מיסוי נדל"ן פורטוגל – למשקיעים הנבונים שבנינו

השקעות נדל"ן ביבשת אירופה בכלל, ובפורטוגל בפרט, תופסות תאוצה במהלך השנים האחרונות. אולם, בטרם ביצוע השקעה, עליכם להיות מודעים לכלל ההיבטים השונים בה. בואו ללמוד על מיסוי נדל"ן פורטוגל.
רכבל בפורטוגל
תוכן העמוד:

פורטוגל, השוכנת בחצי האי האיברי שבמערב אירופה, אשר היוותה מעצמה ימית במהלך המילניום הקודם, מושכת אליה בימים אלו משקיעי נדל"ן רבים מרחבי העולם. על אף ששמה נקשר, לקהל הישראלי, בעיקר בשל חלוקת דרכונים לדורות ההמשך של מגורשי ספרד, ישנם מספר פרמטרים נוספים שבגינם זו מעניינת אותנו.

 

נפילתה של פורטוגל – משבר החוב האירופי

החל משנת 2009, היא שנת התפרצות המשבר הכלכלי באירופה, ועד לשנת 2016, הייתה פורטוגל מצויה תחת משטר התאוששות, שכן זו הייתה אחת הנפגעות הקשות באירופה. המשבר האמור הוביל לירידת מחירים בשוק הנדל"ן, אשר מציבים את הנדל"ן הפורטוגזי בנקודה אידיאלית עבורנו.

 

להכות בברזל בעודו חם

אידיליה זו לא צפויה להימשך זמן רב. כאמור, התאוששות מהמשבר נמשכה עד לשנת 2016, ובימים אלו, מצויה פורטוגל בתהליך התאוששות ומגמת נסיקה אל על. לראיה, ניתן לבחון את ערך אינדקס הנדל"ן המקומי, אשר על פי מגזין Global Property Guide, העלה את ערכו במעלה מ – 40%, מה שמציב אותו כשלישי בטיבו באירופה.

 

מיסוי נדל"ן פורטוגל – פרמטר בעל חשיבות מכרעת

נראה שהשקעות נדל"ן בפורטוגל הן אידיאליות בזמנים אלו. אולם, אל לנו להסתנוור מהנתונים המפוצצים, אלא לבחון אלמנטים נוספים בהשקעה בטרם קופצים למים.

לצד חשיבות ביצוע השוואות בין אזורי השקעה ואפיקי הרווח, בחינת השבחת הנכס הפוטנציאלית והתשואה מדי חודש או עם תום הפרויקט, עלינו לבחון מהו שיעור המס המקומי, שכן ישפיע באופן ישיר על שורת הרווח הסופית.

 

אמנת מס – הסבר למתחילים

אמנת המס בין ישראל לפורטוגל נכנסה לתוקף ביום 01.01.2008. האמנה המדוברת למעשה קובעת את מדיניות המס שתחול על נכסים להם זיקה לשתי המדינות, פורטוגל וישראל יחדיו. דוגמה אחת למקרה האמור היא קיומו של משקיע זר באחת המדינות.

אמנות אלו עולות כחלק מהמהפך הגלובלי שעובר העולם בשנים האחרונות, המכונה גלובליזציה. מתוך רצון לאפשר השקעות של יחידים גם מעבר לים, נחתמו אמנות אלו, אשר נועדו בעיקר למנוע תשלום מס כפול. כך, ראשית תיאלצו להתמודד עם תשלומי המס במקום בו ממוקם הנכס, ולאחר מכן להתמודד עם הרשות המקומית, ככל שלכם חובות או זכויות נוספות.

 

מיסים במעמד הרכישה

מס העברת בעלות – IMT

המס האמור רלוונטי רק בעבור דירות שנרכשו מאדם אחר, קרי, דירות יד שנייה. שיעור המס האמור נע בין 6.5% – 5%, ונקבע לאור שלושה פרמטרים, הם סוג הנכס ומיקומו, וכן ייעוד הקנייה שלו, כלומר, האם מדובר על בית המגורים הראשי של המשקיע או על בית משני.

כמו כן, יש לציין כי ניתן לקבל פטור מתשלום המס האמור. ככל שהבית רשום כבית מגורים ראשי, שנמוך מרף המחיר שנקבי בחוק (נכסים ביבשת המרכזית – 95,407; נכסים בשטחים האוטונומיים – 115,509), תוכלו לקבל פטור משיעור המס המדובר.

 

מס הבולים

ישנם שני סוגים של מס בולים, האחד במעמד הרכישה, והשני בעד המשכנתא של הנכס, באם נלקחה.

מס הבולים על החזקה בנכס הוא מס די פשוט, שכן בעת קנייתו, תיאלצו לשלם שיעור נוסף העומד על 0.8% משווי הנכס. לצדו, מצוי מס הבולים על המשכנתא. ככל שנלקחה משכנתא לרכישת הנכס בפורטוגל, תיאלצו לשלם מס בשיעור הנע בין 0.6% – 0.5%, בהתאם למשך ההחזר שקבעתם להלוואה, כך שככל שזמן ההחזר יעלה, יעלה עמו שיעור המס.

