מי את ליסבון
ליסבון היא בירת פורטוגל, הנפרסת לאורך 100 קילומטרים רבועים באזורה הדרומי של המדינה האירופית. בעיר שוכן נמל, הממוקם בנקודת המפגש בין חופי האוקיינוס האטלנטי לבין נהר טז'ו. הנוף הימי בעיר, יחד עם מזג האוויר הנוח השורר בעיר, לאור היותה בקו הרוחב הדרומי ביותר שיש ליבשת להציע, מעניקים לעיר תוואי שטח ואקלים שונה מאשר שאר הבירות באירופה.
כמו כן, במהלך ההיסטוריה קיבעה ליסבון את מעמדה בתרבות האירופית, שכן בשנת 2009 נחתמה בה אמנת ליסבון, מכוחה פועל האיחוד האירופי בימים אלו.
נתונים כלכליים – בירה ראויה לשמה
ליסבון היא הכלכלה המובילה מבין ערי פורטוגל. בשנת 2015, ניצבה העיר במקום הראשון מבין ערי המדינה לעניין תרומתה לכלכלה ולתמ"ג המדיני, תוך שהיא תורמת לכלכלה המדינית 110 מיליארד יורו. המספר האמור מוביל לכך שבאותה שנה 45% מכלכלת המדינה ישבה על כתפייה, ומגלם פער של 230% בינה לבין פורטו השנייה.
הגירה אל העיר – יציבה, בטוחה, וממשיכה לעלות
מספר התושבים הכולל בליסבון עומד על 2.956 מיליון תושבים, במרכזה ובפרבריה. נתון זה מגלם גידול קבוע, שהחל אי שם בשנות ה – 50, ונעצר בשנת 1990. מאז אותה שנה, קיים המשך קבוע בגידול אוכלוסיית העיר, הנע בין 0.55% – 0.49% מדי שנה. הגידול האמור צפוי להימשך בשנים הקרובות, ותחזיות מנבאות שמספר התושבים יגדל לכ – 3,124,833 תושבים עד לשנת 2035.
תעסוקה – ממשל ומסחר מגוון
ראשית, יש לעמוד על כך שבשבתה כבירת המדינה, ליסבון משמשת בית למוסדות שלטון רבים. מוסדות אלו, בהם הפרלמנט הפורטוגלי ומשרדי הנשיא וראש הממשלה, מצויים בעיר, ומקבעים את מעמדה כעיר מיועדת לפיתוח והשקעה.
סיבה נוספת לחוסנה הכלכלי של העיר היא גיוון והיקף החברות הפועלות בעיר. בין החברות האמורות ניתן למצוא את בורסת המסחר Euronext Lisbon, מספר חברות מדיה לאומיות הפועלות בכל רחבי העולם וכן חברות נוספות הפועלות בתחום הסחורות, לרבות טקסטיל, דיג, נפט ועוד.
אפיקי ההכנסה לא נגמרים – תיירות בליסבון
חלק משמעותי מכלכלת בירת פורטוגל נסמך על ענף התיירות. בשנת 2018, הגיעו לעיר לבדה סך של 4.5 מיליון תיירים. כמות התיירים האמורה, שלשם השוואה עולה על זו של כל ישראל, הניבה למלונות העיר בלבד רווח שעמד על 714.8 מיליון יורו.
הסכום המדובר מהווה קפיצת מדרגה של 18.7% מהסכום שהתקבל בשנה הקודמת לה, מה שמעיד על המשך עלייה של העיר בתחום התיירות.
התיירות בעיר נסמכת על מגוון רחב של תחומי עניין. שוק האוכל ריביירה מושך מבקרים קולינריים מכל העולם, חובבי עתיקות ימצאו עניין במבצר סאו ז'ורז'ה ופסל ישו המפורסם, וכן העיר מהווה מוקד עלייה גם לחובבי ספורט, שכן קבוצת העיר בנפיקה ליסבון, משחקת באופן קבוע במפעלים האירופיים הנחשבים ביותר.
