מיסוי נדל"ן בחו"ל – המסלול הרגיל והמסלול המופחת
סוכני הנדל"ן מתמקדים בהשקעה בחו"ל ולרוב לא טורחים להזכיר לכם, שבסופו של יום, תושבי ישראל חייבים בדיווח ובתשלום מס בישראל על הרווח אותו הם מייצרים מהנכס.
זאת אומרת שלא משנה כמה מס חסכתם בחו"ל ואיזו עסקה נהדרת עשיתם, בסופו של תהליך תשלמו מיסים בישראל על-פי החוק הישראלי ובהתאם לאמנות למניעת כפל מס.
ישראל מעמידה לרשותכם שתי אפשרויות לביצוע הדיווח ולתשלום מס עבור ההכנסות משכירות על נכס הנדל"ן שלכם בחו"ל:
המסלול הרגיל – דו"ח שנתי
אם יש לכם הרבה הוצאות או מדרגת מס נמוכה בישראל, זאת יכולה להיות אפשרות אטרקטיבית. באפשרות זאת ההכנסה מדמי השכירות תתווסף להכנסה החייבת שלכם בישראל, למשל להכנסה ממשכורת, וסך כל ההכנסות שלכם יחויבו במס לפי מדרגות המס השולי שלכם בישראל.
מסלול זה מזכה אתם בקיזוז ההוצאות שהוצאתם לטובת תפעול הנכס (למשל: עורכי דין, רואי חשבון, ארנונה, שיפוצים, תיקונים, פחת, וכיו"ב) מההכנסות מדמי השכירות בחו"ל וגם תוכלו לקבל זיכוי בגובה המס הזר ששילמתם.
המסלול המופחת – 15%
הגדרת "המסלול המופחת" עלולה לבלבל אתכם, זאת לא תמיד אפשרות זולה יותר. לפי אפשרות זאת אתם תחויבו בתשלום מס מופחת בשיעור של 15% ממחזור ההכנסות שלכם.
שימו לב: לא מדובר על הרווח אלא על ההכנסה הכוללת מדמי השכירות שקיבלתם על הנכס.
כמו כן אתם לא זכאים לנכות הוצאות כלשהן למעט פח, וכן אתם לא תהיו זכאים לקזז את המס הזר ששילמתם בחו"ל.
מנגד לאפשרות זאת יש גם יתרונות, למשל הגשת דו"ח מקוצר ומהיר בעיקר למי שלא חייב בדוח שנתי, אטרקטיבי לשכירים שלא רוצים לפעול מול רשויות המס.
בנושא זה אנחנו ממליצים לפנות למומחה מיסוי בינלאומי על-מנת שיבדוק את נקודת האיזון לגבי כל נכס ויוכל להמליץ לכם באיזה אפשרות לבחור.
AIRBNB או BOOKING
חשבתם לקנות דירות פרטיות בחו"ל ולהשכיר אותם דרך airbnb.com או דרך booking.com?
שימו לב: ייתכן ואתם הופכים לעסק.
רשות המיסים בישראל וכן רשויות המס בחו"ל עלולות לראות סוג זה של השכרה כפעילות עסקית, מאחר ואתם תשכירו את הנכס שלכם בתדירות גבוהה לדיירים מתחלפים (כמו: מלון או צימר) ולכן ההכנסות שלכם עלולות להיחשב כהכנסות מעסק.
המשמעות היא שיחולו עליכם הוראות מיסוי בחו"ל כמו על עסק ובישראל לא תוכלו להשתמש באפשרות של דיווח המקוצר עם ה 15% אחוז מס, אלא תגישו ותשלמו לפי דו"ח שנתי מלא של בעל עסק.
תחשבו קדימה ותתכננו כמה נכסים אתם רוצים לקנות ומה לעשות איתם.
מספר הנכסים מהם תיצרו הכנסה מדמי שכירות, הינה גורם משמעותי בקביעת המס שלכם בארץ ובחו"ל.
כפי שציין בעבר מר משה אשר, יו"ר רשות המסים:
"השכרה של עד 5 דירות היא פסיבית, השכרה של עד 10 אולי עסקי והשכרה שמעל 10 דירות עסקית" (בכנס לשכת רו"ח השנתית 2017).
דברים אלו נאמרו לגבי השכרת דירות בארץ, עם זאת חשוב לציין, כי הדעות חלוקות בעניין זה ובית המשפט אף פסק לאחרונה, כי הכנסה משכירות של 20 דירות אינה מהווה הכנסה מעסק. בכל מקרה אלו רק המדדים בארץ ויש לבחון גם את המדדים בכל מדינה בא אתם משקיעים.
למשל: בגרמניה, מכירה של יותר מ 3 נכסים ב 5 שנים עלולה להיתפס כפעילות עסקית.
המיסוי במכירה
במכירת הנכסים שלכם בחו"ל אתם אמורים לשלם בהתאם להוראות המקומיות בכל מדינה.
יש מדינות שיתייחסו לרווח מהמכירה לפי מיסוי נדל"ן מקומי או מס רווח הון בדיווח מיוחד ולעומתן יש מדינות שבהם הרווח מהמכירה מצטרף בדו"ח השנתי שלכם באותה מדינה ביחד עם ההכנסות משכר הדירה של אותה שנה ויחולו עליו מדרגות המס המקומיות.
בכל מקרה, היחס בישראל למכירה ולרווח מהמכירה יהיה זהה לזה של רווח הון, כזה החייב בדיווח ותשלום מס בישראל בדו"ח מיוחד שיש להגיש תוך 30 יום מיום המכירה וכן לדווח גם בדו"ח השנתי.
