השקעות נדל"ן בדובאי – ממדינות ערב למערב

היסטוריה

דובאי היא אחת משבע האמירויות המרכיבות את האיחוד. דובאי היא השנייה בגודלה מבין האמירויות השונות. על אף גודלה היחסית זעום ביחס לאבו דאבי, העומד על 3,885 קילומטרים רבועים, דובאי היא המדינה המאוכלסת ביותר מבין ה – 7, המהווה בית לכ – 4.177 מיליון תושבים.

האמירות, אשר הוקמה אי שם במאה ה – 18, התחילה את דרכה ככפר דייגים קטן, אך במהרה התגבה לכדי אזור סחר פורה, בין היתר בשל הקרבה להודו. עוד אנקדוטה מעניין בהיסטוריה של דובאי, היא קריסתה כמעט כליל בשנת 2009. אותה שנה, נכנסה האמירות למשבר חוב גדול, וניצלה הודות לסיוע כלכלי של אבו דאבי השכנה, אשר הזרימה אליה כ – 10 מיליארד יורו. היום, נראה מצב זה כזיכרון רחוק שלא יחזור.

קצת כלכלה

כפי שנראה, אוכלוסייתה של דובאי גדלה באופן ניכר ביובל האחרון. חלק ניכר מהגידול האמור נעשה בשל אפיקי התעסוקה הרבים במדינה. עיקר פיתוחה של המדינה הגיעה לאחר הגדרתה כאזור סחר חופשי, המביא לפטור מתשלום בגין הכנסות.

נתוני הגירה חיובית

כאמור, מדובר על המדינה המאוכלסת ביותר מבין אמירויות האיחוד. הגידול המאסיבי של תושבי המדינה החל עם גילוי הנפט בשנת 1966, וניתן להמחישו בעזרת הצגת הנתונים של הבירה דובאי ואזורה המטרופוליטני.

החל משנת 1968, לאחר התפשטות השמועה אודות משאבי הטבע המקומיים, ועד שנת 2018, לא ירד אחוז גידול התושבים בעיר מ – 5.05% מדי שנה. מדובר על תקופה של 50 שנים , במהלכן ידעה המדינה אחוזי גידול אוכלוסין העולים על 15%. במספרים, השנים האמורות עלה מספר התושבים מ – 52 אלף תושבים לכדי 2.8 מיליון.

חברות גדולות – באות באלפים

בין השנים 1990 – 1960, עושר הנפט המקומי שירת נאמנה את האמירות, ואפשר למדינה לכלכל עצמה ולהרחיב את תחומי הפעילות שלה. לא כך הדבר כיום. בניגוד לדעה הרווחת, ניתן לראות כי המדינה משתדלת להרחיב את אפיקי ההכנסה שלה ככל הניתן.

בעוד האמירויות השונות נודעות בעיקר בשל מרבצי הנפט האדירים בשטחם, ייצור הנפט בדובאי עצמה, שעמד בעבר על כ – 50% מסך תמ"ג האמירות, ירד היום לכדי שיעור של 1% בלבד.

מסחר – הנמל הגדול בעולם

אזור הסחר החופשי "ג'בל אלי" הוקם בעיר בשנת 1980, במטרה למשוך משקיעים זרים אל גבולות העיר. פעולה זו צלחה, שכן כיום ניתן למצוא בעיר יצרנים רבים, בעיקר בענף הרכב, ענף הבנייה, לרבות תחום ייצור הבטון ועוד רבים.

עוד כיום, דובאי נחשבת לאחד מאזורי הסחר ההומים בעולם, בה מצויים הנמל הימי הגדול בעולם. לצדו, קיים בעיר טרמינל תעופה מסחרי, המצוי בשדה התעופה המקומי, אשר גם הוא מהעסוקים באזור ובעולם בכלל.

מימון וענף השירותים

הצמיחה העיקרית, כאמור, הגיעה עם ההכרזה על האזור כנקודת מסחר חופשית. הגדרה זו אפשרה לתאגידים שונים לפעול בעיר, זאת ללא צורך בשותף מקומי. גם פעולה זו נגלית כיעילה במרוצת השנים, שכן כיום רשומות באזור המסחר למעלה מ – 6,400 חברות שונות, שמקורן באירופה וצפון אמריקה.

משקיעים רבים אשר הגיעו לעיר חתמו על חוזי חכירה למאה שנים, אשר מבטיחים יציבות כלכלית לאורך זמן ומאפשרת המשך פיתוח המגזר העסקי ותשתיות העיר.

תיירות – עוד אפיק הכנסה

בעשורים האחרונים משקיע השלטון בדובאי כספים רבים בקידום ענף התיירות. עוד בשנת 1990 החלו להיבנות בשטחי המדינה, ובעיקר בשטחי דובאי הבירה, אתרי תיירות שונים, בהם אטרקציות שונות ואתרי נופש רחבי ידיים. בדומה לשאר התחומים, גם כאן נחלה האמירות הצלחה.

