בעבר מלכים, היום משקיעים – השקעות נדל"ן בדרזדן

העיר ההיסטורית, שהספיקה לשכן מלכים ונסיכים בתקופה העתיקה, הופצצה במהלך מלחמת העולם השנייה ונהרסה כמעט כליל. מאז, עברה העיר מסכת שיפוצים, ויופייה וגיוונה העירוני, לצד היותה מרכז תעשייה ואקדמיה, מביא רבים לבצע השקעות נדל"ן בדרזדן.
נוף דרזדן, גרמניה
תוכן העמוד:

שיעור היסטוריה – מזרח גרמניה ודרזדן

לאחר מלחמת העולם השנייה, חולקה גרמניה בין בעלות הברית לבין ברית המועצות. בעוד צידה המערבי של המדינה נהנה מיחס נאות תחת שליטה אנגלית ואמריקאית, חלקה המזרחי של המדינה לא נהנה מפירות הקדמה. אולם, אותה שליטה הוסיפה לחלקה המזרחי של המדינה נוף אותנטי, שהשתלב בצורה מיוחדת עם תווי הנוף שהיו בעיר דרזדן בטרם הגיעו אליה הסובייטים.

דרזדן לאורך שנים הייתה מוקד ארכיטקטוני מעוצב, ושימשה משכן לשושלת המלוכה הסקסונית בעבר. על רקע שליטת ברית המועצות בעיר נבנו בעיר שכונות ענק המשמשות למגורים, ואלו, לצד החידושים שהגיעו עם איחוד גרמניה, יצרו קו נוף מגוון וייחודי.

 

על יבש – נתוני העיר

דרזדן היא בירת סקסוניה, היא אחת מתוך 16 הפדרציות המרכיבות את גרמניה. על אף גודלה הקטן ביחס לשאר, היא ממוקמת שישית מבחינת מספר התושבים. דרזדן משמשת בית לכ – 575,480 תושבים, ושטחה עומד על 328.8 קמ"ר. כמות התושבים האמורה ממקמת אותה כשנייה במדינה, מיד לאחר לייפציג. העיר שוכנת למרגלות נהר אלבה, הנשפך בים הצפוני. אותו נהר יצר בעיות הצפה רבות במדינה, אולם אלו נפתרו כפי שיוצג בהמשך.

 

גם חצי הכוס הריקה מלאה – התמודדות העיר עם משברים

כאמור, נהר האלבה הביא לא מעט צרות ליושבי העיר. מדובר על בעיה כלכלית חמורה, שכן המדינה נאלצה להתמודד במהלך שנותיה עם הצפות שהביאו להרס רב.

בשנת 2013, במהלך גל הצפות שפקד את כל אירופה, הגיע גובה המים בנהר לכדי 7 מטרים מעל לגדה. לשם מניעת נזקים עתידיים, הקימו מאגרי מים ואגני מעצר בשלל נקודות אסטרטגיות, הדואגים לכלכלת ונכסי התושבים.

כמו כן, העיר מציגה נתוני תעסוקה טובים, במיוחד לאור נתוני העבר. בעוד בין השנים 2010 – 1990 עמדו אחוזי האבטלה בעיר על 15% – 13%, העיר הצליחה לייצב את עצמה, ולהעמיד אחוזי אבטלה נמוכים משמעותית בשנת 2019, בשיעור של 5.3%.

 

הגירה לעיר – לאט ובטוח

כאמור, דרזדן משמשת בית כיום לכ – 575.48 אלף תושבים. צפי הגידול העתידי של תושבי העיר מציג גידול סולידי, ובשנת 2030 העיר צפויה לחצות את רף 600 אלף תושבים. על רקע נתוני העבר, לפיהם בשנת 2000 גרו בעיר כ – 477.24 אלף תושבים, ניתן לראות שבעיר יש גידול קבוע ועקבי, שגם אם אינו גדול, מאפשר גידול בתשואה ובערך הנכסים.

 

שלושת ענפי התעסוקה העיקריים בעיר

בעיר ישנם שלושה ענפי תעסוקה עיקריים, המהווים מרכזי תעסוקה וסחר. ראשית, בעיר עומד עמק סיליקון פרטי של העיר – Silicon Saxony. במתחם ממוקמות 300 חברות, העוסקות בעיקר בתחום הננו – אלקטרוניקה, וכולן מעסיקות, בשיעור גס, כ – 400 אלף עובדים.

