הפרמטרים החשובים לבחינת השקעה בנדל”ן בחו”ל

השקעה בנדלן בחול

בחינת השקעה הוא מרכיב מפתח חשוב בתהליך ההשקעה, מרכיב שעליו מבוססות החלטות ההשקעה ותעדוף הזדמנויות השקעה שונות. מהו המידע החיוני, הנדרש לצורך בחינת השקעות נדל”ן?

תהליך הבחינה של השקעה בנדל”ן בחו”ל, הוא תהליך מקצועי המבוסס על סט שלם של פרמטרים, אותם יש לבחון בשוק בו מתבצעת ההשקעה, החל מרמת הנכס הספציפי, דרך סביבת הנכס ותנאי השוק המקומי ועד כלכלת המאקרו ושוק הנדל”ן הכללי.

בשורות הבאות נפרט בפניכם את הפרמטרים החיוניים ביותר שיש לבחון לפני קבלת החלטת השקעה בנדל”ן בחו”ל:

נתוני נכס 

מידע כללי על הנכס

  • נתונים פיזיים – שטח מבנה, מספר חדרים וייעודם, שנת בנייה וקטגוריית מבנה (Class A/ B/ C)
  • נתונים פיננסיים – עלות רכישה, עלות שיפוץ, עלות כוללת, צפי דמי שכירות, צפי תשואה ופוטנציאל עליית ערך הנכס
  • פוליסת הביטוח על הנכס

בדיקת הנכס

דו”ח שמאי מקצועי, המפרט את מצבו של הנכס בהיבטים הנדסיים, בטיחותיים ומבניים. מטרת הדו”ח  היא לרכז את כלל הליקויים בנכס ואת דחיפות הטיפול בהם. בכלל זה נבחנים יסודות הבית, תשתיות צנרת, חשמל, מים, מיזוג וניקוז, חיפוי חיצוני וגימור פנימי, ריצוף וקירות, מפתחי דלת וחלונות, כניסה וחצר, איטום מבנה, גג ומרזבים, חלוקת חדרים פנימית, פיתוח סביבתי ועוד.

שיפוץ הנכס

פירוט רכיבי השיפוץ שנערך בנכס ברמת הפריט הבודד, החל מצביעת פנים וחוץ ותיקון גג ומרזבים, דרך ניקוי והחלפת שטיחים ותיקון דלתות וחלונות וכלה במסגרת למראה בשירותים, מאוורר תקרה בחדר השינה, כריתת עץ ושתילת פרחים בגינה.

נתוני סביבה 

נתוני הסביבה מיועדים להעניק תמונה אנליטית מפורטת על סביבת הנכס / האזור בו ממוקם הנכס, על בסיס פרמטרים דמוגרפיים, כלכליים, נדל”ניים ואחרים:

נתוני אוכלוסייה

שיעור גידול האוכלוסייה, צפיפות האוכלוסייה, גודל משק בית, גיל ממוצע, התפלגות גילאים, שיעור משקי הבית עם ובלי ילדים

נתונים כלכליים

הכנסה ממוצעת למשק בית, הכנסה חציונית, שיעור עובדי צווארון לבן מול צווארון כחול

נתונים נדל”ניים

שיעור הבעלות על בית, שיעור בתים בשכירות, שיעור בתים פנויים, השווי החציוני לבית באזור

נתונים כלליים

רמת פשיעה, אקלים חינוכי, תחבורה ופקקים – בהשוואה לממוצע הכללי

נתוני העסקה

תזרים מזומנים ותשואה על ההשקעה (ROI) / ההון (ROE)

תחשיב המספק