האם השקעות נדל"ן באוהיו משתלמות? ומה הערים הבולטות בה למטרת השקעה?

אם חשבתם על השקעה בנדל"ן אמריקאי, ספק אם השקעות נדל"ן באוהיו נכנסו כאופציה לרשימה. אולם, הגעת חברות ענק, לצד שוק שמתחזק אט אט וביקוש שאינו נגמר לשכירות, יכול להציב את אוהיו בחלקה העליון של הרשימה. נעים להכיר – אוהיו.

קצת על אוהיו

אוהיו הינה המדינה ה – 34 בגודלה בארצות הברית, הנפרסת על שטח של כ – 116,096 קמ"ר. לשם השוואה, כלל מדינת ישראל משתרעת על שטח של כ – 22,072 קמ"ר, ולפיכך, צפיפות האוכלוסין במדינה נמוכה כמעט פי 4 מזו המצויה בגבולותינו, ועומדת על סך של 109 נפשות לקילומטר רבוע.

בעבר, הייתה ידועה המדינה כיצרנית תעשייה מהמובילות בקרב מדינות ארצות הברית. בין התחומים בהם נגעה כלכלת המדינה ניתן היה למצוא מכונות, גומי (ובעיקר גלגלים) ופלדה.

תחום נוסף בו ידועה אוהיו הוא ענף המזון, והיא קבעה מעמדה כיצאנית מוצרי חלב, בשר ועופות, פירות וירקות ואף דגים, שכן בימת האירי ישנם מספר בתי גידול לדגים. אולם, מאז תחילת המילניום החלה מהפכה במדינה, שהפכה אותה ליעד השקעה אטרקטיבי לכל משקיע נדל"ן בעולם.

הכלכלה המתחזקת של אוהיו

אומנם נתוני ההגירה של המדינה אינם מעודדים, שכן מאז שנות ה – 70 לא נראה גידול משמעותי בהיקף האוכלוסייה במדינה, אך לאוהיו יתרונות רבים המעידים על התפתחותה.

מדובר באחת מהכלכלות החזקות בקרב המדינות האמריקאיות. על אף שבעבר הייתה ידועה המדינה כיצרנית תעשייתית בלבד, החלו לזרום כספים מגופים שונים, שאפשרו לעיר להמשיך לצמוח.

דוגמה אחת היא חברת אינטל, שהחליטה לבצע מחקר במספר מדינות, ובמסגרתו העניקה למדינה 12 מיליון דולר, שהושקעו בפיתוח מתחם הייטק בעיר קליבלנד, עליה יפורט בהמשך. כמו כן, השקעות נוספות באזורים המרכזיים במדינה הובילו לבנייה של מיליוני מ"ר בהם שוכנו חברות מסחריות.

משכך, כיום ניתן למצוא במדינה תאגידי ענק עולמיים, שהחליטו להכות שורשים. Goodyear, אינטל, אמאזון ואף נאסא הקימו נקודות אופרציה בעיר.

עובדה זאת, לצד אוניברסיטאות רבות וענפי היצור השונים, שביססו בתחילה את כלכלת העיר והופכים אותה כיום ליצאנית עיקרית במדינה, קיבעה עצמה אוהיו ככלכלה השביעית בגודלה בתחומי ארצות הברית.

במספרים, תל"ג המדינה עמד על סך של 626.6 מיליארד דולרים, המהווים 3.39% מתל"ג הכולל של ארצות הברית, נתון די מחמיא בהתחשב בכך שמדובר על המדינה ה- 34 בגדולה.

האם השקעות נדל"ן באוהיו משתלמות?

בבחינת הנתונים לעיל, לצד אחוז אבטלה נמוך, שבטרם הקורונה עמד על 4.1%, ניתן לקבוע שמדובר במדינה יציבה וחזקה מבחינה כלכלית. כעת, עולה השאלה, האם מדובר ביעד אטרקטיבי למשקיעים, המחפשים תשואה גבוהה על נכס שאינו יקר.

מחיר בית ממוצע באוהיו עומד על 152,225 דולר. המחיר האמור, הנמוך מאשר שאר המדינה בכמעט 50 אלף דולר, חזר בשנים האחרונות לעלות באופן קבוע, ועל פי הערכות אין צפי שיעצור. לשם המחשה, במהלך שנת 2018 עלו מחירי הנכסים בכ – 5.3%, בשנה העוקבת בעוד 4.2% והצפי לשנת 2020, לפחות לפני פריצת משבר הקורונה, תועדה עלייה נוספת של 4.3%. בעיה? דווקא לא.

