השקעות נדל"ן במנהטן – בירת הכלכלה העולמית

למי שלא מכיר – מנהטן למתחילים

מנהטן הוא אחד מחמשת הרובעים המרכיבים את ניו יורק וכן הצפוף מבין כלל החמישה, ואף אחד השטחים הצפופים ביותר בכל רחבי ארצות הברית. תא השטח של הרובע, ששיעורו עומד על 59 קילומטרים רבועים, מאכלס בתוכו למעלה מ – 1.6 מיליון תושבים.

לשם השוואה, מדובר על שטח הקטן משטחה של חיפה, ומאכלס כמעט פי שווה מאשר העיר הצפונית. מעבר לכך, מלבד היבשת המרכזית, עליה יושבת מנהטן, תחת גבולות הרובע מצויים מספר איים השוכנים במימיי ההאדסון, בהם האי רוזוולט, אמיל רוק ורבים נוספים.

כמו כן, מדובר על הרובע הנודע ביותר מבין רובעי ניו – יורק. מנהטן מהווה המרכז הכלכלי של העיר בפרט ושל ארצות הברית והעולם בכלל. בין כתלי העיר מצויות שתי הבורסות הגדולות ביותר בעולם, תעשיית תקשורת ענפה, עולם תרבות ואומנות עשיר.

ענפים אלו, לצד רבים נוספים, הופכים את העיר למרכז עולמי. את הפרחים בגין הגדרתה כעיר אלפא ++, על ניו – יורק לשלוח למנהטן.

גולת הכותרות – הנתונים הכלכליים

המוניטין של מנהטן, אודותיה אחת הכלכלות החזקות בעולם, לא פסח על תושבי הסביבה. אלו, אשר חיים בסביבת הרובע, בעיקר בשכונות ברוקלין וקווינס, מגיעים בהמוניהם לעבוד ברחבי הרובע ולהעצים את כוחה הכלכלי של מנהטן. בשנת 2010, תועדו במהלך יום נתון כ – 3.94 מיליון איש ברחבי העיר, מספר העולה פי 2.5 על מספר תושבי הרובע, הצפוף מלכתחילה.

רק בשבילו שווה לבצע השקעות נדל"ן במנהטן – המגזר הפיננסי

מנהטן משמשת כ"מטה" הפיננסי של החברה האמריקאית, בעיקר הודות הימצאותו של וול סטריט בגזרת העיר, ובו נאסד"ק ו – NYSE, הבורסות הגדולות בעולם. העוסקים בתחום זה, מעבר למשיכת כספים ומשקיעים זרים מעבר לים, משלמים בעצם כספים בהיקפים אסטרונומיים לעירייה, ובכך מחזקים את כוחה של העיר והרובע.

לשם המחשה, בשנת 2012, עמלות גופי ההשקעות עמדו על סך של 40 מיליארד דולר. סכומים אלו הובילו להכנסות העירייה, ממיסוי עובדים בחברות אלו בלבד, כ – 8.5% מהמס העירוני, אשר הסתכם בכ – 3.8 מיליארד דולר.

תאגידי ענק ומעסיקים עיקריים

בעוד ניו – יורק כולה נודעת כמוקד משיכה אטרקטיבי לתאגידים, בעיקר בשל הקרבה לצלחת, בחינה פרטנית מעלה כי עיקר התאגידים מתנקזים אל גבולותיה של מנהטן. מידטאון, היושב במרכז העיר, נחשב לאזור העסקי הגדול בעולם, הכולל למעלה מ – 46.5 מיליון מטרים רבועים של בנייני משרדים. אותם בנייני משרדים, אשר עולים אל על, מעניקים לעיר את קו הרקיע המוכר שלה.

בין החברות אשר התמקמו ברובע העמוס ניתן למצוא את קבוצת אומניקון, העומדת על רווחים שנתי משוער של 21 מיליארד דולר, מותגי אופנה רבים, אשר מוערכים במשכורות בגובה של 11 מיליארד דולר בשנה, הנחלקות בין 180 אלף עובדי התעשייה, מחקר רפואי ענף ואף סקטור מתוקים, לרבות שוקולד, אשר מגיע להיקפי סחר העומדים על מאות מיליוני דולרים בשנה.

