מיסוי בהשקעות באמצעות קרנות להשקעה בנדל”ן בחו”ל

מיסוי בהשקעות

אם נכנסתם לקרוא כתבה זו, ככל הנראה כבר גיבשתם החלטה להתחיל להשקיע בנדל”ן בחו”ל באמצעות קרנות השקעה. ללא ספק, נושא המיסוי נמנה בין התחנות החשובות ביותר שעליכם לעבור לפני שאתם עושים את המעשה ומשקיעים את כספכם באחת מקרנות ההשקעה הפועלות בארץ ופותחות בפני רבים את אפשרות ההשקעה בנכסים בחו”ל. מה שבטוח, ככל שתהיה בידכם יותר אינפורמציה אודות הנושא, כך תוכלו לאמוד בצורה מדויקת יותר את גובה התשואה הצפוי לכם בעקבות ההשקעה שתעשו. אז קדימה, בואו נראה אילו מיסים עליכם לשלם מסך הרווח ברוטו שתניב השקעתכם דרך קרנות השקעה בנדל”ן בחו”ל.

התשואה שעושה את ההבדל

לפני שניגש לסקר את נושא המס, חשוב להבין מדוע בכלל מספר כה רב של משקיעים בנדל”ן בוחרים בנכסים בחו”ל כיעד מועדף להשקעותיהם ונותנים העדפה להשקעות אלו על פני השקעות בנדל”ן בארץ. התשובה טמונה בגובה התשואה האטרקטיבית שמאפיינת השקעה בנדל”ן בחו”ל: בהערכה גסה ניתן לדבר על רווחים בשיעור של 5%-15% מסכום המושקע. זאת, לעומת רווחים הנעים בין 3%-7% בלבד בהשקעות בנדל”ן בישראל. לאור נתונים אלו, אין זה פלא כי יותר ויותר משקיעים בוחרים להשקיע בנכסים בחו”ל. מן הראוי לציין, כי גובה התשואה מושפע, כמובן, משלל גורמים, דוגמת סוג הנכס או סוג ההשקעה. למשל, השקעה בנדל”ן מסחרי בארץ ובחו”ל מוכרת בתור השקעה המתאפיינת בתשואות גבוהות יותר לעומת השקעה בנכסים פרטיים (7%-9% בארץ והחל מ-10% בחו”ל). בדומה לכך, השקעה בפרויקטים יזמיים נחשבת לרווחית יותר לעומת השקעה בנכסים מניבים (תלוי, כמובן, גם במיקום הנכס ומאפייניו השונים).

חישוב רווחי ההשקעה לאחר מיסוי

בין המיסים שיגבו מסך הרווח שתניב השקעתכם יש להזכיר, ראשית כול, את מס רווח הון העומד על 25% מסך הרווח היחסי המתקבל בעקבות מכירת הנכס שבו השקעתם. לצד זאת, ישנם תשלומים נוספים שעליכם לקחת בחשבון במסגרת החישוב של הרווח נטו שתזכו ליהנות ממנו. ללא ספק, קרנות להשקעה בנדל”ן בחו”ל חוסכות למשקיע לא מעט ‘כאב ראש’ מאחר ולוקחות על עצמן את כלל מערך הניהול וההוצאה לפועל של הפרויקטים. מתוך כך, גובות הקרנות עמלות ודמי ניהול מהמשקיעים. בדרך כלל, מדובר בדמי ניהול בשיעור של 2%-7% מסך השקעתכם, שאותם תשלמו במעמד ראשית העבודה המשותפת עם הקרן. דמי ניהול אלו משרתים את הקרן לטובת ניהול שותף של הפרויקט: עריכת בדיקות, מימון טיסות של נציגים מטעם הקרן, שירותי ייעוץ אצל מומחים חיצוניים ועוד. בשלב הגמר, כאשר נמכר הפרויקט, גובה הקרן בדרך כלל סכום בשיעור יחסי של 10%-20% מסך הרווח של המשקיע. יש לזכור כי השיקול של קביעת גובה העמלות, הינו שוקל פנים מערכתי של כל אחת מהקרנות. לפיכך, חשוב שלפני ראשית העבודה עם כל אחת מקרנות ההשקעה בנדל”ן בחו”ל תבדקו מולה אילו תשלומים יהיה עליכם לשלם במהלך תקופת עבודתכם: מראשית הפרויקט ועד הגמר הסופי שלו.

במקרים בהם מדובר בהשקעה בנכסים מניבים (ולא פרויקטים יזמיים) גובות חלק מהקרנות עמלת רווח עבור דמי השכירות הנגבים מדיירי הנכס. אחרות גובות תשלום עבור הגשת דו”ח שנתי לרשות המס המקומית.

במקרה שבחרתם להשקיע דרך קרנות ריט בחו”ל, חשוב שתדעו כי מדינת היעד להשקעה מבצעת ניכוי מס במקור מגובה הרווח היחסי של המשקיע. שיעור ניכוי המס נקבע בכל מדינה בצורה פרטנית על פי הסכם המס הקבוע בינה לבין מדינת ישראל. גם את זה חשוב שתבדקו לפני ביצוע ההשקעה.

שהמס לא יפחיד אתכם

הרגשתם לרגע קצת אבודים בתוך כל המספרים והנתונים שהוצגו לעיל? חשוב שתבינו, נושא המס לא צריך להפחיד אתכם. בסופו של דבר נושא המיסוי קיים בכלל סוגי ההשקעה, לרבות מניות, קרנות השתלמות ועוד, בעוד השקעות בנדל”ן בחו”ל באמצעות קרנות השקעה זהו פתרון מעולה לכל המעוניין להשקיע את כספו ולהניב רווחים נאים (ואף נאים ביותר לנוכח שיעורי התשואה הגבוהים). מה שחשוב זה לתת את הדעת לנושא המיסוי לפני ביצוע ההשקעה – כך תוכלו להעריך בצורה פחות או יותר מדויקת איזה רווח צפוי לכם בסיום הפרויקט, וכך תוכלו לבחור בפרויקטים שהרווח הסופי אל מול הסיכונים המוגדרים לפרויקט הספציפי הולמים וראויים מבחינתכם. חוץ מזה, תמיד תוכלו להיוועץ בגורם מומחה שיסייע לכם לצלוח בקלות את חישוב הרווח העתידי שלכם בעקבות ההשקעה.

אולי יעניין אותך גם...

סגירת תפריט