המדינה מוגדרת כיום כיעד התיירות הערבי השלישי בגודלו, מיד לאחר טורקיה וערב הסעודית. בעיר מצוי שדה התעופה העמוס ביותר באזור, זאת על אף היותו מרחק 8 שעות טיסה ממרבית מדינות העולם המערבי.

נראה שהיקף התיירות עולה באופן קבוע בעיר דובאי. בשנת 2018 עמד מספר הלינות השנתי בעיר על 15.93 מיליון, מספר המשקף עלייה של 6.9% מנתוני 2016. מספר זה מציב את העיר כיעד התיירות הרביעי בעולם, מיד לאחר בנגקוק, לונדון ופריז.

השקעות נדל"ן בדובאי: שוק הנדל"ן המקומי

שוק הנדל"ן בדובאי מצוי במצב שייתכן ולא יראה קסום למשקיע הממוצע, אך יכול להוות הזדמנות מצוינת שלא תשוב. בבחינת חודש פברואר 2020, ניתן לראות כי מדד מחירי נדל"ן המגורים בעיר צנח בכ – 6%. היות ונזקי הקורונה גרמו לנזק נוסף לענף, והיות וירידה זו הגיעה לאחר ירידות נוספות במהלך 59 החודשים שקדמו לה, ניתן להניח שמדובר על שוק במחירים שווים לכל כיס.

נתון נוסף אשר מקבע את העיר כנקודה אטרקטיבית להשקעה הוא צינון היקף היחידות שיבנו בשנים הקרובות. בעוד במהלך 2020 צפויה האמירות לבנות כ – 50,000 יחידות חדשות, המספר עתיד להצטמצם ולעמוד בשנת 2021 על 37,000, 10,000 יחידות בשנת 2022 וכ – 4,000 יחידות בלבד בשנת 2023. המשמעות היא צמצום משמעותי בהיקף הדיור החדש, שיעלה את מחירו בשל הביקוש הגובר.

מיסוי –השקעות נדל"ן בדובאי משתלמות

שיעור מס הרכישה בדובאי עומד על 4%, בין אם מדובר על נכס מגורים ובין אם מדובר על נכס מסחרי. על פי הנוהג המקומי, שיעור המס מתחלק באופן שווה בין המוכר לקונה. כמו כן, בעד הכנסות משכירות, ייאלץ בעל הנכס לשלם מס בשיעור של 5% בלבד.

תשואה – ברוטו ונטו

על פי המגזין Reidin, התשואות בדובאי עומדות בממוצע, נכון לפברואר 2020, על 6.6%. בעוד אחוזי התשואה על דירות גבוהים יותר מהממוצע הכולל, ועומדים בממוצע על 6.9%, וילות באזור מציגות נתוני תשואה מעט נמוכים יותר, ומעניקות לבעליהן כ – 5.5% מדי שנה.

המגזין global property guide ביצע סקירה נוספת, ומצא תשואות מעט יותר נמוכות, אך המתיישבות עם עליונות הדירות, ככל הנראה בשל היותן תשואות לאחר תשלום מס. בעוד דירות קטנות, שגודלן עומד על 90 מ"ר, הניבו תשואה הנעה בין 5.9% – 5.2%, דירות גדולות בעלות שטח מינימלי של 120 מ"ר הניבו תשואה על 5.19%.

ערים ספציפיות – דובאי

כאמור, עיר הבירה היא המאוכלסת ביותר מבין כלל ערי האמירויות עם סך תושבים העומד על 2.8 מיליון, ובאחוזים, 67% מסך התושבים המדיני. בשל היותה אבן שואבת לתושבי כל העולם, בין בשל צרכי תיירות, סחר או תחבורה, דורגה העיר על ידי מגזין GaWC כעיר ברמת אלפא +, לצד ערים דוגמת הונג קונג, טוקיו, סידני ופריז.

העיר, בה מצוי בניין המגורים הגבוהה בעולם, הוא הבורג' אל ערב, מהווה אחד ממוקדי גורדי השחקים הגדול בעולם, שכן בדוברי העיר למעלה מ – 150 בניינים, אשר גובהם עולה על 150 מטרים. כמו כן, בעיר מצויים מספר אתרים נוספים, אשר נודעים בשל גודלם העצום.

בין הנקודות המדוברות ניתן למצוא את דובאי מירקל גרדן, גן הפרחים הגדול בעולם, וכן קניון דובאי, הקניון החמישי בגודלו ברחבי הגלובוס. אלו הופכים את העיר, כפי שתואר לעיל, למעצמת תיירות.