החל מפורשים או אנשים לקראת פרישה, זוגות צעירים שאין ביכולתם לרכוש נכס בישראל, אנשים שמעוניינים לייצר הכנסה פסיבית ומשקיעים בעלי נכסים אשר מוצאים את הנדל"ן בארה"ב כאטרקטיבי למינוף ההשקעה שלהם.
משבר הסאב פריים בארה"ב וההזדמנויות להשקעה שנבעו לאחר המשבר ממחישים את המשפט –
"Y יורד X עולה", כאשר ישנה ירידה נוצרת הזדמנות לעלייה.
משבר הסאב פריים פקד את שוק הנדל"ן בארה"ב בשנת 2007 בשל התנהלות חסרת אחריות של הבנקים ובתי השקעות בולטים בארה"ב. אשר נבע מגדילה משמעותית של משכנתאות ה"סאב פריים". גם לרשויות המחוקקות היה חלק, לדוגמא חוק "מקדמת אפס" אשר שמו מרמז על חסרונו, מתן משכנתא ללא תשלום מקדמה.
אז איך נוצר המשבר בארה"ב?
הלוואות הסאב פריים הן הלוואות לצורך רכישת בית או דירה אשר ניתנו לאנשים אשר יכולת ההחזר שלהם נמוכה. בארה"ב יש מעקב קפדני אחר ההתנהלות הפיננסית של האזרחים ובהתאם ניתן לכל אזרח דירוג אשראי המשקף את יכולת ההחזר שלו.
בין השנים 2004 – 2006 למעלה מ- 20% מהמשכנתאות היו משכנתאות סאב פריים. לשם השוואה בשנת 1996 רק אחת מכל 11 משכנתאות חדשות ניתנה לבעל דירוג אשראי נמוך.
נתון מספרי שממנו ניתן להבין את גודל ההשפעה על הכלכלה בארה"ב – היקף המשכנתאות המסוכנות בשנת 2006 היה כ- 600 מיליארד דולר!
גופים אשר הציעו הלוואות סאב פריים ומשכנתאות מסוכנות מכרו אגרות חוב למימון האשראי שסיפקו ללווים וכולם היו מרוצים.
התפנית החלה כאשר מחירי הנדל"ן החלו לעלות וגם הריבית בארה"ב, בשלב זה יותר ויותר לווים לא הצליחו לעמוד בתשלומים ובהחזר ההלוואה. עקב כך נוצר גירעון בבנקים אשר היו צריכים להחזיר את הכסף לבעלי אגרות החוב.
הבנקים העמידו את הנכסים של אותם לווים למכירה והשוק הוצף בכמות גדולה של בתים ודירות למכירה.
ההשפעה הייתה ישירה – ירידה בעשרות אחוזים בשווי הנכסים.
במקרה הזה, "Y עולה, X יורד".
המשבר בארה"ב וההזדמנות
הכלכלה בארה"ב החלה להתאושש ומסתמנת מגמה הפוכה, מחירי הנדל"ן בארה"ב באזורי הביקוש במגמת עלייה, ישנו ביקוש רב לנכסים להשכרה ולאמריקאים קשה יותר לקבל משכנתא באזורים מסוימים בארה"ב. כאן נכנסים לתמונה המשקיעים הישראלים אשר מנצלים את ההזדמנות לרכוש נדל"ן במחירים נמוכים במסלולים שונים כמו השכרת הנכס לתקופות ארוכות והנאה מהכנסה פסיבית כאשר המשקיע יכול לממש את הנכס כמה שנים לאחר מכן וברווח נאה במיוחד וגם השקעות באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן בארה"ב.
חשוב לזכור שלא כל מה שיורד בצורה חד משמעית יעלה, ההזדמנות היא זו שנוצרת ומכאן יש לבחון את ההשקעה והנכס בצורה קפדנית, מול מומחים בתחום.