כפי שצוין, חלק לא מבוטל מהכלכלה באוהיו מתבססת על מפעלים תעשייתיים. כוח העבודה במפעלים אלו, וכן במקומות עבודה נוספים, אינו מכניס די כסף לרכישת נכס. משכך, רבים מאלו חיים בשכירות.

עליית מחירי הנדל"ן תעצים את הפער האמור, ותאפשר המשך השכרת הנכס לאורך זמן רב. מלבד אלו, סטודנטים ותיירים פנים אמריקאיים, המהווים שוק מתחדש, מחזקים את הביטחון בנכסים אלו.

מיסוי ותשואה

כאמור, מחירי הנכסים ברחבי אוהיו זולים ביחס לשאר המדינות בשוק האמריקאי. רכישת נכס במדינה יהא שקול לרכישת נכס בפריפריה בישראל, אך יניב תשואה גבוה בהרבה. דמי השכירות הממוצעים בחודש עומדים על 950 דולר, המהווים תשואה שנתית משוערת של 12% – 11%.

לעניין המיסוי, תחילה נעמוד על כך שבגין רכישת נכס באוהיו לא תיאלצו לשלם מס רכישה. בנוסף, המדינה כפופה לאמנת מס החתומה מול ישראל, כך שמשקיע לא יאלץ לשלם מס כפול בעת קבלת דמי השכירות.

המיסוי בגין דמי השכירות החודשיים עומד על 30%, אך יש לציין שבצד התשלום, ככל שמוגש דוח מיסוי לרשויות, ניתן פטור מס של עד 4,000 דולר. באם ההכנסה המשוערת משכירות עומדת על אזור ה – 10,000 דולר בשנה, פטור ממס בעד 40% מהסכום נשמע כמו מתנה.

הערים הבולטות באוהיו

קליבלנד

העיר השנייה בגודלה במדינה, המשמשת מרכז עסקי רחב ידיים במדינה. ענף הרפואה בעיר מתקדם ביותר, שכן בעיר ובפרבריה יש יותר מ – 60 בתי חולים, ובהם קליבלנד קלינק (המעסיקה לבדה 37,000 עובדים) וכן university hospital, מבין המובילים בעולם.

כמו כן, בעיר חוקי שכירות המצדדים בבעלי הנכסים, זאת בניגוד לערים דוגמת ברלין, בה הוקפאו הסכמי השכירות. בנוסף, מדובר על עיר בה 6 נמלים מסחריים ו – 2 שדות תעופה, שהופכים את העיר למרכז סחר ותיירות ענף.

קולומבוס

עיר הבירה של אוהיו, המדורגת כאחת מעשר הערים החזקות בכלכלת ארצות הברית. גיוון התעשייה בעיר, הכולל טכנולוגיה, אופנה, פלדה ובנקאות מעניק לה חוסן כלכלי יציב. חוזקה הכלכלי של העיר נגלה בעיקר במהלך משבר הסאב פריים, בו העיר נפגעה משמעותית פחות משאר המדינה.

כמו כן, בעיר מצויה אוניברסיטת אוהיו, אחת האוניברסיטאות הגדולות ברחבי ארצות הברית, אשר יוצרת הזדמנויות רבות להשכרת נכסים, בשל תחלופת הסטודנטים השנתית.

סינסינטי

יש שיטענו כי מדובר במוקד תיירות הפנים של אוהיו, שכן בה מצויים שניים מהגנים המרשימים במדינה. גן החיות הבוטני ושמורת הטבע בעיר מציגות חיות וזני צמחים נדירים בסביבתם הטבעית.

לצד התיירות, חברות ענק עולמיות, דוגמת פרוקטר אנד גמבל, אמריקן פיננשל, וכן טויוטה ומיצובישי ארה"ב הקימו מטות בעיר, ובשל העובדה שמדובר במדינה בה עלות המחיה זולה יותר ביחס לשאר ארצות הברית (בממוצע 14,000 דולר פחות בשנה), ניתן לקבוע שמדובר באחת הערים האטרקטיביות באוהיו.

מעוניינים להשקיע בנדל"ן באוהיו? השאירו פרטים לשיחת ייעוץ
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב telegram
מאמרים נוספים שכנראה יעניינו אותך