השקעה בנדל"ן באנגליה – מבוא למתחילים
בעקבות מחירי הדיור הגבוהים והמיסים המרובים בישראל, משקיעים רבים בוחרים לנווט את כספם לאפיקים שונים כמו מניות בבורסה או אג"ח, אולם ידוע כי הללו אינם יציבים כמו השקעות בנדל"ן. לכן בשנים האחרונות אנשים רבים שמעוניינים בהשקעה בנדל"ן בוחרים לנתב את ההשקעה לחו"ל.
יעד אטרקטיבי במיוחד למשקיעים מישראל היא אנגליה. האי הקטן והירוק בעל ההיסטוריה הגדושה קורץ למשקיעים רבים ומושך אליו עוד ועוד בעלי-הון מדי שנה. מחיר הנכסים הנמוך, שער הפאונד, והעובדה שאנגליה מושכת אליה סטודנטים רבים מכל רחבי העולם, יוצרים ביקוש גבוה לדירות מגורים והופכים אותה ליעד המושלם להשקעות בנדל"ן.
למה להשקיע דווקא באנגליה?
אנגליה היא אחת הכלכלות החזקות בעולם, והיא ניצבת במקום השישי והגבוה מיד אחרי מעצמות כמו ארה"ב, סין, יפן, גרמניה והודו. נכון, אנגליה כבר איננה האימפריה ששלטה על חצי מהגלובוס בתחילת המאה הקודמת, אולם היא עדיין מדינה שנהנית מכלכלה חזקה ויציבות גבוהה.
בנוסף לכך, השקעה באנגליה קלה יחסית עבור משקיעים מישראל בכך שהיא איננה מצריכה ידיעת שפה זרה ומאפשרת ביצוע עסקאות באנגלית בלבד, ללא מתווכים וללא צורך בתרגום של חוזים או ניירת.
גם החוק האנגלי, מיטיב ונוח עם ישראלים. בשל ההשפעה ההיסטורית של החוק האנגלי (The Common Law) על החוק הישראלי, קיים דמיון רב בין השניים והליך ביצוע עסקאות הנדל"ן בעל מאפיינים זהים כגון רישום הערת אזהרה, רישום בטאבו, תקנת השוק וכיוצא.
כך גם בנוגע לדיני החוזים, בנוגע לצורת החוזה והניתוח המשפטי הנלווה לעסקה, קיימת בישראל מסורת פרשנית שמקבילה לזו האנגלית, כך שנשמר דמיון רב בין השניים.
יציבותה של הכלכלה באנגליה
יתרון נוסף להשקעה באנגליה היא היותה שוק מפוקח שניתן למצוא עליו מידע רב ברשת. מאחר ומדובר במדינה מודרנית ומתקדמת עם רמת השכלה גבוהה, ולצד השימוש בשפה האנגלית שמהווה שפה בינלאומית, קיים מידע רב ברשת על הנדל"ן באנגליה: מחירי שכירויות, מחירי נכסים באזורים ספציפיים ועסקאות אחרונות שבוצעו בהם.
בנוסף לכך, ניתן לדלות מהרשת נתונים נוספים בעלי השפעה על כדאיות העסקה. כך, ניתן לבדוק את רמת הפשיעה או רמת ההשכלה של המחוז בו אתם מגלים עניין להשקיע. חברות רבות מעולם הנדל"ן עוקבות אחר נתונים אלו ומספקות מידע לגביהם.
לפי מומחים מחברות הנדל"ן הגדולות בעולם כמו Knight Frank, הנתונים הכלכליים של אנגליה יציבים במיוחד ואף צפויים להישאר כאלו גם לטווח הרחוק. לצד ממוצע האבטלה הנמוך, ניתן לראות עליה יציבה בערך הנדל"ן מדי שנה ועליה יציבה בצמיחה הכלכלית.
גולת הכותרת – ערך הפאונד
הפאונד, הידוע גם בשם ליש"ט (לירה שטרלינג) הוא המטבע הרשמי בממלכה המאוחדת. הפאונד הוא המטבע הרביעי הכי נסחר בעולם – אחרי הדולר האמריקאי, היורו והיין היפני. מלבד אנגליה, הפאונד נסחר גם בצפון אירלנד, ווילס וסקוטלנד, והינו כפוף לסמכותו של בנק אנגליה ולא לבנק המרכזי של האיחוד האירופי.
מגמת שחיקה: כוחו של הפאונד לאורך השנים
| שנת בחינה (נכון ל -1 בינואר) | ערך המטבע (בש"ח) |
| 2020 | 4.5531 |
| 2019 | 4.7585 |
| 2018 | 4.8506 |
| 2017 | 4.7346 |
| 2016 | 5.6409 |
| 2015 | 5.9157 |
| 2014 | 5.7691 |
| 2013 | 5.8743 |
| 2012 | 5.8900 |
| 2011 | 5.9410 |
ערך הפאונד במהלך העשור האחרון
כפי שניתן לראות, במהלך העשור האחרון הפאונד הולך ונשחק בצורה הדרגתית ומדורגת. בין השנים 2011-2020 איבד הפאונד כרבע מערכו ביחס לשקל הישראלי, מערך של כמעט 6 ש"ח בשנת 2011, עד ל4.5 ש"ח בשנת 2020. כאשר עוד לפני כן, בשנת 2006, הגיע הפאונד לערך היסטורי של 8.4 ש"ח.
