השקעות נדל"ן בדיסלדורף – היפנים כבר בפנים

דיסלדורף, בדומה לכלל ערי NRW, נהנו מפיתוח וקדמה עוד במאה ה – 20. מאז ימי השלטון הבריטי בשטח המדינה עברו מים רבים בנהר, והמדינה, היא המאוכלסת ביותר מבין 16 מדינות גרמניה, מצויה במגמת שיפור מתמדת. בשל הקרבה ממשית לכשליש מאוכלוסיית האיחוד האירופי וענף פיננסי איתן, השקעות נדל"ן בדיסלדורף קורצות לכולנו.
תוכן העמוד:

שיעור היסטוריה – פיצול גרמניה ופיתוח המערב

לאחר ההפסד במלחמת העולם השנייה, חולקה גרמניה לשני חלקים. בעוד חלקה המזרחי של המדינה היה נתון לשלטון הסובייטי המיושן, מערב גרמניה, אשר היה נתון לשליטת בעלות הברית, ובראשן בריטניה וארה"ב, נהנה מפיתוח מאסיבי וקדמת המערב. NRW הינו חלק מגרמניה המערבית, שכיום מהווה מוקד השקעות פורה למשקיעי נדל"ן זרים.

 

בקטנה – NRW

נורדיין-וסטפאלייה הינה המדינה המאוכלסת ביותר מבין 16 המדינות המרכיבות את גרמניה. בשנת 2018 מספר התושבים במדינה נשק לסך ה  18 מיליון, ומשתרעת לאורך 34,084 קמ"ר. בשטחי המדינה מצויות 21 מתוך 50 הערים הגדולות ביותר בגרמניה, וכן 5 מתוך 10 האוניברסיטאות הגדולות ביותר בגרמניה מצויות בשטחה.

נתונים אלו מקבעים את ערי המדינה כבעלות ערך מוסף להשקעה, בשל פוטנציאל הפיתוח האדיר שלה. אם כך, מתוך עקרון קל וחומר, ניתן לקבוע שהשקעה בבירת המדינה, היא דיסלדורף, תהא מומלצת לכל משקיע נדל"ן.

 

הסיבה שלשמה התכנסנו: דיסלדורף

עיר הבירה היא השנייה בגודלה בקרב ערי NRW. כפי שצוין לעיל, ברדיוס של 500 קילומטרים מהעיר מתגוררים כ – 155 מיליון תושבים, המהווים שליש(!) מתושבי האיחוד האירופי. נתון זה ממצב את המדינה כמוקד תעסוקתי, מדיני וחברתי.

העיר הינה השביעית מתוך כלל ערי גרמניה, ואוכלוסייתה נאמדת בכמעט 632 אלף תושבים. בשנת 2012 דורגה העיר כשישית בטיבה בעולם למגורים. כמו כן, העיר זוכה לדירוג Beta על פי דירוג GaWC. לשם השוואה, מדובר על דירוג הגבוה מדירוגה של ברלין, סן חוזה (בה מצוי עמק הסיליקון), מנצ'סטר האנלית ועוד רבות וטובות. כמו כן, בזמנים אלו מדובר באחד משני יעדי ההשקעה האטרקטיביים בשוק הנדל"ן הזר כיום, שהוא שני רק ללונדון.

 

נתונים כלכליים

אחרי השיא, אך עדיין גדלה – אוכלוסיית העיר דיסלדורף

לאחר מפלה משמעותית בהיקף התושבים בעיר, שחלה בין השנים 2000 – 1965, חלה עלייה חדה במספר המעתיקים את מיקומם לגבולות העיר, כך שמספר התושבים עלה מ – 569.11 אלף לכדי 631.94 אלף תושבים. תחזיות העתיד צופות כי קצב הגידול ירד מעט, אולם מגמת העלייה תימשך עוד מספר שנים, כך שב – 15 השנים הקרובות תעלה כמות התושבים בעיר ותעמוד על 654,830.

 

לפני שנתחיל – נתוני הזהב

בטרם נעמוד על תחומי התעסוקה העיקריים בעיר, נתון זהב. העיר דיסלדורף משמשת בית לחברות בין לאומיות רבות. עיקר החברות הזרות היושבות בעיר הן חברות יפניות, שכן מבחינת כמותן דיסלדורף מתמקמת במקום השלישי באירופה, שכן הערים בהן מספר החברות היפניות גבוה משלה הן רק לונדון ופריז. כמו כן, בעיר מצוי שדה התעופה השלישי בהיקף תעסוקתו בכל המדינה, המוצב מאחורי נמלי התעופה בפרנקפורט ומינכן.

