הונגריה – כללי
המשבר הכלכלי, אשר הגיע לאירופה לקראת סוף העשור הראשון של שנות האלפיים, פגע בהונגריה באופן קשה. המדינה המזרח אירופית נעדרת משאבי טבע בגבולותיה, מה שמוביל לתלות בהון זר. מעבר לכך, באותה תקופה נחשף מחדל שלטוני בהונגריה, בו בכירים לקחו חלק בהסתרת החוב הלאומי העצום שטפח למדינה.
משכך, החלה המדינה להפעיל מדיניות כלכלית הכוללת קיצוצים רבים ונרחבים, אשר הובילו להתאוששותה הכלכלית של המדינה בעשור האחרון. משכך, עיר הבירה ההונגרית, בודפשט, מושכת רבים אליה, הן לשם תיירות, והן לשם ביצוע השקעות נדל"ן.
מניב בבודפשט: סקירה למתחילים
ייתכן שידעתם, ייתכן שלא, אבל בודפשט אינה עיר אחת. בפועל, בודפשט היא חיבור של שתי ישויות עירוניות נפרדות, הן בודה ופשט, הנחלקות על ידי נהר הדנובה. בעוד פשט נודעת כמרכז הכלכלי, המרכז אליו את מרבית הפעילות המסחרית בעיר, בודה משמשת כמוקד הטבע, התרבות והנוף של העיר, זאת בשל מגוון האתרים ההיסטוריים, בעיקר מצודות עתיקות, ששוכנים בשטחה.
בודפשט על יבש
כיום, בודפשט הבירה ואזורה המטרופוליטני, מהווים בית לכ – 1.74 מיליון תושבים, הנפרסים לאורך 525.2 קילומטרים רבועים. בודפשט נחשבת למרכז הכלכלי והתרבותי של כלל הונגריה, והוכחה לכך ניתן למצוא בהכרה בין לאומית. על פי מחקר GaWC, בודפשט מדורגת כעיר ביטא +, במקביל לערים מוכרות רבות, בהן ברצלונה, דיסלדורף מיאמי, רומא וכן תל אביב שלנו.
נתונים כלכליים
כפי שצוין לעיל, הונגריה ככלל מצויה בתקופת שיקום. בודפשט, מעבר לצבירת כוחה, מהווה נקודה מכרעת בהתאוששות זו. עוד בשנת 2019, הייתה העיר אחראית לייצור 39% מהתמ"ג המדיני, עם סך הכנסות שעמד על 100 מיליארד אירו. נתון זה הביא את חברת PricewaterhouseCoopers להגדיר את הבירה כאחת ממאה הכלכלות העירוניות החזקות ביותר, נתון המתיישב עם דירוגה כעיר ביטא.
פיננסים וחברות בעיר
אחד מענפי הפיתוח של העיר הוא הסקטור הפיננסי. בעיר יושבת הבורסה לניירות ערך של בודפשט (BSE), המהווה מוקד מסחר עיקרי בעיר. בבורסה רשומות למסחר חברות רבות, הן מקומיות והן בין לאומיות. כמו כן, בגבולות העיר בנקים רבים, 40 במספר, אשר מעניקים יציבות לכלכלת העיר. בין היתר, ניתן לאתר ברחבי העיר את Bank of China, KDB Bank, Morgan Stanly ועוד.
תיירות
ענף התיירות בעיר, המוכר מאוד לישראלי הממוצע, מצוי במגמת עלייה בעשור האחרון. עלייה זו תורמת רבות להתאוששות המדינית של הונגריה, ולפי תחזיות שונות, אינה צפויה להיעצר בקרוב.
בעוד בשנת 2007 עמד מספר התיירים השנתי בעיר על כ – 2.543 מיליון בלבד, בתוך עשור קפץ המספר האמור בכ – 68%, כך שבשנת 2017 עמד מספר התיירים השנתי בבודפשט על סך של 4.273 מיליון.
כאמור, ובהתאם לתחזיות שהוצגו לעיל, עד שנת 2019 הספיק לקפוץ מספר התיירים השנתי, הפוקד את בודפשט, בכ – 434 אלף תיירים נוספים, אשר הביא את העיר למספר שיא של 4.616 מיליון תיירים בשנה.
נתון זהב – שוק התיירות
בחינת הנתונים מעידה על העובדה שההיצע הקיים בעיר אינו תואם את הבאז התיירותי. על פי אתר Statistia, ברחבי בודשפט עומדים לרשות התיירים כ – 14,000 חדרי מלון.
לאור עובדה זו, ניתן להבין מדוע שוק ההשכרה לטווח קצר מצוי בצמיחה. על פי אתרים שונים, דירות שני חדרים עולות בממוצע כ – 106 יורו ללילה, מספר הנתון לשינוי לאור מיקום וטיב הנכס. יש לציין כי מספר החדרים שהוצג אינו כולל חדרי מוטלים ודירות להשכרה.
