השקעות נדל"ן בקפריסין

קפריסין – המדינה שנחצתה לה לשניים

קפריסין היא מדינה השוכנת על גבי אי, הממוקם כשלישי מבין איי הים התיכון, הן מבחינת מספר התושבים והן מבחינת שטחו הגיאוגרפי, מיד לאחר סיציליה וסרדיניה. שטחו של האי הוא 9,521 קילומטרים רבועים, ומהווה בית לכ – 1.207 מיליון תושבים. לאי היסטוריה מתועדת שהחלה עוד בשנת 10,000 לפני הספירה, שכן במדינה התגלו שרידים מהתקופה הנאוליתית.

המדינה מחולקת לשישה מחוזות שונים, הם פאפוס, ניקוסייה, קריינה, פמגוסטה, לרנקה ולימסול. כמו כן, המדינה מפוצלת בעקבות כיבוש חלקה הצפוני בשנת 1974 על ידי הטורקים. מאז ועד היום לא הושגה הסדרה בין המדינות, ומלבד טורקיה עצמה, שמכירה בריבונותה בצפון האי, ישנה הכרה גלובלית בקפריסין כמדינה אחת מאוחדת.

 

נתונים כלכליים – לא מה שציפיתם

באופן מפתיע, על אף גודלה הקטן, קפריסין מציגה כלכלה חזקה ויציבה. לראיה, ניתן לבחון את ההגדרה לה זכתה המדינה מאת הבנק העולמי, אשר דירג את כלכלת המדינה ברשימה אחת יחד עם גרמניה, ארצות הברית, בריטניה וישראל. ככלל, תמ"ג המדינה עמד בשנת 2019 על 25 מיליון דולר. מספר זה אומנם נראה זעיר ביחס למדינות אחרות באזור, אולם ביחס למספר התושבים, מדובר על כוח עולה. 

ממשיך לעלות – מספר התושבים המדיני

במהלך 30 השנים האחרונות, מציגה קפריסין גידול אוכלוסין מסחרר. כאמור, מספר התושבים במדינה עומד על 1.207 מיליון תושבים, המהווים פער של 57% מסך 766 אלף התושבים שהתגוררו באי בשנת 1990. כמו כן, התחזיות צופות המשך גידול האוכלוסין במדינה עד לשנת 2055. אומנם לא מדובר על קצב הגידול אליו התרגלנו, אולם המשך גידול אוכלוסין למשך 25 שנים אף פעם לא מזיק.

גז טבעי – מלחמות עם ישראל

כפי שכולנו יודעים, נובל אנרג'י ויצחק תשובה אצליחו למצוא לא מעט גז טבעי בשטחים הימיים של מדינת ישראל, אך ספק אם ידעתם ששדה נוסף אותר במרחבי הים של קפריסין.

אפרודיטה, הוא שדה הגז המצוי דרומית לקפריסין, הוא אחת מהבטחות הכלכלה הקפריסאית בהמשך החיים. אומנם קיימות מחלוקות לעניין חלוקת הגז בין שתי המדינות, שכן השדה מצוי על קו הגבול הימי אך חלקו של שדה הגז הקפריסאי נאמד בכ – 9 מיליארד דולר לפחות, הצפויים להשליך על חייהם של כל אחד מהתושבים והמשקיעים במדינה.

חברות, מיסוי, והקשר לענף הנדל"ן

קפריסין נועדת ברחבי העולם כבעלת מדיניות מיסוי אופטימלית. שיעור מס החברות המוטל במדינה עומד על 10% בלבד, נתון המושך אל גבולות המדינה תאגידים רבים המעוניינים לחסוך בהוצאות בירוקרטיות. כמו כן, במדינה מצויות מערכות הבנקאות מהתמקדות מעולם, מה שמאפשר הקמת חברות באופן יעיל ומהיר, ומאפשר תחזוקה שוטפת של חברה גם בשלט רחוק.

תושבי חוץ זוכים להטבות מס רבות, מתוך רצון לעידוד השקעות זרות במדינה. מבחינה זו, העיר האטרקטיבית ביותר להתאגדות חברות היא לימסול, בה התאגדו חברות רבות, בהן גם אמדוקס הישראלית. הטבות המס חלות גם בשוק הנדל"ן, ומושכות משקיעים זרים רבים, כפי שנראה בהמשך.

גולת הכותרת – תיירות

בהיותה בעלת מזג אוויר נעים וקו חוף שלא נגמר, מהווה קפריסין נקודת תיירות ים תיכונית אידאלית. בשנת 2019 בלבד, הגיעו למדינה 3.976 מיליון תיירים למדינה. אומנם מבחינה מספרית, נראה כי מדובר על כמות זהה לכמות התיירים המגיעה לישראל, אולם לאור העובדה ששטחה של קפריסין קטן פי 2 משטחה של ישראל, מדובר בנתון מרשים.