בין החברות ניתן למצוא את ZMD האמריקאית ואת ZMDI הגרמנית. שנית, העיר משמשת בית לתעשיית תרופות ענפה. עיקר התעסוקה בתחום היא בייצור חיסונים, וניתן לאתר בסביבת העיר שתי ענקיות בתחום, הן GlaxoSmithKlein הבין לאומית ו – Arzneimittelwerke Dresden. לצד אלו, בעיר פורח תחום הנדסת החשמל. מפעלים רבים וטובים, ובראשם המותגים Simens ופולקסוואגן המוכרים, מהווים מעסיקים עיקריים.

 

השכלה – גרמניה מלמדת בחינם

השכלה גבוהה, ככל שנלמדת באוניברסיטאות ציבוריות, ניתנת בגרמניה בחינם. בניגוד להנחת המוצא, הלימודים החינמיים ניתנים לכל דורש, ומשכך היא מהווה מוקד משיכה סטודנטיאלי.

בין האוניברסיטאות הציבוריות בעיר ניתן לאתר שתי עיקריות. הראשונה היא אוניברסיטת דרזדן לטכנולוגיה, היא הגדולה בעיר, במדינה, ואחת מעשר האוניברסיטאות הגדולות בכל גרמניה. נכון לשנת 2018, עברו בין כתליה סך של 32,389 סטודנטים. אוניברסיטה נוספת היא אוניברסיטת המדעים בדרזדן, אליה נרשמו בשנת 2017 כ – 4,857 סטודנטים.

באוניברסיטה מסלולי לימוד בתחומי ההנדסה, עיצוב, מנהל עסקים ועוד. לצד האוניברסיטאות האמורות, קיימים בעיר מכוני מחקר רבים, אשר זכו למוניטין רב בקרב הקהילה המדעית הבין לאומית. בין אלו ניתן למצוא מכונים העוסקים באלקטרוניקה זעירה, מערכות תובלה, הנדסת חומרים ועוד.

 

השקעות נדל"ן בדרזדן – מחירים, תשואה ומיסוי

מחירים – מנעד רחב של אפשרויות

מחירי הנדל"ן באזור דרזדן מאפשרים תמרון יחסית רב. במרכז העיר השכירות הממוצעת נעה בין 1266 – 534 יורו, על פי גודל הנכס. המחיר הממוצע לדירות אלו יעמוד על 3,375 יורו למטר, וינועו בין 3,500 לבין 3,000 יורו לחודש. לצד מחירים אלו, קיים שוק מוזל מחוץ לעיר, המהווה אלטרנטיבה זולה למשקיעים לשוכרים.

דמי השכירות בדירת חדר באזור הפריפריה יעמדו בממוצע על 426 יורו לחודש, ודירת שלושה חדרים תשלשל לכיסכם סכום חודשי ממוצע של 771.11 יורו. לצד הירידה בדמי השכירות קיימת ירידה גם במחירי הנכסים, שכן בעוד שממוצע המחיר למ"ר באזור עומד על 2,750 יורו, עם מעט סבלנות ניתן יהא לאתר נכסים שמחירם לא עולה על 2,000 יורו למטר רבוע.

 

שיעורי תשואה – סולידית, אך עדיין טובה מבישראל

שיעורי התשואה בעיר, על פי מקורות שונים, מצויים סביב 6% בשנה. אומנם בהשוואה לערים אחרות בגרמניה ניתן לראות שמדובר בתשואה שאינה גבוהה מדי אולם פער המחירים בין דרזדן למרכז גרמניה מקים עסקה זולה בעלת תמורה הוגנת. תמורה זו מקבלת משנה תוקף לאור שוק הנדל"ן הישראלי, שתשואותיו אינן מצליחות להתרומם מעבר לרף ה – 4.5% במרבית המקרים.

יתרון נוסף העומד לדרזדן מצוי בממוצע ההכנסות של תושב. למרות הפער במחירי השכירות בין הערים, תושבי דרזדן משכרים בממוצע באופן די זהה לשאר המדינה, מה שמאפשר לבעל הנכס נחת רוח.

 

מיסוי – כמה תצטרכו לשלם

יש לציין שבין גרמניה לישראל נחתמה אמנת מס חדשה, שקיבלה תוקף החל מה – 1 לינואר 2015. קיום האמנה האמורה ימנע תשלום מס כפול בגין רווחיכם. גובה מס הרכישה בגין העסקה ינוע בין 5% – 3.5%, וגובה המס על השכירות יעמוד על 2.71%.

שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב telegram
מאמרים נוספים שכנראה יעניינו אותך
להיות שותפים של חברות הבניה והיזמות הגדולות בקנדה וארה"ב
החל מ- 75,000 ש"ח ומעלה
הצטרפו למועדון המשקיעים של קרן 35
לקבלת הצעות להשקעה ללא עלות וללא התחייבות