השקעות נדל"ן בשפילד: האם זה באמת משתלם?

השקעות נדל"ן בשפילד: המדריך המלא למשקיע המתחיל

משקיעים רבים סוקרים את האפשרויות העומדות בפניהם להשקעה. בעוד חלקם פונים אל בתי ההשקעות, לשם מסחר בבורסה, לא מעטים אלו שפונים אל כיוון הנדל"ן. אולם, בניגוד למשקיעי הנדל"ן המסחרי, המוכנים להשקיע סכומים רבים הן ברכישת הנכס והן בתחזוקתו, רבים מהמשקיעים מעדיפים לפנות אל שוק נדל"ן המגורים, המהווה אפיק הכנסה בטוח ויציב לאורך זמן ארוך.

אולם, ככל שבוחנים לעומק את נושא דירות המגורים, רבים נרתעים מביצוע ההשקעה בארץ, זאת בשל התשואות השנתיות הנמוכות הקיימות בשוק הישראלי, העומדות על טווח שבין 3% לבין 4%. בשל בעיה זו, רבים ממשקיעי הנדל"ן בוחרים להעתיק את מקום השקעתם אל מעבר לים. נקודה אחת, שאולי טרם שמעתם עליה, היא שפילד.

סקירה קצרה על שפילד

לאלו מכם שאינם אוהדי כדורגל או חובבי היסטוריה בריטית, וטרם שמעו על המקום, סקירה קצרה. שפילד הינה עיר בצפון אנגליה, השוכנת במחוז יורקשייר, בה מתגוררים 725 אלף איש, נכון לשנת 2019.

העיר שוכנת למרגלות הרי הפניין, במרחק של 250 קילומטרים מלונדון, וקרויה על שם אחד מהנהרות הסמוכים לה, נער שיף, העובר לאורכה של העיר. כמו כן, יש לציין את אופי תוואי השטח של העיר, שכן 61% משטחי העיר (367.94 קמ"ר) הם שטחים ירוקים, הכוללים עשרות של גנים וגינות עירוניות, ובהם, לפי הערכות, כ – 4.5 מיליון עצים.

אז לאחר שהכרנו את שפילד, עולה השאלה מדוע דווקא שפילד, עיר קטנה בצפון אנגליה, מהווה יעד אטרקטיבי להשקעה. מעבר לשטחים הירוקים הנרחבים בה, שצוינו לעיל, ישנן מספר סיבות עיקריות לעליית היקף ההשקעה בנדל"ן בשפילד.

בסיס לקוחות קבוע ומתחלף – העולם האקדמאי של שפילד

העיר שפילד משמשת בית לשתי אוניברסיטאות, בהן לומדים כ – 70 אלף סטודנטים. אותם סטודנטים מהווים כוח צרכני קבוע ומתחדש, בשל תחלופת הסטודנטים בכל שנה. יש לציין כי אותם סטודנטים, בטרם פנייה לבעלי דירות פרטיים, פונים אל מעונות הסטודנטים בעיר.

הפנייה המוקדמת נעשית הן בשל קרבת המעונות לפקולטות השונות, הן בשל האינטראקציה הקבועה עם סטודנטים נוספים והן בשל המחירים המוזלים של אותם מעונות. אולם, בשל הביקוש הגבוה למעונות הסטודנטים והתפוסה המלאה, לא מעט ממחפשי הדיור פונים גם אל שוק הדירות הפרטי.

כמו כן, הפנייה לאוכלוסיית הסטודנטים מתחזקת לאור מיקומה של שפילד על המפה. למרות שאינה מרוחקת ומנותקת, מבחינה טופוגרפית אין מענה הולם לאותם סטודנטים המחפשים פתרון לדיור, שכן העיר הקרובה ביותר אליה, דרבי, שוכנת 48 קילומטרים ממנה. לפיכך, ניתן להניח כי מרבית הסטודנטים, שיפקדו את העיר לצורך לימודים, יחפשו מקום מגורים בעיר.

לא רק סטודנטים – היתרונות הנוספים של שפילד

מעבר להיותה מרכז אקדמאי, שיוצר תחלופה קבועה של לקוחות, יש מספר נקודות נוספות, המציבות את שפילד כיעד אופטימלי להשקעה.

התפתחות מואצת ועתידית

ראשית, השקעה בשפילד יכולה להיות השקעה נבונה בשל התפתחותה המואצת והעתידית. לצד שדה תעופה בין לאומי, השוכן במרחק של 25 דקות נסיעה, בעיר מצוי מערך תחבורה פנימי וחיצוני, שנועד לספק מענה הולם לצרכי התושבים.

לצד רכבת קלה ואוטובוסים פנימיים לרווחת התושבים, ישנה רכבת היוצאת מהעיר, המחברת בין שפילד לעיר מנצ'סטר. זמן הנסיעה והמרחק בין הערים זהה לזמן הנסיעה בין ירושלים לתל אביב, דבר המקים אפשרויות תעסוקה ובילוי מעבר למה שיש לעיר להציע.

