השקעות נדל"ן בברלין – משתלם למרות הקפאת השכירות

הקפאת השכירות בבירת גרמניה מרתיעה רבים מכניסה לשוק הנדל"ן המקומי. אולם, תיירות ענפה, שוק תעסוקה יציב עמוס במותגים ובעיקר כמות התושבים העצומה, המבטיחה ביקוש מתמיד, מבטיחים את כדאיות השקעות נדל"ן בברלין.
נוף ברלין
תוכן העמוד:

למה גרמניה?

גרמניה נמנית כאחת ממדינות 7G, הכוללות את 7 המדינות החזקות בעולם מבחינה כלכלית. כלכלת שבע המדינות הללו (שהיו בעבר 8 עד שרוסיה הושעתה, אך זה לדיון אחר) עומדת על סך של 65% מהכלכלה העולמית. לפיכך, מדובר על יעד אטרקטיבי להשקעה.

משכך, טבעי כי בירתה של גרמניה, כמעצמה כלכלית עולמית, תמשוך אליה משקיעים רבים. מדובר על העיר הגדולה ביותר בגרמניה בפרט ובאיחוד האירופי בכלל. בבחינת כלל שטחה של אירופה, העיר היא השלישית בגודלה, מיד לאחר לונדון ומוסקבה.

 

ברלין, בקטנה.

שטחה של העיר עומד על 891.85 קמ"ר, ובמטרופולין שלה מתגוררים סך של 6 מיליון תושבים. שטחה העצום של העיר גובש במהלך שנת 1920, בתקופת רפובליקת ויימאר. כבר באותה תקופה הוכרה ברלין כבירתה של גרמניה המוקדמת, ונחקק חוק שהורה על סיפוח כלל הפרברים והאחוזות באזור של שטחה של העיר. בשנת 1945, חולקה העיר בחומה שהוצבה על ידי בעלות הברית, חלוקה שארכה עד לשנת 1990. עם נפילת החומה, חזרה העיר לשמש כבירת העיר.

 

כלכלת ברלין

מצב התעסוקה – מחד אבטלה גבוהה, מנגד שוק תעסוקה פורה

בבחינת התעסוקה בברלין, הנתונים עלולים מעט להטעות. שכן בעיר אחוזי אבטלה לא מבוטלים. במהלך השנים נעשה שינוי עצום באחוזי התעסוקה בעיר, הכולל הפחתת שיעור האבטלה בעיר בלמעלה מ- 50% מאז שנת 2000, אז אחוז האבטלה עמד על שיעור של 15.8%. אולם, גם בימים אלו אחוז האבטלה אינו מעודד, ובשנת 2018 עמד על 8.1%.

עם זאת, ישנם שני נתונים מעודדים. ראשית, כוח העבודה המספרי בעיר עומד על סך של 1.8 מיליון עובדים. לצד עובדה זו, תמ"ג העיר בשנת 2018 עמד על 147 מיליארד יורו, המהווים עלייה של 3.1% מהשנה הקודמת לה. עובדות אלו מבטיחות כי מצב התעסוקה בעיר איתן, ומצבה הכלכלי של העיר יציב.

 

הגירה לברלין – לרוב יציבה

בעוד בפרברי העיר, כפי שצוין, מתגוררים כ – 6 מיליון תושבים, מרכזה של העיר משמשת בית
לכ – 3,562,038 תושבים. מבחינת נתוני העבר, ניתן לראות שבמהלך השנים העיר ידעה זמני הגירה טובים יותר ופחות.

בין השנים 1995 – 1985 בוצעה קפיצה במספר התושבים של כמעט חצי מיליון תושבים, שאוזנה בחמש השנים שלאחר מכן עם ירידה של כ – 100,000 תושבים, והעמידה את המספר בעיר על 3.38 מיליון תושבים. אולם, מאז ועד היום, מצב התושבים בעיר מצוי בגידול מתמיד, ותחזיות עתידיות צופות סך תושבים של 3.61 מיליון תושבים עד שנת 2030.

 

החברות הגדולות בעיר

בעיר מצויים מספר רב של עסקים וחברות שירותים, הן מקומיות והן בין לאומיות. לראיה, בשנת 2015 מוקמה העיר במקום הראשון בכל רחבי אירופה, בבחינת ייצור הון הנובע מסטארטאפים. בנוסף, בעיר ישנם מספר תחומים בולטים.

הראשון הוא תחום הרפואה. בעיר מצוי אחד מבתי החולים האוניברסיטאיים הגדולים באירופה, Charité, מהווה את אחד ממקומות התעסוקה הגדולים בעיר. רשת בתי החולים viviantes מעסיקה בעיר כ – 16,000 עובדים.

