כיצד עובדות קרנות השקעה בנדל”ן בחו”ל? ביצענו סקירה בנושא

קרנות השקעה בנדלן בחול

איך עובדות קרנות השקעה בנדל”ן בחו”ל?

בואו נדמיין לרגע מצב היפותטי: עומדים לרשותכם 30 אלף דולר (כ-100 אלף ש”ח). מה תעשו בהם? יש שינצלו סכום זה כהון עצמי ראשוני לרכישת דירה בארץ, יש שישקיעו אותו בשוק ההון ויש שיבחרו לשמור אותו מתחת לבלטות. עם זאת, מסתבר שישנה אופציה נוספת, והיא לא פחות אטרקטיבית מהאפשרויות הקודמות: השקעה בנכסים בעזרת קרנות השקעה בנדל”ן בחו”ל. בין אם כבר יצא לכם לשמוע על כך ובין אם טרם נחשפתם לאלטרנטיבה זו, החלטנו לבצע סקירה קצרה של הנושא על מנת להבהיר במה מדובר ולהסביר כיצד עובדות קרנות אלו להשקעה בנכסים בחו”ל.

מהי קרן השקעה בנדל”ן בחו”ל?

כשאנו מדברים על קרנות נדל”ן להשקעה בנכסים בחו”ל הכוונה לחברות המתמחות ברכישת מספר רב של נכסים מסוגים שונים והעוסקות במימון פרויקטים מסחריים גדולים במגוון מדינות בפרישה עולמית. בעוד כספי ההשקעה העומדים לרשותה של הקרן לטובת ההשקעות, למעשה, אלו כספיהם של המשקיעים הפרטיים שבחרו לבצע את ההשקעה דרכה.

כדאי לדעת גם כי ניתן לסווג את קרנות השקעה בנדל”ן בחו”ל על פי כמה קטגוריות: קרנות המתמחות בפרויקטים של יזמות וקרנות העוסקות בהשקעה בנכסים מניבים (רובן, קרנות ריט). שימו לב, במקרה הראשון של השקעה בפרויקטים יזמיים, יש לעשות הפרדה בין קרנות השקעה בנדל”ן הפועלות בשיתוף עם גוף מקומי האחראי בפועל על הבנייה (במקרה זה הקרן היא הגוף המממן), לבין קרנות השקעה שאחראיות על ניהול הפרויקט באופן פעיל (הקרן כקבלן בנייה).

אך מדוע לא להשקיע ישירות?

העניין הוא שלא תמיד יש בבעלותו של המשקיע את הסכום המספק בשביל לרכוש את הנכס הרצוי. מן הראוי להדגיש גם, כי ברוב המקרים עוסקות הקרנות ברכישת נכסים מסחריים ששוויים מסתכם במיליוני דולרים ולא ברכישת דירות ובתים פרטיים קטנים. ברור כי אחוז מינורי מקרב המשקיעים הפרטיים יוכל לעמוד בהשקעת סכומים בסדרי גודל כאלה. מבחינה זו קרן השקעות נדל”ן בחו”ל פותחת בפני המשקיע הפרטי מגוון אפשרויות עשיר להשקעה בפרויקטים גדולים על ידי השקעת סכומים נמוכים יחסית לרוב, בין 30 ל-100 אלף דולר. הקרן ממזגת יחדיו את כספיהם של כמה משקיעים, וכאשר מצטבר סכום כסף בגובה הנדרש, משקיעה אותו הקרן בפרויקט. באופן זה, כל אחד מהמשקיעים נהנה מתשואה בשיעור יחסי לגובה השקעתו בפרויקט.

מעבר לכך, השקעה בנכסי נדל”ן דרך הקרן חוסכת מהמשקיע היחיד הרבה ‘כאב ראש’. בניגוד לרכישת נכסים באופן עצמאי, כאשר משקיעים בנדל”ן דרך קרן השקעות אין צורך לבצע מחקר שוק מעמיק (לבדוק את הנכס, להכיר את מאפייני האזור שבו נמצא), ובהנחה כי בחרתם בקרן אמינה ואחראית, תוכלו להיות רגועים כי תבצע את המעקב השוטף אחר התקדמות הפרויקט ביעילות מרבית. בנוסף, הקרנות בקיאות בענייני מיסוי ובהיבטים המשפטיים שמאפיינים השקעות בנדל”ן במדינה הספציפית שנבחרה על ידכם כמדינת יעד להשקעה – גם מהבחינה הזאת לא תצטרכו להקדיש לנושא שעות רבות מזמנכם.

מה כן חשוב לבדוק כאשר מחליטים להשקיע בנדל”ן בחו”ל דרך קרנות?

בדומה ליתר סוגי ההשקעות, גם השקעה בנדל”ן בחו”ל באמצעות קרנות כרוכה בסיכון. אם כי, בסיכון שנהוג להחשיב בתור סיכון נמוך יותר (למשל, באופן יחסי להשקעה במניות) היות ומדובר בשוק יציב יחסית. מה שכן חשוב להבין, זה שלמשקיע הפרטי יש השפעה על גובה הסיכון שאותו הוא נוטל, וכי ניתן להפחית סיכון זה על ידי שורה של פעולות. ראשית, יש לבצע מחקר אודות הקרן שדרכה אתם מתכננים להשקיע: לבחון את היסטוריית ההשקעות שלה, לעיין בתשקיפים, לבדוק מהו דפוס עבודתה (לדוגמה, השקעה בנכסים על ידי יצירת שיתוף עם גורמים מקומיים או השקעה באופן עצמאי וכו’) ועוד. בדומה לכך, מומלץ לבחון את הפרויקט המסוים שברצונכם להשקיע בו: האם מדובר בפרויקט עם ליווי בנקאי? איזו חברה אחראית על ביצוע הפרויקט ומה ההיסטוריה שלה? מהי תשואה צפויה מוערכת עבור הפרויקט? מהו זמן המוערך הנדרש עד להשלמת הפרויקט? וכו’. לא יזיק גם להתייעץ עם מומחה בתחום שיחווה דעתו אודות ההשקעה המתוכננת שלכם.

אולי יעניין אותך גם...

סגירת תפריט