אז האם לא הגיע הזמן להשקיע בנדל"ן באנגליה ולנצל את המטבע הנמוך? נראה שירידת ערך הפאונד כבר קרובה לשיאה, ושנוצר חלון מצומצם שכדאי לנצל.
השפעת הברקזיט על הפאונד – עכשיו יותר מתמיד
מאז הוכרז באנגליה על היציאה מהאיחוד האירופי (ה"ברקזיט") בשנת 2017, ידע הפאונד עליות ומורדות, כאשר בשיאו של השפל שנראה שנשאר מאחורינו הוא הגיע לערך של 4.25 ש"ח – כמעט חצי מערך השיא שלו.
הברקזיט הוא הזדמנות יוצאת מגדר הרגיל להיכנס לשוק הנדל"ן באנגליה, ולהנות משווי המטבע הנמוך באופן היסטורי, למיצוי מרבי של פוטנציאל הרווח. כך, אנגליה מקיימת כיום שני תנאים חיוניים שחשובים לכל משקיע: מצד אחד שוק יציב ובטוח, ומהצד השני, מטבע נמוך שערכו צפוי לעלות.
לרוב, כלכלות יציבות שמספקות תשואה בטוחה, נהנות ממטבע בעל ערך גבוה. אולם אנגליה מקיימת כיום באופן נדיר את שני התנאים יחדיו. רכישת נכס נדל"ן כאשר שער הפאונד נמוך, תוביל את המשקיעים להנות הן מעליית שער הפאונד, הן מעליית ערך הנכס, והן מדמי השכירות.
התשואות הגבוהות שניתן להפיק מהשקעה באנגליה
הדבר החשוב ביותר למשקיעים הוא כמובן ערך התשואות. אז מה היתרון של אנגליה על ישראל? ערך התשואה השנתי באנגליה גבוה בהרבה מזו שניתן להשיג בישראל. באזורים מסוימים בצפון אנגליה קיימת פריחה בשוק הנדל"ן, שמושכת אליה משקיעים רבים.
התשואה השנתית עשויה לטפס עד ל6-9 אחוז בשנה, ובניגוד לשוק הנדל"ן בישראל מחירי הדירות זולים יותר, כך שניתן להשקיע בנדל"ן גם בסכומים קטנים יותר, בסכומים של החל מ200,000 ש"ח.
הצמיחה הדמוגרפית ושגשוגם של מקומות מסחר, תחבורה, מלונאות, בתי חולים ואוניברסיטאות, מובילים לתנופה אדירה במספר מחוזות באנגליה, לעליה במספר מקומות עבודה ובסופו של דבר – לעליה משמעותית בביקוש לדירות באנגליה.
לדוגמה: בעשור החולף, ערך הנדל"ן בקיימברידג' האמיר ב69 אחוזים, בלונדון ב63 אחוזים, ובאוקספורד ב56 אחוזים – וכל זאת תוך עשור בלבד.
קרוב לעין – קרוב ללב: השקעה במרחק של 5 שעות מכאן
בשונה מהשקעה בארה"ב, קנדה או אוסטרליה, האפשרות לבחון את הנכס ולבקר בו נוחה יותר כאשר מדובר בהשקעה באנגליה. המרחק בין ישראל לאנגליה עומד על 5 שעות בלבד, מה שהופך את ההשקעה לאסטרטגית עבור אלו שרוצים להישאר במעקב על הנכס.
שיעור המס הנמוך בנדל"ן באנגליה בהשוואה לישראל
ביטוי מפורסם אומר כי רק שני דברים בטוחים בחיים: מיסים ומוות. למרות זאת, ובניגוד לישראל, גובה המיסוי על נדל"ן באנגליה הינו נמוך משמעותית. משקיעים בישראל שמחזיקים מספר דירות יאלצו לשלם מס רכישה בעת קניית הנכס, מס שבח במכירתו, ובנוסף לכך – מס על דמי שכר הדירה.
באנגליה לעומת זאת, שיעור המס על הכנסה משכר הדירה וכן מס הרכישה נמוכים יותר. גם בנוגע לקבלת משכנתא, הבנקים באנגליה מעודדים משקיעים זרים ומאפשרים לקבל מימון של עד 70 אחוז מגובה הנכס, מה שיוצר תנאים אידאליים.
מאחר וישראלים רבים לא אוהבים להיות פראיירים, רבים מזהים את ההזדמנות שטמונה ברכישת נכס נוסף באנגליה על פני נכס בישראל, ואת האפשרות להרוויח עשרות אחוזים על חשבון רשות המס. ועד כמה התופעה תתרחב? ימים יגידו.
