הפרמטרים החשובים לבחינת השקעה בנדל”ן בחו”ל

השקעה בנדלן בחול

בחינת השקעה הוא מרכיב מפתח חשוב בתהליך ההשקעה, מרכיב שעליו מבוססות החלטות ההשקעה ותעדוף הזדמנויות השקעה שונות. מהו המידע החיוני, הנדרש לצורך בחינת השקעות נדל”ן?

תהליך הבחינה של השקעה בנדל”ן בחו”ל, הוא תהליך מקצועי המבוסס על סט שלם של פרמטרים, אותם יש לבחון בשוק בו מתבצעת ההשקעה, החל מרמת הנכס הספציפי, דרך סביבת הנכס ותנאי השוק המקומי ועד כלכלת המאקרו ושוק הנדל”ן הכללי.

בשורות הבאות נפרט בפניכם את הפרמטרים החיוניים ביותר שיש לבחון לפני קבלת החלטת השקעה בנדל”ן בחו”ל:

נתוני נכס 

מידע כללי על הנכס

  • נתונים פיזיים – שטח מבנה, מספר חדרים וייעודם, שנת בנייה וקטגוריית מבנה (Class A/ B/ C)
  • נתונים פיננסיים – עלות רכישה, עלות שיפוץ, עלות כוללת, צפי דמי שכירות, צפי תשואה ופוטנציאל עליית ערך הנכס
  • פוליסת הביטוח על הנכס

בדיקת הנכס

דו”ח שמאי מקצועי, המפרט את מצבו של הנכס בהיבטים הנדסיים, בטיחותיים ומבניים. מטרת הדו”ח  היא לרכז את כלל הליקויים בנכס ואת דחיפות הטיפול בהם. בכלל זה נבחנים יסודות הבית, תשתיות צנרת, חשמל, מים, מיזוג וניקוז, חיפוי חיצוני וגימור פנימי, ריצוף וקירות, מפתחי דלת וחלונות, כניסה וחצר, איטום מבנה, גג ומרזבים, חלוקת חדרים פנימית, פיתוח סביבתי ועוד.

שיפוץ הנכס

פירוט רכיבי השיפוץ שנערך בנכס ברמת הפריט הבודד, החל מצביעת פנים וחוץ ותיקון גג ומרזבים, דרך ניקוי והחלפת שטיחים ותיקון דלתות וחלונות וכלה במסגרת למראה בשירותים, מאוורר תקרה בחדר השינה, כריתת עץ ושתילת פרחים בגינה.

נתוני סביבה 

נתוני הסביבה מיועדים להעניק תמונה אנליטית מפורטת על סביבת הנכס / האזור בו ממוקם הנכס, על בסיס פרמטרים דמוגרפיים, כלכליים, נדל”ניים ואחרים:

נתוני אוכלוסייה

שיעור גידול האוכלוסייה, צפיפות האוכלוסייה, גודל משק בית, גיל ממוצע, התפלגות גילאים, שיעור משקי הבית עם ובלי ילדים

נתונים כלכליים

הכנסה ממוצעת למשק בית, הכנסה חציונית, שיעור עובדי צווארון לבן מול צווארון כחול

נתונים נדל”ניים

שיעור הבעלות על בית, שיעור בתים בשכירות, שיעור בתים פנויים, השווי החציוני לבית באזור

נתונים כלליים

רמת פשיעה, אקלים חינוכי, תחבורה ופקקים – בהשוואה לממוצע הכללי

נתוני העסקה

תזרים מזומנים ותשואה על ההשקעה (ROI) / ההון (ROE)

תחשיב המספק צפי לתוצאות הפיננסיות נטו בהשקעה, על בסיס חישוב הכנסות אל מול השקעות והוצאות שוטפות בנכס – דמי שכירות ביחס לסכום ההשקעה (תזרים ברוטו), בניכוי דמי ניהול, עלויות ביטוח, מיסוי, עלויות מימון ואחזקה, עלויות בגין תפוסה בלתי רציפה של הנכס והוצאות שונות בלתי צפויות (תזרים נטו). מתזרים המזומנים ניתן לגזור את צפי התשואה נטו וברוטו על ההשקעה.

מסמכי סגירה

1-HUD – מסמך המיועד להסדיר את עלויות העסקה, לרבות עלויות משפטיות, אגרות ומנהליות, וכן החזרים שעל הקונה לשלם למוכר בגין מיסים ששולמו מראש (ארנונה, מיסי וועד ואחרים). הפקת המסמך היא חובה בכל עסקה, בהתאם להוראות מנהלת הדיור הממלכתית בארה”ב (US Department of Housing & Urban Development – HUD).

סיכום

השקעות נדל”ן בחו”ל, והשקעות נדל”ן בכלל דורשות תהליכי בחינה יסודיים, מקצועיים וממצים, בהתאמה לרגולציה ומאפייני השוק המקומי. הנתונים שפירטנו לעיל מציעים מסגרת בסיסית לבחינה של השקעות נדל”ן בחו”ל, בחינה שניתן להרחיב ולפרט לרמות שונות, בהתאם למורכבות העסקה והשוק.

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email
Share on whatsapp

אולי יעניין אותך גם...

קצת עלינו

האתר Invest Away הבית להשקעות נדל”ן בחו”ל נוצר על מנת לעשות סדר, לשמש כמקור אמין לקוראים אשר מתעניינים בהשקעה בנדל”ן בחו”ל ולספק ידע חשוב מאוד בבחינת ההשקעה העומדת בפניהם.

עמוד הפייסבוק שלנו

הרשמה לניוזלטר

מוזמנים להצטרף לרשימת התפוצה שלנו ולהנות מעדכונים חמים, כנסים ופרויקטים ייחודיים.

אתר Invest Away הבית להשקעות נדל"ן בחו"ל הינו אתר אינפורמטיבי הפועל בתום לב על מנת לסייע לקוראים לצבור ידע בתחום ההשקעות נדל"ן בחו"ל. אתר Invest Away הבית להשקעות נדל"ן בחו"ל אינו מציע בשום צורה או משדל בשום דרך לבצע השקעות נחפזות מבלי להיעזר באיש מקצוע מוסמך

סגירת תפריט