השקעות נדל"ן באסן – הבית של החברות הגרמנית

חבל NRW זכה להוקרה רבה מטעם משקיעי הנדל"ן הזרים, הן בשל פיתוחו במהלך המאה ה- 20 והן מכוח היותו כוח כלכלי גרמני עצום. ספק אם שמעתם על אסן, אך עם נציגות מרשימה מאוד של חברות עילית גרמניות ובין לאומיות, נתוני תשואה מרשימים ועלויות נמוכות ביחס לשאר ערי נורדיין ואסטפלייה, השקעות נדל"ן באסן יכולות להתגלות כבעלות ערך רב.
תוכן העמוד:

ההצלחה וההתרסקות: ההיסטוריה של אסן

עוד במהלך המאה ה – 16 אסן שימשה כמוקד תעשייה גרמני, היות והייתה ספקית הנשק הגדולה במדינה. במהלך השנים התפתחה התעשייה האמורה, והעיר שימשה כמוקד עיקרי לייצור כלי מלחמה במהלך מלחמות העולם הראשונה והשנייה. בשל תפקידה במערך המלחמתי, הייתה העיר מוקד הפצצות מרובה, ובשנת 1945 הפציצו בעלות הברית את העיר בסך כולל של 36,500 טונות של פצצות, מה שהביא להשמדת 90% ממרכז העיר ו – 60% מפרבריה.

 

מפיקים לקחים: מצבה של אסן כיום

אסן היא אחת מערי חבל NRW, עליו פורט רבות במאמרים אודות דיסלדורף ודורטמונד. במידה ולא יצא לכם להכיר, מדובר בחבל הארץ המתקדם במדינה, שספח את קדמת המערב במהלך שלטון בעלות הברית בחציה המערבי של המדינה. כיום, העיר משמשת בית לכ – 582 אלף תושבים, ומשכך היא המדינה העשירית בגודלה בגרמניה.

פרידריך קרופ, המייסד של תאגיד קרופ שעמד בראש ענף ייצור הנשק בעיר, החליט לאחר ההרס המוחלט בעיר לקדם מטרות הומאניות. בין פעולותיו דאג להקמת 100,000 יחידות דיור חדשות בעיר, מבני מסחר ומשרדים רבי קומות וכן פארקים רבים ברחבי העיר. העיר עברה שינוי מקיף, הממצב אותה כיעד השקעה אטרקטיבי במיוחד.

 

נתונים כלכליים: השקעות נדל"ן באסן

מרכז תעסוקה מדיני מפותח

בעיר ממוקמים 13 מתוך 100 התאגידים הגדולים בגרמניה. נתון זה מציב את אסן כעיר השלישית במדינה, בכל הנוגע לאכלוס מטות הנהלה של משרדים ברחבי המדינה. החברה הגדולה ביותר בה אסן יושבת באופן בלעדי היא חברת RWE AG, היא חברת החשמל השנייה בגודלה בגרמניה.

לצד חברה זו, יושבים מטות של מספר חברות ענק, הן גרמניות והן בין לאומיות. בין התאגידים בעיר ניתן למצוא את ענקית הנדל"ן HOCHTIEF, חברת ALDI NORD, ענקית קמעונאות עולמית בעלת 10,000 מסביב לגלובוס, חברת הכימיקלים EVONIK INDUSTRIES ועוד רבות.

 

תיירות: לא ווגאס, אבל קרוב

סביר להניח שמרביתכם טרם שמעתם על העיר, שכן היא אינה מהווה מרכז תיירות בולט בגרמניה. אולם, בעיר מצוי מרכז כנסים עצום, המארח כ – 50 כנסים מדי שנה, המכניס בין שעריו כחצי מיליון מבקרים בכל שנה. בין הכנסים המדוברים ניתן למצוא את תערוכת הרכבים של אסן, שרבים הגדירו כתערוכת ווגאס הגרמנית.

כמו כן, בעיר חל מדי שנה כנס משחקים, אליו מגיעים למעלה מ – 1000 נציגי מכירות לפרסום ושיווק. לצד אלו, בעיר מתקיימים כנסים מקצועיים, שנועדו להכשרות ולהתאגדויות, דוגמת כנסים בתחומי האבטחה, הגינון ואף בתחומי האנרגיה והמים. כמו כן, מדי שנתיים מתקיים כנס רוכבי סוסים, המושך אליו את חובבי הספורט מכל העולם.

