מיסוי נדל”ן בארה”ב – איך זה בדיוק עובד?

מיסוי נדלן בארהב

מיסוי נדל”ן בארה”ב כולל בתוכו מיסוי הכנסות משכירות ומיסוי רווחי הון במכירה. איך זה בדיוק עובד ואיך זה קשור לרווחים בטווח ארוך ובטווח קצר?

מיסוי נכסי נדל”ן בארה”ב מתבצע במסגרת מערכת המס הרחבה של מיסוי רווחי הון, הנחלקת לקטגוריית הטווח הקצר ולקטגוריית הטווח הארוך. מיסוי טווח קצר הוא מיסוי החל על רווחים שנוצרו בטווח של עד שנה אחת, בעוד מיסוי טווח ארוך חל על רווחים שנוצרו בכל טווח שמעבר לשנה אחת.

הפרדה זו לטווחי זמן היא שמבדילה בין רווחים משכירות שנוצרים באופן שוטף לאורך השנה, ולכן נחשבים לרווחי טווח קצר, ובין רווחים ממכירת נכס שבדרך כלל נחשבים לרווחי טווח ארוך, למעט מקרים בהם מכירת הנכס מתבצעת בתוך פחות משנה מיום קנייתו.

בנוסף לכך, מורכב המערך של מיסוי נדל”ן בארה”ב ממס פדראלי המשולם לממשל הפדראלי הכללי של ארה”ב, וממס מדינתי המשולם למדינה בה רשום הנכס. המס הפדראלי הוא מס אחיד החל בצורה שווה על כלל רווחי ההון מנדל”ן בכל ארה”ב, בעוד שהמס המדינתי משתנה ממדינה למדינה, כשישנן 4 מדינות בהן כלל לא חל מס על רווחי הון מנדל”ן – טקסס, פלורידה, נבאדה וטנסי.

מיסוי רווחים משכירות

תשלומי המס בארה”ב מבוצעים באמצעות דו”ח מס ייעודי, שעל כל אזרח למלא ולהגיש לרשויות המס אחת לשנה. בדו”ח מפורטות כלל ההכנסות וההוצאות הנובעות מהשכרת הנכס. חישוב המס מתבצע מתוך הרווח המחושב על פי סך ההכנסות משכירות בניכוי ההוצאות הבאות:

הוצאות ישירות

מיסים החלים על הנכס (ארנונה או מס רכישה דירה בחו”ל למשל), ביטוח הנכס, פרסום, ניקיון ותחזוקה, עמלות סוכנים, שכר טרחה לעורכי דין ורואי חשבון, דמי ניהול המשולמים לחברת ניהול, עלויות מימון וריבית על משכנתא

הוצאות עקיפות

כרטיסי טיסה, בתי מלון, רכב שכור, אש”ל והוצאות עקיפות אחרות, שנדרשות לצורך תפעול והשכרת הנכס

פחת על הנכס

מיסוי נדל”ן בארה”ב מאפשר ניכוי פחת על הנכס על פי שיטת ‘הקו הישר’, להפחתת הנכס על פני 27.5 שנים

שיעור המס הפדראלי לטווח הקצר (נכון ל-2015) החל על השכרת נכסי נדל”ן, נע בין 10% ל-39.6% בהתאם להיקף הרווח. מדרגת המס הראשונה (4,000$ – 0) פטורה מתשלום המס הפדראלי, אם כי חלה עליה חובת דיווח מלאה. ראוי לציין שבישראל לא קיים פטור עבור מדרגה זו, ותשלום המס חל החל מהשקל הראשון.

כאמור, בנוסף למס הפדראלי על רווחים מהשכרת נכסי נדל”ן, חל גם המס המדינתי שנע בטווח של 4%-10% בהתאם למדינה בה רשום הנכס.

מיסוי רווח הון

רווח הון הוא רווח שנוצר בעת מכירת נכס. הרווח מחושב בהתאם לסכום שהתקבל בגין מכירת הנכס בניכוי עלות קנייתו וניכוי הפחת על הנכס. רווח ההון מדווח במסגרת הדו”ח השנתי וחייב במס במקרה של רווח. במידה וסכום המכירה נמוך יותר מסך עלות הקנייה והפחת, מדובר למעשה בהפסד הון, עליו לא חל כל מס.

המס הפדראלי על רווחי הון בארה”ב עומד על 15%-20% בטווח הארוך, ועל 10%-39.6% בטווח הקצר, בדומה למס על רווח מהשכרה שהוא רווח קצר טווח. בנוסף למס הפדראלי, יש לשלם גם את המס המדינתי הקבוע במדינה בה רשום הנכס.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב linkedin
שיתוף ב email
שיתוף ב whatsapp

אולי יעניין אותך גם...

קצת עלינו

האתר Invest Away – מגזין  נדל”ן בחו”ל ופיננסים נוצר על מנת לעשות סדר, לשמש כמקור אמין לקוראים אשר מתעניינים בהשקעה בנדל”ן בחו”ל ולספק ידע חשוב מאוד בבחינת ההשקעה העומדת בפניהם.

עמוד הפייסבוק שלנו

הרשמה לניוזלטר

מוזמנים להצטרף לרשימת התפוצה שלנו ולהנות מעדכונים חמים, כנסים ופרויקטים ייחודיים.

אתר Invest Away - מגזין נדל"ן בחו"ל ופיננסים הינו אתר אינפורמטיבי הפועל בתום לב על מנת לסייע לקוראים לצבור ידע בתחום ההשקעות נדל"ן בחו"ל.
אתר Invest Away אינו מציע בשום צורה או משדל בשום דרך לבצע השקעות נחפזות מבלי להיעזר באיש מקצוע מוסמך

סגירת תפריט