על פורטוגל
הרפובליקה הפורטוגלית שוכנת בחצי האי האיברי, הגובלת ממזרחה בספרד וממערבה באוקיינוס האטלנטי. סך התושבים במדינה עומד על 10.197 מיליון, הנפרסים לאורך שטח הנאמד בכ – 91,590 קילומטרים רבועים. המדינה אימצה את מטבע היורו רק בשנת 1999, זאת למרות שהצטרפה אל האיחוד האירופי עוד באמצע שנות ה – 80.
על אף שפורטוגל נודעת בעיקר בשל הענקת אזרחות לצאצאי מגורשי ספרד, ישנה סיבה נוספת להיכרות עם פורטוגל. בואו ללמוד מדוע כדאי לבצע השקעות נדל"ן בפורטוגל.
השקעות נדל"ן בפורטוגל – הסיבות
המשבר הכלכלי בפורטוגל
פורטוגל נמנית כאחת ממדינות PIGS. מדינות אלו, בהן יוון וספרד, נודעות בעיקר בשל הקשיים הכלכליים אליהן נקלעו, בעקבות משבר החוב האירופי, אשר נוצר בשל משבר הסאב פריים.
המשבר המדובר הוביל לירידת מחירים בשוק הנדל"ן בפורטוגל, במהלך השנים 2016 – 2008. ירידת מחירים זו הובילה להזדמנות פז למשקיעים, אשר יכולים להנות מנדל"ן אטרקטיבי במחירים שאינם הולמים את שווים הריאלי.
החל משנת 2016, פורטוגל החלה להציג עליות בתחומים כלכליים שונים, לרבות עליית התמ"ג וירידת אחוזי האבטלה. בימים אלו אנו עדים לעליית מדדים שונים באופן משמעותי, ובמרביתם עברה פורטוגל את הנתונים שהציגה בטרם המשבר הכלכלי.
השבת נכסים
לצד התשואות אשר מניבים הנכסים מדי חודש, אפיק הכנסה נוסף עולה מהשקעות נדל"ן בפורטוגל מעצם השבחת הנכס. כאמור, שוק הנדל"ן מתייצב ועולה משנה לשנה, ולשם בחינת כדאיות ההשקעה, יש לבחון את שיעור השבחת נכסי הנדל"ן במדינה.
על פי מגזין הנדל"ן Global Property Guide, פורטוגל מהווה יעד השקעה אטרקטיבי ביותר. על פי מחקר שביצע המגזין, עולה כי הנדל"ן בפורטוגל העלה את שוויו הריאלי, במהלך 5 השנים האחרונות, בכ – 40.05%. נתונים אלו מציבים את פורטוגל כשלישית בטיבה באירופה, מיד לאחר גרמניה ואיסלנד.
נהירת תיירים
סיבה נוספת לביצוע השקעות נדל"ן בפורטוגל היא היקף התיירי ם הפוקד את המדינה מדי שנה. פורטוגל מצויה בקו משווה נמוך ביחס לשאר אירופה, והמשמעות הנגזרת מכך היא אקלים אטרקטיבי, חם ונעים, השורר ברחבי המדינה.
האקלים המדובר, לצד העובדה שמחצית מקו הגבול של המדינה סמוך לקו החוף של האוקיינוס האטלנטי, יוצר יעד תיירותי נחשק. לראיה, בשנת 2019, הגיע היקף התיירים הפוקד את המדינה לשיא כל הזמנים, עם סך של 27 מיליון תיירים.
היבטי המס
בטרם ביצוע כל השקעה, על המשקיע הנבון ליצור לעצמו בסיס ידע די רחב. משכך, על משקיע נדל"ן, המבקש לרכוש נכס בפורטוגל, להכיר את היבט המס המדיני. שיעורי המס משפיעים באופן ישיר על שיעור התשואה, ומשכך, מהווים אינדיקטור בעל משמעות רבה.
מיסוי במעמד הרכישה
המס הראשון אותו יהא על המשקיע לשלם, יעלה בכל מצב של רכישת נכס מאדם אחר ולא מקבלן. המס האמור, הוא מס העברה, הוא מס בשיעור שנע בין 6.5% – 5% מערך הנכס. יש לציין כי לעיתים ניתן לקבל פטור מתשלום המס האמור, ולפיכך, יש להיוועץ עם מומחה בתחום. בנוסף לאמור, ישנם עוד שני שיעורי מס שעל היחיד לשלם.
ראשית, קיים מס בולים על הנכס, ששיעורו עומד על 0.8% ממחיר הנכס. בצידו, ככל שייקח המשקיע משכנתא ממוסדות הפיננסיים מקומיים, ייאלץ לשלם מס בולים בעד המשכנתא, ששיעורו נע בין 0.6% – 0.5% מערך הנכס.