 

גם במהלך החזקת הנכס – IRS

ה – IRS, הוא מס ההכנסה המקומי, הוא אשר יגבה את המס בעד דמי השכירות החודשיים, אשר יעמוד על 28% מסך ההכנסות. לצד שיעור מס זה, נציין כי בעלות על נכס דרך חברות, תביא לתשלום מס בשיעור של 21%, נתון אשר מביא רבים לרכוש דירות דרך חברות קיימות או להקים חדשה לשם רכישה.

 

הדרך למס מופחת

על אף שהסכום לעיל, והוא 28% נשמע מבהיל, ישנן שתי פלטפורמות תשלום, אשר גורמות לו להיראות פחות רע. בדרך הראשונה, תוכלו להגיש לרשויות בקשה לניכוי הוצאות, בגינן יפחת שיעור המס אותו תשלמו. בין ההוצאות השונות אותן ניתן לנכות מצויות הוצאות תחזוקה ושיפוץ לנכס, הוצאות מס פנים עירוניות, הוצאות ניהול ועוד.

במידה ואינכם מעוניינים לתעד את כלל ההוצאות ולהימנע מסחבת מיותרת, אפיק תשלום נוסף העומד עבורכם הוא ניכוי מובנה. בדרך זו, תיאלצו לשלם מס בשיעור של 15% מההכנסות ברוטו שלכם, זאת ללא כל ניכוי הוצאות.

 

IMI – ארנונה

מס ה – IMI משולם מדי שנה לרשות המקומית בה יושב הנכס, מדי חודש אפריל. המס האמור קיבל את התווית ארנונה בשל ייעודו הכלכלי, שכן נועד לתחזוקה סביבתית, לרבות עבודות תשתית, שיפוץ ובניית מבני ציבור ועוד.

שיעורו של המס יחושב, בדומה למיסים לעיל, על פי שווי הנכס. אולם, לאור העובדה ששיעור המס משתנה ממחוז למחוז, הוא לא יהא קבוע בין המחוזות, וינוע בטווח שבין 0.5% – 0.3%.

 

לכל המעוניין – פטורים

בחישוב מהיר, ניתן לראות ששיעור הארנונה לא מבוטל, ומהווה, לדוגמה, 7,500 שקלים מדי שנה, בעת ביצוע השקעה בשיעור 150,000 שקלים. לכן, חשוב שתכירו את הפטורים המגיעים לכם כמשקיעים.

 

גובה המס וחלוקה לתשלומים

ככל ששיעור המס נע בין 500 – 250 יורו, יהא זכאי בעלה נכס לשלם את שיעור החוב בשני תשלומים. ככל ששיעורו של המס עולה על 500 יורו, יהא זכאי בעל הנכס לשלמו בשלושה תשלומים.

 

פטור זמני

ישנם שלושה פרמטרים שעל היחיד לקיים לשם קבלת פטור זמני, התקף לכ – 3 שנים.

ראשית, על הבית להיות רשום ככתובת המגורים הראשית של המשקיע. שנית, על המשקיע להרוויח מדי שנה פחות מ – 153 אלף יורו. שלישית, על שווי הנכס להיות נמוך מ – 125 אלף יורו. בהצטברות כל אלו, תזכו לפטור הזמני המיוחל.

 

פטור קבוע

על אף שייתכן שאינו רלוונטי עבורכם, שכן נועד בעיקר לבני השכבה הסוציו-אקונומית נמוכה, חשוב שתדעו. פטור קבוע מתשלום IMI ינתן לאלו בעלי הכנסה שנתית הנמוכה מ – 15,295 יורו, נכון לשנת 2018.

 

לנוחיותכם – ריכוז שיעורי המיסים:

סוג המסמתי משלמיםשיעור תשלוםפטור אפשרי
IMT – העברת בעלותנכסים יד 2 בלבד.6.5% – 5%פטור ככל שנרשם כבית מגורים ראשי, לצד עמידה בתנאיי המחיר.
IS – מס בולים החזקת נכסמדי שנה0.8%
מס בולים משכנתאככל שנלקחה משכנתא0.6% – 0.5%יעלה בהתאם לאורך זמן ההחזר.
IRS – הכנסות שכירותמדי חודש28% – יחדים
21% – חברות
ניתן לקזז הוצאות שונות, לרבות תחזוקה, שיפוץ ועוד.
IMI – ארנונהמדי שנה – חודש אפריל0.5% – 0.3%אפשרות לפריסת תשלומים, פטור זמני ופטור קבוע.

 

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב telegram
מידע שכדאי לקרוא לפני שמשקיעים בפורטוגל
דילוג לתוכן