סקירת שוק הנדל”ן בברוקלין

קצת נתוני מאקרו ומידע על העיר:

העיר ברוקלין נחשבת מזה כעשרים שנים לפנינת נדל”ן עבור משקיעים ויזמים בתחום הבנייה. בזכות חוסנה הכלכלי,  קרבתה למנהטן, מערכת תחבורה יוצאת דופן ומחסור עצום בקרקעות נראה כי מחירי הנדל”ן ימשיכו לדהור. המשבר הכלכלי של 2008 רק חידד את כוחה הכלכלי ויציבות האזור כולו. להלן מספר נקודות מרכזיות על האזור:

  • נכון לסוף שנת 2015 חיים בברוקלין כ- 2.637 מיליון אנשים לעומת מנהטן שבה מתגוררים כ- 1.645 מיליון אנשים בלבד.
  • ברוקלין הינה אחת מחמשת המחוזות של העיר ניו יורק (מנהטן, ברונקס, קווינס, ריצ’מונד וברוקלין)  ומחוברת בחלקה הדרום מזרחי למנהטן כאשר הנהר המזרחי מפריד ביניהן.
  • משנת 1800 העיר ברוקלין משתייכת לעיר ניו יורק.
  • מבחינה אתנית, העיר מורכבת מהאוכלוסיות הבאות: 35.8% לבנים, 30.9% אפרו אמריקאים, 11.6% אסייתים, 19.4% הספנים ואחר 2.3%.
  • העיר ברוקלין מתאפיינת במערכת תחבורתית נהדרת. לרווחת התושבים ישנה מערכת תחבורה עילית, תת קרקעית וכן כבישים עם מספר נקודות כניסה למנהטן.
  • ההכנסה החציונית בברוקלין עומדת על 50,640$ לעומת מנהטן שבה ההכנסה החציונית עומדת על 75,513$. ההכנסה החציונית בברוקלין נמוכה במעט מההכנסה החציונית בארה”ב שעומדת על 55,322$. נתון זה מבליט את ההזדמנויות העסקיות בברוקלין מאחר ושטח האדמה מוגבל ואין עתודות קרקע חדשות לבנייה בכל ניו יורק.
  • עד שנת 1930 קצב הגדילה מבחינת תושבים היה מהיר מאוד. לאחר מכן כמעט ולא השתנה בגלל חוסר גדול בעתודות בנייה.
  • כיום, עקב הביקוש הגדול לדירות והמחסור בקרקעות עיקר ההיצע החדש של יחידות דיור מגיע מפרויקטים של התחדשות עירונית (New Development) בדומה לתופעה שמתרחשת במדינת ישראל.
  • יחד עם זאת מלאי הדירות החדשות המוצעות למכירה בברוקלין יורד באופן קבוע לאומת ביקושים שרק הולכים וגדלים. כ- 50% מתושבי ברוקלין מועסקים במנהטן. אזרחים רבים לא מסוגלים לעמוד ברמת המחירים של מנהטן ועדיין רוצים להשתייך למערכת העירונית של ניו יורק. לכן הם עוברים לברוקלין בה רמות המחירים עדיין נמוכות יותר ממנהטן.
  • בברוקלין 51.2% מכלל הדירות נבנו לפני שנת 1939, 30.7% מכלל הדירות נבנו בין 1940-1969, 11.1% נבנו בין 1970-1999 ורק 7% נבנו לאחר שנת 2000.
  • נתונים אלה מדגישים את המחסור בבנייה חדשה ומסבירים את תופעת הגנטרפיקציה (gentrification) שמגודר כתהליך עירוני-חברתי בורגני מתוכנן או בלתי מתוכנן של מעבר אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה לשכונות חלשות במרכזי ערים תוך שינוי מתמשך של אופי השכונה. פעמים רבות מלווה בתהליך של התחדשות פני הרחובות, שיפוץ בתים ותחלופה של העסקים באזור. ניתן לראות בתהליך זה חלק מהתחדשות עירונית.
  • בנוסף אזור ניו יורק מוגדר כאזור “חסין בפני משברים” (Recession Proof). אזורים אלה מאופיינים בתנודתיות נמוכה יותר מאשר שאר האזורים כאשר פוקד את העולם משבר כלכלי גדול, ומתאוששים באופן מהיר יותר ביחס לשאר האזורים כאשר מתחיל השגשוג הכלכלי מחדש. בזמן משבר האשראי שפקד את העולם בשנת 2007 מחירי הבתים באזור ברוקלין ירדו ב15% בלבד. להלן: טבלה אשר מתארת את השינויים במחירי הדירות מאז שנת 2004:

לעומת זאת להלן טבלה שמתארת את התנהגות המחירים בלאס ווגאס, נבדה על פני אותו פרק זמן.

ניתן להבחין כי בזמן המשבר מחירי הנדל”ן בלאס ווגאס ירדו ב- 65%.

קבוצת ספיר ברנובסקי קפיטל זיהתה את טרנד העליות המתמשך בשוק הנדל”ן המקומי ואת חסינות השוק בזמן משברים ועל כן בחרה להמשיך להגדיל את פעילות באזור זה.

מידע נוסף אודות נתוני דמוגרפיה, נדל”ן, פשיעה, בתי ספר ומידע כללי על העיר ברוקלין ניתן למצוא בלינק הבא – https://www.neighborhoodscout.com/

במהלך החודשים האחרונים הקבוצה בצעה שתי השקעות בברוקלין ומתכוונת להמשיך להגדיל את היקף הפעילות. עמידות השוק לתנודתיות גבוה, הקרבה למנהטן ומלאי הדירות שהולך ופוחת אל מול ביקושים גדלים מקנה בטחון רב ויציבות .כל הסיבות הנ”ל הופכות את השוק הזה למעולה עבור משקיעים.

אולי יעניין אותך גם...

סגירת תפריט