הסיבה לבצע השקעות נדל"ן בליסבון: האקדמיה
אומנם ליסבון לא מתהדרת באוניברסיטאות העילית ביבשת, דוגמת אוקספורד וקיימבריג', אך היעדר היוקרה לא מפריע לעיר הנחשקת למשוך אליה סטודנטים רבים. בסך הכל, בעיר מצויות 4 אוניברסיטאות, שמהוות בית לכ– 125,000 סטודנטים מדי שנה. משכך, השקעות נדל"ן במגורי סטודנטים יכולים להיות אטרקטיביים מאוד, שכן ישנה תחלופה קבועה וגבוהה בסקטור המדובר.
ענף הנדל"ן: השוק כבר הספיק לתקן
למרות הפגיעה האנושה שספגה המדינה במהלך משבר הסאב פריים, אשר פגעה, בין היתר, בשוק הנדל"ן, במהלך העשור האחרון מציגה המדינה עלייה של 12.6% בכל הנוגע לענף המדובר. עליה זו מגיעה על רקע התאוששות המשק הכלכלית, ועל מחירי נדל"ן שעוד יאמירו, שכן השוק טרם הגיע לנקודת השיא ממנה נפל.
על פי אתר Global Property Guide, מחירי הנדל"ן הממוצעים בליסבון עלו בין השנים
2019 – 2018 בשיעור של 9.5%. עלייה זו מביאה את מחירי הנדל"ן בעיר לכדי 1,631 יורו למטר רבוע בכלל העיר, בעוד במרכזה יעלה המחיר יעמוד על כ – 2,500 יורו למ"ר.
מיסוי: אמנת מס ושיעורי בעלות שוליים
שני תשלומי המס העיקריים, אותם ישלם משקיע זר בעת הגעה לליסבון, הם מס ההעברה ומס הבעלות. מס הבעלות נע בין 0.8% – 0.3%, ומשולם מיד עם רכישת בעלות על נכס בפורטוגל, ומס ההעברה במדינה, אשר ישולם בעת רכישת נכס יד שנייה, נע בין 6.5% – 5% משוויו של הנכס, ומשתנה לפי ערכו.
כמו כן, המדינה ממסה את רווחיו של המשקיע מהכנסות השכירות החודשיות, בשיעור מס שעומד על 28%. את השיעור האמור ניתן להפחית, על ידי רכישת הנכס דרך חברה,
לכ – 21% בלבד, כך שמומלץ להיוועץ עם איש מקצוע בטרם ביצוע רכישה.
תשואה: וילות ודירות קטנות
שיעור התשואה בעיר משתנה בהתאם למיקום, ונע בין 6.7% – 4.5%. יש לציין כי ישנו פער בין דמי השכירות המתקבלים בעבור כל אחד מסוגי הנכסים הקיימים. בעוד דמי השכירות בעבור דירה ינועו בטווח שבין 16 – 12 יורו בעבור מטר רבוע, ווילות יזכו לתשואה של 11 – 9 יורו בעבור כל מ"ר בלבד.
מחקרים שונים מעידים על כך שדירות קטנות בעיר מעניקות תשואות גבוהות יותר, ויציגו תשואה ממוצעת הנעה סביב 6.32%. לעומתן, הדירות הגדולות בעיר, אשר גודלן 250 מ"ר ומעלה, הניבו את התשואה הממוצעת הנמוכה בעיר, היא 4.5%.
כאמור לעיל, אפיק השקעה אופטימלי נוסף בעיר הן הווילות היוקרתיות. אומנם מדובר על השקעה בהיקפים גבוהים, שמניבה הכנסה פחותה לעומת דירות, אך בהינתן השטח העצום עליהן יושבות הווילות המדוברות, מתשואה בעבור הנכסים תנוע בין 6.05% – 5.45%.