תחומים בעליה – הייטק וביוטק

מעבר למגזר הפיננסי ושוק העבודה הפורה, מהווה מנהטן הקטנה יעד לחדשנות ופיתוח. ענפי הביוטק וההייטק בעיר עוד בשלבי גדילה, במונחי הרובע, ובשנת 2014 תועדו בעיר כ – 300,000 עובדים בסקטורים המדוברים.

חברת וריזון, הגיעה לעיר במסגרת פרויקט לשיפור מערך התקשורת בעיר, בהיקף של 3 מיליארד דולר, אשר נועדה להטיב הן עם התושבים והן עם חברות הטכנולוגיה העילית.

לאחר מכן, מנהטן דאגה להקים מרכז תעסוקה לתחומים אלו, ומשכה אל עבר סיליקון אלי חברות שונות מתחום התקשורת, אינטרנט, דיגיטל וניו מדיה ועוד רבות.

תיירות

אי אפשר לדבר על ניו – יורק בכלל ומנהטן בפרט, מבלי להזכיר את עולם התיירות. אזור מנהטן מהווה יעד חובה לכל תייר המגיע לגבולות ארצות הברית. המספרים מגבים טענה זו, עם מספר תיירים, בשנת 2017 בלבד, העומד על 62.8 מיליון תיירים. לעניין הכנסות העיר מתיירות, הצגות בברודווי הכניסו בעונת ההצגות של  2014 – 2013 בלבד סכום של 1.27 מיליארד דולר.

תמיכה נוספת בכוחו העולה וחשיבותו של סקטור התיירות בעיר גלום במספר המיטות אותן מציעה העיר, אשר עלה בין השנים 2016 – 2010 בכ – 26%.

שוק הנדל"ן – יקר למרות הירידות

בבחינת שוק הנדל"ן במנהטן בשנת 2019, ניתן לראות שישנה מגמת רגרסיה, בכל הנוגע לרכישת בתים בניו – יורק. בעוד בחציון הראשון של השנה, תועדו סך של 5,487 עסקאות נדל"ן בעיר, במחיר חציוני אשר עמד על 1.2 מיליון דולר, בחציון השני של השנה חלה ירידה משמעותית, שכן נסגרו רק 3,775 עסקאות נדל"ן בעיר, עם מחיר חציוני הנמוך ב – 150,000 מזה שתועד בחציון הראשון.

מעבר לביקוש היורד, ואולי בהתאמה לו, יורדים מחירי הנדל"ן בעיר כבר תקופה ארוכה. עוד מנובמבר 2018, חלה ירידה בשוק הנדל"ן המקומי, שאף הספיק להגיע למחירו בחודש ינואר 2015, תקופה בה שוק הנדל"ן טרם התאושש מהמשבר הכלכלי. נתון זה, לצד ירידה נוספת במחירים על רקע משבר הקורונה, יכולה להקים הזדמנות חד פעמית.

תשואה – עושה את העבודה

השכירות הממוצעת על נכסים בעיר עומדת על 4,208 דולר, שיעור העולה על הממוצע הלאומי בכמעט פי 3. נתון אשר משחק לטובתכם בשוק הנדל"ן במנהטן, הוא היות האזור אטרקטיבי לשוכרים, בעיקר בשל מחירי הנדל"ן הגבוהים. לשם הבהרה, כ – 57% מבין תושבי העיר אינם בעלי נכסי המגורים.

דירה ממוצעת במנהטן היא בגדול 703 רגל רבועה, הם 65 מ"ר. כמו כן, דירה במחיר ממוצע, הנע סביב מיליון דולר, תניב תשואה הנעה בין 6.6% – 4.2%. במספרים חודשיים, תשואה בגין הדירה האמורה תנוע סביב 5,500 – 3,500. מדובר על רווחים לפני מס, אשר יפחיתו מהסכום האמור שיעור הנע בין 50% – 20%, בהתאם למיקום ושווי הנכס.