המדריך למשקיע המתחיל בפורטו
פורטו היא העיר השנייה, הן בגודלה והן בחשיבותה, ברפובליקה הפורטוגלית. העיר, שנחשבת לבירת צפון פורטוגל, ממוקמת בין נהר הדורו לבין האוקיינוס האטלנטי. רבים מכירים את העיר בזכות קבוצת הכדורגל המקומית, פורטו, היא שחקנית קבע בליגת האלופות, טורניר הכדורגל הבכיר באירופה, אך ישנן לא מעט סיבות להיכרות עמה.
החל מהמאה ה – 14 שימשה העיר נקודת יציאה אסטרטגית של הפורטוגזים, במסעם לצבירת כוח. הסיבה העיקרית לכף היא הנמל השוכן בעיר, אשר סייע לאימפריה הפורטוגזית לפתח צי ספינות ולהפוך למעצמה ימית. שפתם של הברזילאים היא זכר לאותה דומיננטיות ועוצמה, לה זכתה פורטוגל בעיקר בשל הנמל בעיר.
כמו כן, חלקים לא מועטים מהעיר, שלה היסטוריה מתועדת עוד משנת 300 לפני הספירה, הוכרו בשנת 1996 כאתרי מורשת עולמית מטעם אונסק"ו. בין הנקודות ניתן למצוא את כיכר גנרל דלגאדו רחבת הידיים, המצויה במרכז העיר, אשר מסביבה ארכיטקטורה עתיקה ומרהיבה.
הכלכלה השנייה בגודלה במדינה
תחילה, יש לציין את קצב גידול האוכלוסין המרשים בעיר. עיקר הגידול במספר תושבי העיר נעשה בין השנים 2000 – 1950, במהלכן גדל מספר התושבים בכמעט חצי מיליון תושבים, המהווה קפיצה של 70% ממצב המוצא.
מאז הגידול האמור קצב הצמיחה התמתן, וכיום נע בין 0.35% – 0.3% מדי שנה. כיום מספר התושבים בעיר עומד על 1.312 מיליון תושבים, ותחזיות שונות צופות המשך גידול, אשר יביא לבין כותלי העיר עוד 20,000 תושבים במהלך 15 השנים הקרובות.
תעסוקה: חברות בורסה משלל תחומים
נדבך נוסף בכלכלת העיר הוא ענף המסחר והמגזר הפרטי, שכן חברות מקומיות ואירופאיות רבות בחרו לקבע את משרדי ההנהלה שלהן בגבולות העיר. בין התאגידים האמורים ניתן למנות את FRULACT מענף המזון, PORTO EDITORA, אחד העיתונים המובילים במדינה, לו היקף הכנסות המתקרב ל – 100 מיליון יורו מדי שנה, וכן את בנק BPI הפורטוגזי, הנסחר ברשימת
PSI – 20, רשימת המניות החזקות בפורטוגל.
תיירות: עוד סיבה להשקיע
במרוצת השנים, ובין היתר בשל תמיכת אונסק"ו, הפכה העיר למוקד תיירות מדיני עיקרי, המושך לאתריו השונים כ – 1.6 מיליון מבקרים מדי שנה. ההשקעה המדינית בפיתוח התיירות לא איחרה להניב פירותיה, שכן העיר נבחרה כיעד האירופי הנחשק ביותר בשנים 2012, 2014 ו – 2017, מטעם המגזין European Best Destinations.
בשנת 2018, נמצא כי 10% מכלכלת העיר מושתתת על תיירות. היות ותמ"ג העיר הוא השני בגודלו במדינה, ועמד בשנת 2015 על סך של 50 מיליארד יורו, ניתן לקבוע כי מדובר בסכום לא מבוטל, שיכול להניב לכם כסף רב.
נגישות: מהטובות באירופה
בכל מקום בו קיימים עסקים ותיירים, יש צורך גובר בנגישות גבוהה. משכך, העיר פורטו מרושתת בקילומטרים רבים של מסילת רכבת קלה, ובמספרים – 112.4 קילומטרים של מסילות, לאורכן פרוסות כ – 145 תחנות. אותן מסילות מסייעות לנגישות התושבים בין חלקי העיר וכן לתיירים, הנהנים מקדמת העיר.
אחת המסילות המדוברות מגיעה באופן ישיר אל נמל התעופה המקושר לעיר, המצוי כ – 11 קילומטרים ממרכזה. נמל התעופה של פורטו הוא השני בגודלו במדינה, הן בהיקף הטיסות אותן הוא מוציא והן בהיקף הנוסעים אותם הוא משרת. מדובר על נמל תעופה בין לאומי, שלצד טיסות ברחבי אירופה, מגיע גם אל יעדים מעבר לים, דוגמת טורונטו, דובאי וניו יורק.
איפה כדאי לבצע השקעות נדל"ן בפורטו?
כיום, פורטו התגברה באופן מלא על משבר החוב האירופי. בפועל, כיום קיים ביקוש גבוהה יותר מאשר ההיצע בעיר, מה שמוביל לעליות מחירי הנדל"ן באזור. מחיר מטר רבוע במרכז העיר עומד בממוצע על סכום של 2,600 יורו, בעוד המחיר בפאתי העיר ינוע סביב 1,500 יורו למ"ר בלבד.
האזורים בהם מומלץ לרכוש נכס בעיר הם ribeira, הנהנה מאחוזי התשואה הגבוהים ביותר בעיר, אזור campanha, בו היחס בין המחיר לתשואה גבוהה באופן משמעותי משאר השכונות בעיר, וכן השכונה vila do conde, הממוקמת בצפון העיר, לה ייעדו במרכזי השלטון פיתוח היקפי רחב ידיים.
מערכת המיסוי הפורטוגלית
תחילה, יש לעמוד על אמנת המס החתומה בין ישראל לפורטוגל, המונעת מצב של תשלום מס כפול.
בעת רכישת נכס בפורטוגל בכלל, ובפורטו בפרט, קיימות שתי חובות מס עיקריות, המוטלות על הרוכש, הם מס הבולים ומס בעלות. מס הבולים הוא המס לו השיעור הנמוך ביותר, ובגינו יחויב רוכש בתשלום נוסף של 0.8% – 0.3% מערך הנכס, הנע בהתאם לשוויו. מס הבעלות הינו מס אותו יש לשלם בעת רכישת נכס בפורטוגל, ושיעורו הוא 0.8% ממחיר הנכס.
מס נוסף, אותו יהא על רוכש נכסי יד שנייה לשלם, הוא מס העברה, אשר שיעורו נע בין 6.5% – 5%. יש לציין כי במקרים מסוימים ניתן לקבל פטור בגין המס האמור, ולכן יש להיוועץ עם בעל מקצוע בטרם הרכישה. לבסוף, בגין רווחי השכירות החודשיים, יהא על בעל נכס לשלם מס בשיעור 28%, שבמקרים מסוימים יפחת ויעמוד על 21% בלבד.
תשואה: מרכז עדיף על פריפריה
בבחינת הנתונים, ניתן לראות כי בדומה לכל עיר אחרת, ישנו פער בין התשואה במרכז העיר לבין פרבריה. במרכז העיר, התשואה הממוצעת בעבור דירת חדר תעמוד על 693 יורו, ובעבור דירת שלושה חדרים תאמיר כמעט פי שניים לכדי 1,274 יורו מדי חודש.
בפריפרייה של העיר, התשואות מהנכסים מעט יפחתו, כך שיעמדו בטווח של 1,200 – 650 יורו בעבור דירות שלושה חדרים, ובין 650 – 450 בעבור דירות חדר.
