הגידול בתחום התיירות והצפי לשנים הקרובות גורם ללא מעט משקיעים בינלאומיים לכלול בפורטפוליו שלהם בית מלון אחד או יותר (בניהול ישיר או עקיף) וזאת ע"מ להשתלב בתחום הנדל"ן התיירותי, להשביח את תיק הנכסים שלהם ולצבוע אותו בלא מעט זוהר ויוקרה.
מאז ומתמיד היו אלה שחקנים מתחום התיירות שעסקו בהשקעות בבתי הארחה ובתי מלון אך בשנים האחרונות נכנסו גופים מוסדיים רבים לתחום שנהנו מתשואה לא גבוהה של כ-2% אך בעבור גוף אירופאי פיננסי ושמרן תשואה כזאת נחשבת לסולידית, בטוחה וארוכת טווח. לאחרונה ניתן לראות מגמה חדשה לאור כניסתם של שחקנים חדשים לתחום – מדובר על אנשים פרטיים שרוכשים מלונות בצורה עצמאית או בהתאגדות של כמה גורמים ביחד. משקיעים אלה שהקשר היחיד שלהם לבתי מלון היה בנסיעות עסקים, חופשה משפחתית או כנס מקצועי ושבעבור "תשואה סולידית" בתחום תחרותי ומאתגר לא טרחו כלל לקרוא את הפרוספקטוס, החלו במהלכים עסקיים יצירתיים משלהם שלעניות דעתי שינו את כללי המשחק ואת פני התעשייה כולה.
טביעת האצבע של השחקנים החדשים ניכרת בלא מעט נושאים הראויים לכתבה נפרדת ואולם כמה מהם בולטים במיוחד: מיקסום ערוצי הרווח ומושגי התשואה הניתנים להשגה באמצעות ניהול חכם (בניגוד לגופים המוסדיים שהסתפקו בתשואה סולידית) ואסטרטגיית האקזיט. עד לאחרונה תחום הנדל"ן התיירותי לא התאים למי שחיפש עסקאות פליפ משום שהתעשייה שנחשבת לסולידית ושמרנית יחסית נשענה בעיקר על בניית ערך ומוניטין ארוכי טווח. כיום משקיעים מחפשים לאתר נכסים שעם בנייה נכונה של תוכנית עסקית ומיתוג מוצלח הם יוכלו ליהנות מנכס מניב אותו יוכלו לממש תוך פרק זמן קצר יחסית ויש לכך לא מעט דוגמאות אפילו בתל אביב.
מה מושך משקיעים להיכנס לתחום הנדל"ן התיירותי
מעבר לפרמטרים הידועים של מיקום, ערך מבנה (שעשוי להיות גבוה במיוחד באם מדובר בנכס היסטורי) ופוטנציאל השבחה שמוכר לכולנו יש מגוון רחב של סיבות נוספות: הכנסות מ- מכירות חדרי לינה, מזון ומשקאות (מסעדות, בתי קפה, בארים, מועדון לילה), שירותי אקסטרה (ספא , חדר כושר וכו'), קזינו, אירועים, כנסים ועד אקזיט. זאת מבלי להזכיר שזהו תחום שנחשב לפאן, תוסס, מעניין, דינאמי וזוהר.
אלו נכסים מחפשים משקיעי הנדל"ן התיירותי?
רכישת נכס היסטורי והשבחתו, מלון קיים, השכרת מלון מבעליו וניהולו בחוזה ארוך טווח, הפיכת בנייני מגורים לבתי הארחה, הוסטלים ומלונות, בניית פרויקט מלונאי חדש, רכישת בית אבות לטובת בית הארחה ועוד. מושג על סוג הנכסים ניתן למצוא בכמה בתי מלון שקיבלתי לאחרונה, כולם באירופה:
מלון בוטיק בריביירה הצרפתית שמשקיף לים בעל 35 חדרים ובריכה על הגג – תמורתו תשלמו 10 מיליון יורו, פאלאס צרפתי עוצר נשימה ביופיו לא רחוק מפריז עם מגרשי גולף במחיר של 3 מיליון יורו, מלון מודרני בברלין שמיועד להשבחה ומוצע ב- 7 מיליון יורו , מלון בבריסל שמיועד למכירה או השכרה ארוכת טווח, מלון וותיק בגרמניה ועוד… מלונות במרכזי הערים באירופה המיועדים בעיקר לאנשי עסקים, מלונות בוטיק טרנדים או מלונות היסטוריים יכולים להגיע גם לעשרות מיליוני יורו ודוגמא שמשקפת היטב את "להט השוק" היא מלון היסטורי הרוס למחצה בליסבון שמוצע בסכום דמיוני של 40 מיליון יורו.
לסיכום, כמי שמגיעה מתעשיית המלונאות (ניהול) ונדל"ן החיבור ביו שני התחומים נראה לי אך טבעי ומתבקש, ולאור פניות משקיעים מהארץ ומחו"ל ניכר שמגמת ההשקעות בנכסים בתחום התיירות רק תלך ותגבר. ועדיין למרות שנשמע אטרקטיבי וזוהר יש לזכור שבפועל מדובר במהלך מורכב ומאתגר שלא מתאים לכל אחד ונדרשת יכולת כלכלית מוכחת, עבודה קשה, יצירתיות, פורמט מנצח, צוות מקצועי, אורך רוח והרבה ידע, קשרים וניסיון. ולכן לפני שתדמיינו את השם שלכם מוטבע בזהב על גגו של הוטל בוטיק טרנדי בלב ברלין או אמסטרדם זכרו שבתחום הזה ניתן אולי לעשות צ'ק אין אך לעיתים מאתגרת וארוכה הדרך לטובת צ'ק אווט (אקזיט..).
