חוקי נדל"ן באנגליה – כל מה שצריך לדעת

השקעות נדל"ן כאפיק הכנסה

השקעות נדל"ן החלו לצבור תאוצה בשנים האחרונות. שוק הנדל"ן בכללו מהווה אפיק ראוי, אולם התשואות הנמוכות, לצד המחירים העולים של הנדל"ן המקומי, מובילים רבים לבצע השקעות מעבר לים.

בעוד חלקים בוחרים בהשקעות בארצות הברית, להן היתרונות שלהם, רבים בוחרים להשקיע באירופה, הן בשל הקרבה, הן בשל המנטליות העסקית החופפת של הישראלים והאירופים והן בשל הכלכלות היציבות הנגלות ברחבי היבשת. מבין כלל המדינות האמורות, עולה באופן קבוע נציגה אחת, היא אנגליה.

השקעות נדל"ן באנגליה – למה?

לביצוע השקעות באנגליה סיבות רבות. ראשית, מדובר על אחת הכלכלות החזקות בעולם. לראיה, לונדון, עיר הבירה, מוגדרת כעיר אלפא ++, הוא הדירוג הגבוהה ביותר, על ידי מגזין GaWC.

עוד יתרון הגלום באי האירופי הוא השפה האנגלית, אשר מקלה על המשקיעים השונים לתקשר עם המשקיעים ועם צוות התחזוקה, ככל שמדובר על צוות מקומי. כמו כן, הברקזיט, אשר הביר לנפילת המטבע המקומי, יצר הזדמנות השקעה זולה משמעותית מאשר שאר מדינות אירופה.

יתרון נוסף באנגליה, ואולי העיקרי שבהם, הוא שוק השכירות הענף במדינה, הכולל שני אפיקים עיקריים.

תיירים – 38 מיליון בשנה

פלח השוק הראשון, העומד לזכות המשקיעים בממלכה המאוחדת, הוא שוק התיירים. כידוע, אנגליה היא אחד מאתרי התיירות ההומים באירופה ובעולם. בשנים האחרונות, גוברת המודעות לביצוע חופשות בדירות מקומיות, בעיקר הודות למיקומים אטרקטיביים ומחירים נוחים ונגישים יותר מאשר בתי מלון. משכך, מדובר על פלח שוק משמעותי , שיכול להניב למשקיעים כסף רב.

מקומיים וסטודנטים – כסף קבוע

פלח השוק השני בבריטניה גלום בתושבי הקבע המקומיים. לצד התושבים המקומיים, אשר להם מנטליות שכירות על פני רכישה, עומדת אוכלוסיית הסטודנטים, המהווה נדבך עיקרי בהשקעה. פעמים רבות אותם סטודנטים, בשל משך הזמן הקצוב במהלכו יתגוררו בממלכה, מעדיפים לגור בדירות שכורות. רצון זה הוביל לייזום ובניית מעונות סטודנטים רבים ברחבי אנגליה, שמחירם נמוך ממחיר הנדל"ן הממוצע.

ידע זה כוח

כל משקיע מתחיל יודע, שהשקעה ללא ביסוס נדונה לכישלון. משכך, ישנה חשיבות מכרעת לעריכת מחקר מקדים אודות נקודת ההשקעה. בין אם מדובר על סקירה כלכלית של היעד או בחינת מגמת מחירי הנדל"ן המקומיים, על אדם לבצע בחינה מעמיקה לשם ביצוע השקעה מושכלת.

אחד הפרמטרים שיש לבחון הוא חקיקת הנדל"ן המקומית, אשר משפיעה על היבטים רבים, דוגמת שיעור התשואה, בשל הצורך בתשלומי מס, שיעור התחזוקה הנדרש בנכס ועוד. מה קובעים חוקי הנדל"ן באנגליה?

חוקי נדל"ן באנגליה – מבוא

בשנת 2019 דן ושינה הפרלמנט הבריטי מספר חוקים לעניין נדל"ן, כך שתשפיע בעיקר על בעלי הנכסים וסוכני התיווך, ולמעשה, מגנות על השוכרים. אומנם מדובר על נקודה שאינה משחקת לטובתנו, אך מהיכרותנו עם השוק, שינויים אלו ישפיעו באופן עקיף גם על השוכרים, בין אם בשינוי נוסחי החוזים, העלאת מחירי השכירות ועוד.