בסך הכל, מחזיק ענף התיירות כ – 115,000 עובדים. עיקר תקופת התיירות נמשכת החל מחודש מאי ועד לחודש אוקטובר, חודשים בהם מספר התיירים המגיעים למדינה חוצה את רף ה – 400 אלף תיירים, ובחלקם אף יותר מכך. אולם, יש לציין כי קפריסין מציעה לתיירים השונים גם תיירות חורף, שכן במדינה מצויים הרים המאפשרים ביצוע סקי.

כמו כן, על פי אינדקס התיירות של אתר WEF, קפריסין עומדת במקום ה – 29 ברמת התיירות שלה, נכון לשנת 2013. אותה רשימה מתבססת על מגוון שונה של פרמטרים, ואלו שהביאו את קפריסין למקום המכובד הם חופיה, אתרי הנופש המפנקים והפיתוח המסיבי של המדינה, שנועד לטובת הענף.

השקעות נדל"ן בקפריסין – קצת נתונים על השוק

מתכון מנצח – השקעה נמוכה ותשואה מכובדת

על פי מקורות שונים, התשואה באי הים תיכוני יכולה להגיע עד לכדי 10%, לפני תשלומי המס. בהשוואה לשוק המקומי, שלאחר תשלומי מס אינו מצליח, במרבית המקרים, להתרומם אל מעל לרף 4%, מדובר על השקעה טובה.

המחירים באי נעים ומשתנים על פי גודל הנכס. בעוד מחירן הממוצע של דירות 3 חדרים עומד על 92,500 יורו, דירות גדולות, בהן שישה חדרים, יעלו בממוצע כ – 140,000 יורו. אפיק השקעה נוסף בתחום הנדל"ן הן הווילות היוקרתיות, הניתנות הן להשכרה לטווח ארוך והן לטווח קצר לחופשת הקיץ. מחירן ינוע בין 210,000 – 110,000 יורו.

מיסים – הממשלה הקפריסאית בעדנו

במעמד הקנייה, יהא על המשקיע לשלם מס בולים בעל שיעור שולי, שאינו עולה על חצי אחוז. כמו כן, בגין בעלות הנכס יהא על משקיע לשלם מס שנתי, שגם שיעורו אינו עולה על חצי אחוז משוויו של הנכס. כמו כן, במדינה קיים מס רכישה, המשתנה על פי מחירו של הנכס. ככלל, שיעור המס האמור לא יעלה על 10%. נתונים אלו, לצד אמנת המס הקיימת בין המדינות, מביאה למדיניות מיסוי אופטימלית.

יש לציין כי מומלץ לרכוש בקפריסין נכסים דרך חברות נדל"ן, שכן, כפי שצוין לעיל, קפריסין מעודדת השקעה של חברות זרות בגבולותיה, דבר שיכול להוביל להפחתת שיעורי המס אותם תשלמו.

ערים מומלצות להשקעה

ניקוסיה

עיר הבירה של קפריסין והיעד המרכזי לביצוע השקעות נדל"ן, ובה כ – 340 אלף תושבים. ניקוסיה היא המרכז הפיננסי של קפריסין, ובה יושבות "ארבעת הגדולות", קרי, ארבעת משרדי ראיית החשבון הגדולים בעולם, להם סניפים גם בתל אביב. כמו כן, בעיר מספר האוניברסיטאות הגדול במדינה, בהן אוניברסיטת ניקוסיה ואוניברסיטת קפריסין, בצידם 3 מוסדות פרטיים נוספים.

פאפוס

עיר הנופש הנודעת מצויה באזורה הדרומי של קפריסין. אומנם בבסיסה מדובר על עיר קטנה, נעדרת כל ערך מוסף למשקיע הממוצע, אולם התיירות בה חוגגת ומציבה אותה כאחת היעדים המומלצים שיש לקפריסין להציע. החלק הארי של התיירים הפוקדים את המדינה מוצאים בעיר הדרומית נחת, בה מצויים חופים מדהימים, אתרי צלילה מרהיבים ואף חתונות אזרחיות, אשר תופסות תאוצה ומהוות סיבה מכרעת להגעה בשנים האחרונות.

לרנקה

על אף שניקוסיה מושכת את מירב תשומת הלב של המשקיעים, ייתכן שניקוסיה היא העיר האטרקטיבית ביותר להשקעה במדינה. מצידה אחד של העיר מצוי אחד משני הנמלים הימיים הגדולים ביותר במדינה, ומצידה השני מצוי שדה התעופה המרכזי של קפריסין. שני אלו, הופכים את העיר הדרום מזרחית לבעלת כוח רב.

כמו כן, כפי שצוין לעיל, לרנקה היא אחת מהערים האטרקטיביות ביותר לחברות מתחומים שונים. מס החברות הנמוך במדינה, לצד אימוץ כללים משפטיים ברמה גבוהה בתחום הקניין הרוחני, מושכים את אותן חברות, כך שהעיר מציגה צמיחה שנתית גבוהה מאשר הממוצע האירופי.

הנקודה המכרעת עבור המשקיעים השונים היא היקף הבנייה העצום החל בעיר בימים אלו. מתחמי אכלוס עצומים ופרויקטים רחבי ידיים מונעים, בין היתר על ידי הממשלה המקומית, ופותחים לכם שפע הזדמנויות בעיר.