מיסוי שוטף – הכנסת שכירות ו"ארנונה"
ראשית, נציין כי שיעור המס על הכנסות משכר דירה בפורטוגל עומד על 28%. לכאורה, שיעור מס זה נשמע מופרז, אולם נציין כי ניתן לקזז הוצאות שונות מהסכום החייב במס, לרבות הוצאות תחזוקה, מיסים עירוניים (שכן המס האמור משולם למדינה) ועוד.
שנית, יהא על בעל הנכס לשלם מס בעלות, IMI, המקביל לארנונה הישראלית, ומשולם לעירייה המקומית. שיעור המס יחושב לפי: שיעור הנכס X שיעור המס המוניציפלי. שיעור המס ינוע בין 0.5% – 0.3%, וניתן לקבל במקרים מסוימים פטורים והקלות בתשלומו.
נדל"ן מניב פורטוגל – אפיקי השקעה
תחילה, נציין כי כל אדם יכול להשקיע בפורטוגל, בין אם אזרח מקומי ובין אם תושב זר. חלק מהמשקיעים, כפי שיפורט בהמשך, יהיו זכאים לקבלת ויזת זהב, שלאחר זמן מה תהפוך לאזרחות מקומית.
השקעה בערים הגדולות
ערים אלו מהוות מוקדי כלכלה עיקריים, לרבות בזכות מבני הציבור והממשל המצויים בהן וחברות רבות בגבולותיהן. משכך, לערים אלו הון עצמי גבוה, המבטיח יציבות כלכלית לטווח רחוק. הערים עליהן מדובר בפרק זה הן ליסבון הבירה ופורטו, בירת הצפון.
ערים אלו, הגדולות במדינה, משכנות בשטחן 40% מתושבי המדינה. משכך, ולאור הנתונים הכלכליים לעיל, התשואה המשוערת בערים אלו היא סולידית ובטוחה, ונעה בין 6.2% – 5.4%, זאת על בסיס מחקר נוסף של Global Property Guide.
טווח ארוך
אפיק השקעה אחד מפנה משקיעים אל האוכלוסייה המקומית ואל קהל הסטודנטים בערים. ליסבון לבדה מאכלסת בגבולותיה כ – 125,000 סטודנטים מדי שנה. לצדה ניצבת פורטו, בה מצויה האוניברסיטה השנייה בטיבה במדינה, אשר מהווה בית לכ – 28,000 סטודנטים מדי שנה, וכן מספר מוסדות אקדמאים נוספים.
טווח קצר
היקף התיירות בערים אלו בלבד עומד על כ – 6.1 מיליון תיירים, נכון לשנת 2018. משכך, ניתן להשכיר את הנכסים גם לתיירים הפוקדים את הערים, אשר מקורות שונים גורסים כי התשואה הניתנת מאלו עולה על תשואה לטווח ארוך בכ – 80%.
השקעה בחוות ושטחים חקלאיים
השטחים העצומים של פורטוגל, לצד היעדר הגירה אל גבולותיה, מביאים לשטחים רבים הנותרים מיותמים. אפיק השקעה זה, מעבר להענקת חווה רחבת ידיים במחיר של דירת 3 חדרים בתל אביב, פונה בעיקר אל יזמים. אותם משקיעים, הצופים פני עתיד, יוכלו להשביח את הקרקע באופן משמעותי בעתיד, ככל שירכשו את הקרקע הנכונה.
יתרון נוסף הגלום בהשקעות אלו היא ויזת הזהב. בניגוד למדיניות שהייתה רווחת, החליט הממשל החדש להעניק את הויזה המיוחלת למשקיעים אשר ינתבו את כספיהם לאזורי פיתוח שונים, ולא להעניקה למשקיעים בערים הגדולות. משכך, השקעות אלו יכולות להביא אתכם לויזה אירופית נחשקת, גם ללא כל שורש אירופי בדמכם.
תיירות בהגדרה – דרום המדינה
כאמור, אל גבולות פורטוגל מגיעים עשרות מיליוני תיירים מדי שנה, וחלק ניכר מהם מגיע אל האזורים הדרומיים של המדינה.
ערים שונות, בעיקר ברחבי מחוז אלגבראה, משכו אל גבולות המחוז בשנת 2018 כ – 4.2 מיליון תיירים, אשר הניבו כ – 1.08 מיליארד יורו לקופת המדינה. המספר המרשים לא עצר, ובשנת 2019 עלה לכדי 5.07 מיליון תיריים.
לצד האקלים הנוח והחופים המרהיבים, אשר נוצרו הודות לתזוזת הלוחות הטקטוניים, ומושך תיירי בטן גב מרחבי העולם, מהווה המחוז הדרומי גם יעד לתיירות דתית, שכן ברחבי המחוז פרוסים מקדשים שונים. משכך, מהווה המחוז יעד השקעה כלל עונתי, שיכול להניב לבעליו רווח רב.