דוגמה – בית ראוי למגורים

החל מה – 20 למרץ 2019, עומדת לשוכרי נכסים האפשרות לתבוע את בעל הנכס, ככל שהנכס אינו ראוי למגורי אדם. ישנם מספר סטנדרטים בחוק האנגלי, הקובעים את הגדרת המונח בית ראוי למגורים. אומנם מדובר על הוצאה נוספת לבעל הנכס, אך לאור העובדה שבית מתוחזק כראוי שווה יותר כסף, לא נראה שיש טעם לפגם בחקיקה זו.

נציין כי באנגליה קיים מרשם בעלי בתים שאינם עומדים בסטנדרטיים הנדרשים בפרט ומתנהגים באופן העולה לכדי רשלנות בכלל. משכך, אי עמידה על קריטריון זה, מעבר להקמת עילת תביעה נגד אדם, יכול להוביל לכניסה לרשימה הלא מחמיאה.

מיסוי – קובע את שורת הרווח

היכרות עם שיעורי המס המדיניים, בטרם ביצוע רכישה, מהווה גורם מכריע. לדוגמה, סך הכנסות שנתי העומד על 15,000 שקלים, העומד על 8%, יכול בשל מיסוי לרדת לכ – 11,000 שקלים, ומשכך, לרדת לשיעור של 5.86. היות ולתשואה השפעה על רכש הדירה, למיסוי חשיבות לא פחותה.

לפני כולם – מס רכישה

מס רכישה באנגליה, הנקרא גם SDLT (Stamp Duty Land Tax), הוא מס רכישה פרוגרסיבי. משמעות המונח היא שככל שעולה סכום הרכישה של הנכס, כך יעלה אחוז המס שיהא על היחיד לשלם.

באם מדובר על דירה ראשונה של בעל הנכס, המס בעבור דירה שמחירה לא עובר את רף
ה – 125,000 פאונד, יהא  0%, ככל שדירה מצויה בטווח שבין 925,000 – 250,000 פאונד, יעמוד שיעור המס על 5% וכן הלאה, עד לשיעור מס העומד על 12%, בעבור דירות שמחירן עולה על 1.5 מיליון פאונד.

יש לציין כי הסכומים שצוינו לעיל רלוונטיים רק בעבור הדירה הראשונה. ככל שמדובר על הדירה השנייה שבבעלותו של בעל הנכס, למחירים שצוינו יתווסף שיעור מס העומד על 3%, מעבר לשיעור המס במדרגה הקיימת. המצב היחיד בו לא יתווסף שיעור מס נוסף הוא במידה ומחיר הנכס עומד על 40,000 פאונד ומטה.

במהלך תקופת הבעלות – מס על הכנסות משכירות

ככלל, בממלכה קיימות 4 רמות מס לעניין הכנסות. עד 12,500 פאונד, פטורות ההכנסות מכל שיעור מיסוי, שכן הרשויות מתייחסות להכנסות אלו כ"דמי כיס". שיעורי המס הנוספים שקיימים על הכנסות הם 20%, 40% ו- 45%, בהתאם לשיעור ההכנסה.

בעבור חברות, אשר מחזיקות נכסים ברחבי בריטניה, שיעור המס יעמוד על 20%. עוד בעניין חברות, יש לציין כי לאלו עומדת הזכות לקבל זיכוי בגין הוצאות הקשורות לנכס, לרבות הוצאות תחזוקה, תיווך, ביטוח ועוד. ליחידים גם ניתנת הזכות לקזז הוצאות אלו, אולם זכות זו מצומצמת יותר מזו הניתנת לחברות.

שתי נקודות חשובות שיש לציין. ראשית, הקיזוז שצוין לעיל אינו חל על הוצאות מימון, ככל שאתם מצויים בדרגה הראשונה. כמו כן, ככל שהכנסות היחיד או החברה מנכסים עולות על 125,000 פאונד בחודש, גם דמי הכיס ימוסו, תחת המדרגה הראשונה, בשל חישוב של רשויות המס המקומיות.

לאחר המכירה – מס רווח הון (CGT)

רווח הון הינו הפער הגלום בין מכיר הקנייה של הנכס לבין מחיר המכירה שלו. כך, במידה ורכשנו בית בשפילד, בעלות של 100,000 פאונד, ומכרנו אותו לאחר מספר שנים ב – 150,000 פאונד, הסכום החייב במס רווח הון הוא הפער בין שני סכומים, קרי, 50,000 פאונד.

שיעור המס, הן בעבור יחידים והן בעבור חברות באנגליה, נע בטווח שבין 28% – 18%, ותלוי בשווי הנכס ושיעור ההכנסות ממנו.