 

העיסוק העיקרי – כסף

בעיר ישנם מספר ענפי תעסוקה פורים, המעניקים ביטחון כלכלי לעיר. ראשית, מדובר על אחד ממרכזי התקשורת הגדולים בגרמניה. שניים מתוך ארבעת גופי התקשורת הסלולרית הגדולים במדינה יושבים בעיר, ולצידם מצויות 18 ספקיות אינטרנט שונות הממוקמות בעיר.

בנוסף, העיר משמשת כמרכז פיננסי, שכן בשנת 2019 יותר מ – 30,000 תושבים עסקו בתחום. בעיר, בסה"כ, 170 מוסדות פיננסים, מקומיים ובין לאומיים יחדיו, דוגמת בנק HSBC, המעסיק בעיר כ – 3,000 עובדים, וכן בנק NRW, הוא בנק הפיתוח של המדינה, היושב בברלין ודיסלדורף. כמו כן, העיר משמשת בית לחברות DAX ו – FORTUNE 500, העוסקות בעולם שוק ההון.

 

לימודים

בשל הצורך בעובדים משכילים בתחום הפיננסים, עולה צורך ממשי באספקת אקדמאים. ייתכן שזו הסיבה להימצאות 22 אוניברסיטאות ומכללות ברחבי העיר. הגדולה בהן, אוניברסיטת היינריך היינה, הכניסה בשעריה בשנת 2016 כ – 32,069 סטודנטים.

לצד מספר הסטודנטים המכובד, בין כתלי האוניברסיטה מצויים 3,534 אנשי סגל אקדמי ועוד 1,182 אנשי סגל אדמיניסטרטיבי. השכלה אקדמית בחינם, לצד המקצועות הרבים שיש למוסדות השונים להציע (ובהם מדעי המחשב, מדעי החברה, כלכלה ומשפטים), משוכים סטודנטים רבים אל העיר, אשר מבטיחים המשכיות ותחלופה בשוק השכירות הסטודנטיאלי.

 

המנה העיקרית: מיסוי ותשואות השקעות נדל"ן בדיסלדורף

תשואה

במרכז העיר, דירת חדר תניב למשקיע סכום ממוצע של 748 יורו. לעומתה, דירת שלושה חדרים באזור המרכז תניב סכום הנע בין 2,400 – 1,100 יורו. בממוצע, מטר רבוע יעלה במרכז דיסלדורף כ – 6,250 שקלים, סכום שיכול להאמיר ולהגיע עד לכדי 8,000 יורו למ"ר.

באם אתם מעוניינים לחסוך, ניתן לפנות אל אזורים מעט יותר מרוחקים. בפריפריית העיר מטר רבוע יעלה בממוצע כ – 4,000 יורו, אולם סקר שוק מעמיק יכול להביא אותכם למחיר זול יותר, שיכול להוזיל את המחיר בעד 500 יורו למ"ר. בעוד דירת חדר תכניס עבורכם בין 450 ל – 750 יורו, דירות גדולות יכניסו בממוצע 1,096 יורו, ויכולות להגיע עד לכ – 1,800 יורו מדי חודש.

 

מיסוי – פדרלי ומדיני

בטרם נדבר על מספרים, יש לעמוד על שני נתונים חשובים. תחילה, בין ישראל לגרמניה נחתמה אמנת מס. משמעות האמנה היא מניעת תשלומי מס כפולים. נקודה שנייה היא לעניין חלוקת דיני המס הגרמנים. כאמור, NRW היא אחת מבין מדינות גרמניה. החלוקה לפדרציות בתוך גבולות המדינה יוצרות דין כפול, הן פדרלי כלל גרמני והן פנים מדיני.

דיני המס הפדרליים, הם קבועים בכל המדינות, הם המע"מ (בשיעור של 19%) ושיעור המס על דמי השכירות (2.71%). מס המשתנה ממדינה למדינה הוא מס הרכישה, הנע בין 6% – 4%. יש לציין שהמס האמור כפוף לעלותו ההיסטורית של הנכס, ולפיכך שיעורו יחושב על פי מחיר הנכס המקורי.

כמו כן, קיימת הטבה נוספת במדינה, המאפשרת קיזוז של חלק מההוצאות השוטפות של הנכס משיעורי המס, המעניקים הקלות בתשלומים אלו.

מעוניינים להשקיע בנדל"ן בדיסלדורף? השאירו פרטים לשיחת ייעוץ
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב telegram
מאמרים נוספים שכנראה יעניינו אותך
להיות שותפים של חברות הבניה והיזמות הגדולות בקנדה וארה"ב
החל מ- 75,000 ש"ח ומעלה
הצטרפו למועדון המשקיעים של קרן 35
לקבלת הצעות להשקעה ללא עלות וללא התחייבות
דילוג לתוכן