 

עולם האקדמיה: מספיק בשביל להשקיע

לצד התיירות הסולידית בעיר, קיים גם עולם אקדמי. אומנם אפיק השקעה זה פורה פחות מאשר במקומות אחרים, אך המספרים עדיין מקימים נתח שוק שמומלץ לבחון, במיוחד לאור העובדה שהלימודים האקדמאים בגרמניה ניתנים בחינם. בעיר מצויות 4 אוניברסיטאות, חלקן בעלות מוניטין רב.

אוניברסיטת דויסבורג-אסן, הצעירה שבחבורה, מהווה בית לכ – 42,000 סטודנטים מדי שנה. אוניברסיטה נוספת, היא פולקוונג, אשר הוקמה בשנת 1927, נודעת בשל לימודי האומנות העשירים בה.

 

שוק הנדל"ן: זול ביחס לשאר, ועדיין במגמת עלייה

ניתוח שוק: השקעות נדל"ן באסן

ניתן לראות ששוק הנדל"ן בעיר מצוי בנסיקה במהלך העשור האחרון. בבחינות דירות קטנות, שגודלן 30 מ"ר, ניתן לראות שהמחיר שעמד בשנת 2011 על 897.21 יורו למ"ר, עלה במהלך 8 השנים שלאחר מכן לכדי 1,655.36 יורו למטר רבוע. הגידול המוצג נכון גם לעניין הדירות הגדולות, שבאותן שנים ביצעו קפיצת מחיר מ – 1,452.9 יורו לכדי 2,319.79 יורו.

כמו כן, בהשוואת הנכסים בעיר לשאר חבל NRW, ניתן לראות שהדירות זולות משמעותית. בהשוואת מחירים ממוצעים של דירות 60 מ"ר, ניתן לראות כי בעוד מחירי הדירות הממוצעים באסן עומדים על 1,673.5 מ"ר, מחיר הדירות הממוצע בשאר חבל נורדיין – וספאלייה יעלו 1,939.17 יורו. שיעור הפער המוצג הוא 15%, וכפי שיראה בהמשך, הדבר לא משפיע באופן חריג על התשואה.

 

מיסוי בגרמניה

לעניין המיסוי, יש לציין שקיימת אמנת מס בין ישראל לגרמניה, המבטיח הימנעות מתשלום מס כפול. בנוסף, בשל היות גרמניה מחולקת ל – 16 פדרציות שונות, יש לבחון מהם תקנות המיסוי בטרם ביצוע השקעה. עם זאת, ישנם מיסים פדרליים המוטלים על כלל המדינות באופן שווה, ואחד מהם הוא גובה המס על הכנסות משכר הדירה, ששיעורו 2.71%.

 

שורת הכסף: תשואה על השקעות נדל"ן אסן

על פי מקורות זרים, מדובר על התשואה הגבוהה ביותר מבין ערי גרמניה. הנתונים מעלים כי הרווח הנקי השנתי, שייכנס לכיסם של משקיעים, יעמוד על 5.51% בעד נכס במרכז העיר ו – 4.82% לאלו שיבחרו בנכסי הפריפריה.

לעניין הפריפריה, מחיר ממוצע למטר רבוע יעמוד על 1,933.33 יורו. אולם, טווח המחירים הוא מבין הרחבים שראינו, שכן המחירים נעים בין 800 יורו ועד ל – 3,300 יורו למ"ר. בעד דירת חדר, תכניסו לכיסכם סכום חודשי הנע בין 600 – 300 יורו, כאשר ממוצע ההכנסות יעמוד על 400 יורו. כאשר מדברים על נכסים גדולים ומרווחים יותר, ממוצע ההכנסות יעמוד על 826.67 יורו, וינוע בין 1150 – 600 יורו מדי חודש.

בבחינת מרכז העיר, נראה כי שיעור ההכנסה עולה. דירת חדר תעניק הכנסה ממוצעת של 517.9 יורו מדי חודש, ובדירות גדולות הסכום כמעט יכפיל עצמו, ויעמוד בממוצע על 1015 יורו. טווח המחירים הקיים לשכירות חודשית בעיר נע בין 350 יורו בעבור דירה קטנה ומגיע עד ל– 1400 יורו מדי חודש בעבור דירה יוקרתית במרכז העיר.

מעוניינים להשקיע בנדל"ן באסן? השאירו פרטים לשיחת ייעוץ
שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב telegram
מאמרים נוספים שכנראה יעניינו אותך
להיות שותפים של חברות הבניה והיזמות הגדולות בקנדה וארה"ב
החל מ- 75,000 ש"ח ומעלה
הצטרפו למועדון המשקיעים של קרן 35
לקבלת הצעות להשקעה ללא עלות וללא התחייבות