בעולם הרכב ניתן למצוא את damiler AG, יצרנית מרצדס, BMW אופנועים, פולקסוואגן ועוד. בבחינת עולם הפיננסים ומטות הנהלה שונים המצוים בעיר, ניתן למצוא את GLOBAL 500, אינדקס המדרג מדי שנה את החברות הגדולות בעולם מדי שנה, חברת DAX, המשמשת כבורסה למניות כחולות ואף את מטה חברת קוקה קולה.

 

אפיק הכנסה נוסף – תיירות בברלין

כפי שנגלה לעיל, מדובר על עיר עם היסטוריה רבה. משכך, מהווה העיר מוקד תיירות גרמני עיקרי, נדבך הפותח אפיק הכנסה נוסף מהשקעות נדל"ן בברלין. שיא התיירות בעיר הגיע בשנת 2018, בה ביקרו בעיר כ – 13.5 מיליון תיירים, 5.4 מהם תיירי חוץ. בשנת 2015 הפכה העיר למרכז כנסים עולמי, תוך שהיא מארחת 195 כנסים בין לאומיים באותה השנה.

בין הכנסים השונים ניתן למצוא את שבוע האופנה, השבוע הירוק ועוד. לפי ספירה אחרונה, שבוצעה בשנת 2014, בעיר מצויים כ – 788 מלונות, בהם 134,399 מיטות לינה.

 

הצורך בנגישות – הגדול והתיירות

תיירות מעלה צורך בנגישות, והדבר מקבל משנה תוקף בשל גודלה העצום של ברלין. בעיר מצויים מספר עוגני תחבורה עיקריים, שנועדו בעיקר לתעבורה פנים עירונית, הכוללים שתי מסילות רכבת, רכבת קלה ואוטובוסים. סך כלל המשתמשים באלו עמד בשנת 2017 על סך של 1.631 מיליארד נסיעות.

מספר זה מצביע על יעילות המערכות, המבטיחות נגישות מכל נקודה בעיר לאחרת, ובכך מטשטשת את המרחק העצום בין קצוות העיר. כמו כן, בעיר שני נמלי תעופה אזרחיים, הם TEGEL ו – SXF. הנמלים האמורים מתחזקים כ – 50 קווי תעופה, ובשנת 2015 שירתו בסך הכל כ – 29.5 מיליון לקוחות.

 

המנה העיקרית: נתונים מספריים אודות השקעות נדל"ן בברלין

הקפאת מחירי השכירות

לפני שנתחיל עם סקירת השוק, יש לעמוד על נקודה חשובה. לאחרונה ממשלת גרמניה נקטה מספר פעולות להגנה על השוכרים בעיר. לאחר שנים בהם העיר הייתה גן עדן לבעלי נכסים, החליטה הממשלה להקפיא את מחירי השכירות בדירה לאורך 5 שנים. למרות הפעולה האמורה, עדיין ניצן למצוא לא מעט נקודות אור ברכישה נדל"ן בברלין.

 

מיסוי

לעניין המיסוי, יש לעמוד על כך שמס הרכישה בעיר אינו גבוה ביחס למקומות השקעה אחרים, ועומד על טווח שבין 5 – 0.5 אחוזים בלבד. מנגד, המע"מ הגרמני נחשב די גבוהה, ועומד על 19%. כמו כן, משקיעים ייאלצו לשלם שיעור מס בגובה 2.71% בגין תשלומי השכירות החודשיים.

 

תשואה

במרכז העיר, שיעור התשואה עומד בממוצע על 3.53%, ומחירי הנכסים יעמדו בממוצע על 5,795 יורו למטר רבוע. שכר הדירה החודשי ינוע החל מ – 700 יורו לדירת חדר במצב בינוני ועד ל – 2,500 יורו בעבור דירות גדולות ומטופחות.

בפריפריה, כפי שניחשתם, המספרים ירדו מעט, כך שמחיר מטר רבוע באזורים אלו ינוע בין 5,000 – 2,800 יורו. כמו כן, דירת חדר באזורים אלו תניב לבעלי סכום ממוצע של 677.47 יורו מדי חודש, בעוד דירת שלושה חדרים תניב בממוצע הכנסה חודשית של 1,224.55 יורו.

מעוניינים להשקיע בנדל"ן בברלין? השאירו פרטים לשיחת ייעוץ
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב telegram
מאמרים נוספים שכנראה יעניינו אותך
להיות שותפים של חברות הבניה והיזמות הגדולות בקנדה וארה"ב
החל מ- 75,000 ש"ח ומעלה
הצטרפו למועדון המשקיעים של קרן 35
לקבלת הצעות להשקעה ללא עלות וללא התחייבות
דילוג לתוכן