מיסוי בהשקעות באמצעות קרנות להשקעה בנדל”ן בחו”ל

מיסוי בהשקעות

אם נכנסתם לקרוא כתבה זו, ככל הנראה כבר גיבשתם החלטה להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל באמצעות קרנות השקעה. ללא ספק, נושא המיסוי נמנה בין התחנות החשובות ביותר שעליכם לעבור לפני שאתם עושים את המעשה ומשקיעים את כספכם באחת מקרנות ההשקעה הפועלות בארץ ופותחות בפני רבים את אפשרות ההשקעה בנכסים בחו”ל. מה שבטוח, ככל שתהיה בידכם יותר אינפורמציה אודות הנושא, כך תוכלו לאמוד בצורה מדויקת יותר את גובה התשואה הצפוי לכם בעקבות ההשקעה שתעשו. אז קדימה, בואו נראה אילו מיסים עליכם לשלם מסך הרווח ברוטו שתניב השקעתכם דרך קרנות השקעה בנדל”ן בחו”ל.

התשואה שעושה את ההבדל

לפני שניגש לסקר את נושא המס, חשוב להבין מדוע בכלל מספר כה רב של משקיעים בנדל”ן בוחרים בנכסים בחו”ל כיעד מועדף להשקעותיהם ונותנים העדפה להשקעות אלו על פני השקעות בנדל”ן בארץ. התשובה טמונה בגובה התשואה האטרקטיבית שמאפיינת השקעה בנדל”ן בחו”ל: בהערכה גסה ניתן לדבר על רווחים בשיעור של 5%-15% מסכום המושקע. זאת, לעומת רווחים הנעים בין 3%-7% בלבד בהשקעות בנדל”ן בישראל. לאור נתונים אלו, אין זה פלא כי יותר ויותר משקיעים בוחרים להשקיע בנכסים בחו”ל. מן הראוי לציין, כי גובה התשואה מושפע, כמובן, משלל גורמים, דוגמת סוג הנכס או סוג ההשקעה. למשל, השקעה בנדל”ן מסחרי בארץ ובחו”ל מוכרת בתור השקעה המתאפיינת בתשואות גבוהות יותר לעומת השקעה בנכסים פרטיים (7%-9% בארץ והחל מ-10% בחו”ל). בדומה לכך, השקעה בפרויקטים יזמיים נחשבת לרווחית יותר לעומת השקעה בנכסים מניבים (תלוי, כמובן, גם במיקום הנכס ומאפייניו השונים).

חישוב רווחי ההשקעה לאחר מיסוי

בין המיסים שיגבו מסך הרווח שתניב השקעתכם יש להזכיר, ראשית כול, את מס רווח הון העומד על 25% מסך הרווח היחסי המתקבל בעקבות מכירת הנכס שבו השקעתם. לצד זאת, ישנם תשלומים נוספים שעליכם לקחת בחשבון במסגרת החישוב של הרווח נטו שתזכו ליהנות ממנו. ללא ספק, קרנות להשקעה בנדל”ן בחו”ל חוסכות למשקיע לא מעט ‘כאב ראש’ מאחר ולוקחות על עצמן את כלל מערך הניהול וההוצאה לפועל של הפרויקטים. מתוך כך, גובות הקרנות עמלות ודמי ניהול מהמשקיעים. בדרך כלל, מדובר בדמי ניהול בשיעור של 2%-7% מסך השקעתכם, שאותם תשלמו במעמד ראשית העבודה המשותפת עם הקרן. דמי ניהול אלו משרתים את הקרן לטובת ניהול שותף של הפרויקט: עריכת בדיקות, מימון טיסות של נציגי