נתונים שוק נדל"ן – קצת על הונגריה
את התאוששותה של מדינת הקיורטוש והפפריקה נגלית לנו לראשונה בשנת 2014. באותה שנה, נגלו לראשונה עליות בשוק הנדל"ן המדיני, לאחר שנים של ירידות מחירים, בשיעור של 8%. החל משנה זו עלה המדד באופן עקבי בכל שנה, תוך שמציג בכל שנה עלייה טובה מאשר בשנה שקדמה לה, עד לשנת 2018, בה הציג אינדקס מחירי נדל"ן המגורים בכ– 18.3%.
בודשפט – בעליה
מעבר לנתונים הכלליים של הונגריה, ניתן למצוא סיבות רבות לבצע השקעה גם בבודפשט עצמה. ראשית, החל משנת 2015, עלה אינדקס מחירי הנדל"ן בעיר בכ– 15% לכל הפחות, זאת על פי המגזין Global Property Guide.
עוד על פי המגזין המדובר, נראה שבודפשט היא העיר העיקרית אליה מתנקזים משקיעים זרים, שכן בעוד שיעור הרוכשים הזרים בבודפשט עולה על זה המדיני פי 4. המחיר הממוצע, אותו שילמו משקיעים אלו, עמד על 120 אלף יורו בלבד. בין המדינות שצוינו כמשקיעות מתמידות, ניתן למצוא את ישראל.
מיסוי בהונגריה
ראשית, יש לציין את קיומה של אמנת מס בין הונגריה לישראל, אשר מובילה להיעדר כפל מס בין שתי המדינות. כמו כן, בעלי נכס בבודפשט ייאלצו לשלם תשלומים שנתיים, אשר ישתנו בהתאם לרשות המוניציפלית בה השקיעו.
הראשון הוא מס הבנייה, ששיעורו יעמוד לכל היותר על 3.6% מערך הנכס או 3.6 יורו בעבור כל מטר בנוי בנכס. המס השני שיהא על בעל הנכס לשלם הוא מס הקרקע, אשר כאמור לעיל ובדומה למס הבנייה, משתנה מערכו בין רשות לרשות. שיעור התשלום יהא 0.65 יורו בעבור כל מ"ר עליו יושב הנכס, או 3% מערכו המותאם של הנכס, אשר יתומחר בסך של 50% מערכו של הנכס בכללותו.
מס רווח הון ומס רווחי שכירות
על בעל הנכס לשלם בעד דמי השכירות החודשיים. שיעור המס בגין הכנסות אלו עומד על 15%, מספר המשקף גם את שיעור מס רווח ההון במדינה. שני המיסים האמורים ניתנים להפחתה.
האפשרות הראשונה היא הפחתת הוצאות מבוססות, כלומר, הוצאות להן יש תיעוד, לרבות קבלות. הפחתה תתאפשר בגין הוצאות שונות, בהן תחזוקה, חשמל ועוד. אפיק פעולה זה רלוונטי הן בעת תשלום מס רווח הון והן בעת תשלום מס על שכירות.
אפיק הפעולה השני, אשר יעמוד לבעלי הנכסים לעניין מס מרווחי שכירות, הוא הפחתת סכום קבוע, העומד על 10% מהתשואה השנתית, מתוך הסכום החייב במס.
תשואה
בודה
מטר רבוע בבודה ינוע בטווח שבין 2,193 – 2,033 יורו, בהתאם לגודל הדירה ומצבה. דמי השכירות ינועו בין 10.48 – 9.54 יורו.
דירות 90 מטר ברחבי בודה יעלו בממוצע כ – 182,970, ויניבו דמי שכירות ותשואה ממוצעות העומדות על 859 יורו ו – 5.63% בהתאמה. לעומתן, דירת 120 מטרים יעלו 263,160 יורו, יניבו שכירות ממוצעת של 1,258 יורו, ותשואה העומדת על 5.73%.
פשט
מטר רבוע בפשט יעלה בממוצע בין 2,515 לבין 2,477 יורו. השכירות הממוצעת של דירות אלו תעמוד על 10.99 – 10.66 יורו למטר רבוע.
בהתאם לעיל, דירת 90 מ"ר תעלה בממוצע בפשט כ – 222,930 יורו. דמי השכירות בעדה יעמדו על 959 יורו, אשר יניבו תשואה בשיעור 5.16%.
דירות 120 מ"ר באזור יהיו היקרות ביותר, ומחירן יעמוד על 301,800 יורו, לצד שיעור תשואה העומד על 5.24%, הם 1,319 יורו מדי חודש.
