשקעה ביוון וגורם הזמן שבתוכה
לאור התאוששותה המרשימה של יוון מהמשבר הכלכלי, אשר הציבה אותה לאחרונה לראשונה מאז אותו משבר כלכלי דאז, כמדינה אשר אגרות החוב שלה מועדפות על פני אגרות החוב של המעצמה הכלכלית הגדולה בתבל – ארצות הברית, קיים יסוד סביר להניח כי מחירי הדירות במדינת האיים עלולות לעלות בקרוב במידה רבה.
לפיכך, כעת אנו עדים לסגירתו של חלון הזדמנויות ייחודי אשר נגזר מהיכולת להבחין ולהצביע במידת ביטחון מסוימת אודות התאוששותה וצמיחתה המשמעותית של יוון אשר עתידה לבוא, כאשר מחירי הדירות עדיין הינם נמוכים ומותאמים לכלכלה במשבר.
לאור זאת רכישת דירות להשקעה ביוון מסתמנת כצעד כלכלי, נבון, ואשר טומן בחובו הזדמנות אשר לא בטוח עד מתי תהיה זמינה, כמו גם מתי נראה דומה לה בעתיד.