מיסוי נדל"ן בחו"ל – אמנות למניעת כפל מס
ישראל חתומה עם מעל ל-50 מדינות על אמנות למניעת כפל מס.
זאת אומרת שאתם לא אמורים לשלם כפול ולרוב תוכלו לקזז את המס ששילמתם בחו"ל מול המס שאתם חייבים בישראל.
מנגד אם שילמתם בחו"ל יותר, לא תוכלו לקבל זיכוי על החלק העולה על המס הישראלי.
יש לבחון פרטנית כל מדינה על פי האמנה למניעת כפל מס שלה. זאת מאחר ויש שינוי משמעותי בין האמנות ואופן חבות המס.
יש הבדל בין מס על שכ"ד שוטף ומס על רווח הון מהמכירה.
שימו לב: רצוי לקרוא את המקור באנגלית ולא בעברית.
מצאנו כבר מספר אמנות שיועץ המס קרא את הנוסח בעברית וגרם לנזק משמעותי בתשלום המס מבלי שבדק את המקור המחייב באנגלית.
לדוגמה: יש הבדלי תרגום קריטיים מאנגלית לעברית, באמנה של יוון לגבי חובת הדיווח ותשלום המס בישראל.
מנתוני מחקר שעשתה חברת הייעוץ אוריין הבינלאומית, עולה כי יש מדינות רבות נוספות שהכדאיות בהן גבוהה והם לא עולות לכותרות. מנגד ישנם מדינות שהמיסוי בהן כל כך משמעותי שהוא עלול למחוק לכם חלק משמעותי מהרווח.
* השוואה כללית של מיסוי יחיד על הכנסות שכ"ד למגורים
* מעל מדרגה התחלתית ולפני פטורים בכל מדינה באופן שונה, לא כולל מיסי רכישה ומכירה, מיסוי נכסים, מע"מ, מיסים מקומיים, מיסים ייחודיים, מיסי ירושה וכו'
שיעור המס מטעה
בחלק גדול מהמקרים המס האפקטיבי, קרי כמה שתשלמו בפועל, שונה לחלוטין משיעורי המס המפורסמים באותה מדינה.
כשאתם ניגשים לבדוק את הנושא של מיסוי נדל"ן בחו"ל זכרו שרק מומחה מיסוי בינלאומי ידע לחשב לכם את הרווח הצפוי והמיסוי שיהיה לכם בפועל בכל מדינה.
חלק גדול ממשקיע הנדל"ן הישראלי סומכים על גוגל שיעשה את העבודה, קוראים מידע כללי ומתבססים על הסוכן שמכר להם את הנכס על-מנת שיעשה להם את חישוב המס.
המס שתשלמו בפועל מושפע ממגוון חוקי מיסוי מקומיים, הוצאות מוכרות ופחת שמקטינים את הרווח החייב המס, ומשפיעים על הפער בין המזומן בכיס לסכום החייב במס מול רשויות המס המקומיות.
השוואה אירופאית
מדינות אירופה מחולקות באופן כללי למדינות שהכלכלה שלהן יציבה ואלו שמוגדרות כמתפתחות או "מתקשות".
על פי רוב סטטוס זה מעיד על רמת סיכון גבוהה יותר שמתאזנת מול מיסוי נמוך, מאחר והמדינות האלו רוצות לעודד השקעות.
במרבית המקרים תמצאו בגוש המזרח אירופאי והבלקן את שיעורי המס הנמוכים יותר יחד עם כלכלה פחות חזקה.
מנגד את גוש מערב אירופה, כגוש יציב יותר עם שיעורי מס גבוהים יותר ויחד אתו תשואות יותר סולידיות וחוקים מקומיים המחזקים שוק יציב.
הנדל"ן באסיה
אסיה גם היא מתחלקת למדינות חזקות ולמדינות מתפתחות, למשל: יפן מול הודו.
אחת ההזדמנויות המעניינות היא הודו עם כלכלה מתפתחת והרבה מאוד אזורים שצומחים, מצד שני לעשות עסקים בהודו זאת משימה מאתגרת ויש להכיר את המנטליות ומנהגי המקום השונים לנו מאוד כישראלים שקרובים יותר לשוק האירופאי.
נדל"ן בארה"ב
הנדל"ן בארה"ב עדיין גורף את רוב המשקיעים הישראלים, למרות שמגמה זאת משתנה בשנים האחרונות לטובת אירופה.
השוק האמריקאי מורכב מעשרות מדינות ושטח יבשת אדיר של הזדמנויות וסיכונים מקומיים.
היציבות של חוקי המיסוי מעודדת יציבות ויכולה לסייע למשקיע לתכנן את הרווח והמס שעליו לשלם.
מצב זה רלוונטי גם בעידן טראמפ ושינויי המיסוי שהוא ביצע. עדיין המיסוי הפדראלי הוא ברור ויציב, דבר המאפשר למומחי המיסוי האמריקאי לתת למשקיע סימולציה מדויקת של תוצאות ההשקעה.
לסיכום
כשאתם בוחנים את הנושא של מיסוי נדל"ן בחו"ל מומלץ לבדוק, להשוות ולהתייעץ עם מומחי מיסוי בארץ ובכל מדינה בה אתם שוקלים להשקיע. לבדוק את עלות הדיווח השנתי, עלות עורכי הדין ולהכיר את השוק המקומי באופן אישי ולעומק, לפני שנכנסים להשקעה.
קרדיט כותב המאמר: אופיר אנג’ל, יו”ר אוריין ישראל (Auren Israel)