מגמת פיתוח שטרם זוהתה על ידי רבים

שנית, העיר החלה במגמת פיתוח שטרם זוהתה על ידי משקיעים רבים. החל משנת 2000, החל להתפתח בעיר ענף התיירות, זאת בין היתר בשל סמיכותה לשדה התעופה. בין היתר נבנתה גלריית המילניום, הוקמו אצטדיוני ומתקני ספורט חדישים, וכן הוקם גן בוטני מהגדולים באנגליה.

לכאורה, כל אלו היו אמורים להביא לשינוי מאסיבי במחירי הנדל"ן. אולם, בשל אי מודעות לפיתוח באזור, בעשור האחרון עלו מחירי הדיור בשפילד בכ – 11% בלבד. עובדה זו מאפשרת השקעה יחסית זולה באזור שעבר מתיחת פנים משמעותית.

שורת הרווח – כדאיות ההשקעה בשפילד

כאשר בוחנים כדאיות עסקת נדל"ן, יש להתמקד בשתי נקודות עיקריות. האחת, התשואה הריאלית השנתית מהכנסות, והשני הוא צפי עליית ערכו של הנכס במרוצת השנים.

בטרם נדרש לשאלות לעיל, יש להציג את שיעורי המיסוי למשקיע זר. על פי החוק באנגליה, הכנסה שנתית, שאינה עוברת סך של 11,500 ליש"ט, פטורה ממס.

אולם, בשל אמנת המס, עליה חתומות ישראל והממלכה, יהא על משקיע לשלם מס על פי החוק הישראלי לרשויות המקומיות.

אלטרנטיבה ראויה להשקעה

ראשית, בבחינת התשואה הריאלית השנתית, ניתן לראות שהשקעה בשפילד מהווה אלטרנטיבה ראויה להשקעה בארץ.

אומנם השקעה זו כרוכה במאמצים עודפים, שכן מדובר בנכס שאינו נמצא בקרבתו. אולם, בבחינת התשואה הריאלית השנתית בשפילד, ניתן לראות שמדובר בפער של פי 2 מאשר התשואה בארץ. בעוד התשואה בארץ, כאמור לעיל, נעה סביב 3.5% לשנה, התשואה בשפילד עומדת בממוצע על 8% בכל שנה.

בחינת צפי עליית ערכו של הנכס

שנית, כאשר בוחנים את צפי עליית ערכו של הנכס, יש לתת את הדעת למספר נתונים. גיל האוכלוסייה וקצב הגידול בה, התקדמות תעשייתית וטכנולוגית וקרבה לערים מרכזיות יהיו פרמטרים אותם יש לבחון.

ממבט מהיר על נתוני העיר, ניתן לראות כי העיר צפויה להמשיך להתקדם. מעבר להיותה בירת מחוז דרום יורקשייר, ומעבר לפעולות אותן נוקטת העירייה לשם הגדלת האוכלוסייה, מדובר על עיר בעלת גישה לאומית רחבה ושדה תעופה בין לאומי, זאת לצד ריכוז אקדמאי גבוה. כל אלו, יכולים להצביע על עליית מחירי הנכסים בשנים הקרובות.

בקרת סיכונים

לצד הבחינות לעיל, המשערות את שורת הרווח הסופית בגין ההשקעה, יש לבחון את הסיכון הגלום בהשקעה, כפי שמומלץ לבצע בטרם כל השקעה.

הוצאות לא מועטות

השקעה בדירת מגורים או דירה במעונות הסטודנטים בעיר כרוכה בהוצאות לא מועטות, ולפיכך יש לבחון את הסיכון הגלום בהשקעה, לצד הרווחיות הפוטנציאלית שלו. כאמור לעיל, מדובר בעיר בה יש תחלופה קבועה של צרכני דירות מגורים.

ביקוש רב

נכון להיום, דירה במעונות הסטודנטים זוכה לביקוש רב, ולפיכך סביר שמדובר בהשקעה שאינה כוללת סיכון רב. מנגד, השקעה בדירות מגורים שאינן מוגדרות כמעונות סטודנטים עלולה להיות מעט יותר מסוכנת, זאת לצד היותה מעט יותר יקרה.

סיכום – האם שווה להשקיע בשפילד?

עבור משקיע הנדל"ן הממוצע, המעוניין להשקיע את כספו מעבר לים, שפילד יכולה להיות אפשרות טובה מאוד. מעבר לביקוש הקבוע והשוק המתחלף, מדובר על עיר יפה, בעלת היסטוריה ארוכה וענפה. נתונים אלו, לצד היותה מוקד תחבורתי תוך מדינתי ובין לאומי, יכול להעיד על המשך עליית מחירי הדיור בעיר.