פילדלפיה והקמת המעצמה
פילדלפיה היא העיר הגדולה ביותר מקרב ערי פנסילבניה, בה מתגוררים כיום כ – 1.591 מיליון תושבים. בצירוף שטחה המטרופוליטני, עולה מספר התושבים לכדי 6.132 מיליון תושבים. נתונים אלו מציבים את המדינה כשישית באוכלוסייתה מבין כלל מדינות ארה"ב.
כמו כן, העיר נודעת בשל מספר אירועים היסטוריים שהתרחשו בקרבה. בשנת 1776 הוכרזה העצמאות האמריקנית בשטחי העיר, וכן 9 שנים מאוחר יותר נחתמה בה חוקת ארצות הברית. מתוך חשיבות היסטורית תרבותית זו, הפכה העיר מוקד עלייה לרגל לתיירי פנים, אשר דואגים לחזק את כלכלת העיר. בשנת 2011, לשם המחשה, הכניסו תיירים לקופת עיר כ – 11 מיליארד דולר.
בחברה טובה – פילדלפיה ככוח כלכלי
פילדלפיה היא עיר בעלת חוסן כלכלי רב, אשר מדורגת בדירוג GaWC כעיר ביטא, דירוג המקביל לברלין, ריו דה ז'נרו, דנוור ועוד ערים רבות וטובות. חתימת הקביעה אודות יציבותה גם ניתן לראות בתמ"ג השטח המטרופוליטני של העיר, אשר עמד בשנת 2019 על 490 מיליארד דולר. מספרים אלו מציבים את כלכלת פילדלפיה כשמינית בטיבה, ביחס לכלל שאר שטחי המטרופולין ברחבי ארה"ב.
הגירה חיובית – גם לעיר וגם לפריפריה
העיר בעלת קצב גידול אוכלוסין סולידי ויציב. במהלך העשור האחרון, עלה מספר התושבים בלא פחות מ – 4.31%, הם 60,000 תושבים לערך. אולם, כאשר בבחינת שטחה המטרופוליטני של העיר, ניתן לראות במהלך אותה תקופה גידול של לא פחות מ – 161,260 תושבים. מדובר על נתון די מרשים, המעיד על הגירה מאסיבית אל תוך העיר, בעיקר בשל חוסנה הכלכלי.
החברות שמניעות את הכלכלה
מהעיר מנוהלת פעילותן של 12 חברות מבין רשימת Fortune 500, המחזקות את יציבות העיר ושוק התעסוקה ודואגות להעלות את היקף המשרות. בין חברות אלו ניתן למצוא את ענקית התקשורת והטלוויזיה קומקסט, חברת הביטוח קולוניאל פן, חברת התרופות הבריטית GSK ועוד רבות.
בנוסף לאלו, בתחומי העיר משגשג ענף המשפטים, המהווה נדבך מתוך סקטור השירותים, שכן ברחבי העיר יושבות 10 מבין 100 פירמות עורכי הדין המובילות במדינה.
סקטור רפואה בעל שם עולמי
עוד מימי השלטון הבריטי ביבשת נודעה פילדלפיה כמוקד רפואי לאומי. בעיר הוקם בית החולים פנסילבניה, שכיום משמש גם כבית חולים אוניברסיטאי, ונודע כאחד הטובים מסוגו בעולם. לצדו, בעיר הוקמו מוסדות לימוד ובתי חולים בעלי מוניטין רחב היקף, דוגמת אוניברסיטת טמפל לרפואה, מכון פוקס צ'ייס לחקר הסרטן ועוד רבים.
אקדמיה – עוד סיבה לבצע השקעות נדל"ן בפילדלפיה
פילדלפיה מהווה את מוקד הסטודנטים השלישי בגודלו בכל החוף המערבי. 120,000 סטודנטים הגרים בעיר עצמה, ועוד 180,000 המתגוררים בשטחה המטרופוליטני, נפרסים בין 80 פקולטות שונות ברחבי העיר, ומעגנים מקור הכנסה נוסף למשקיעים שונים המגיעים לעיר. כפי שניתן להבין מהפסקה הקודמת, בעיר מצויים לא מעט מוסדות אקדמאיים מובילים, לכל הפחות בתחום הרפואה.
שוק נדל"ן בתנופה
שוק הנדל"ן העירוני מציג עלויות יפות. על פי מקורות זרים, מחיר הבתים החציוני בעיר עלה, בשנה האחרונה בלבד, בכ – 7.1%. ככלל, מאז שנת 2013, בה היה מצוי שוק הנדל"ן בעיר בשפל היסטורי, ועד לפברואר 2020, הציג שוק הנדל"ן בפילדלפיה עלייה בשיעור של 44.96%, זאת על פי מגזין Zillow.
אז כמה השוק התחזק במספרים?
ראשית, יש לעמוד על ההשוואה המתבקשת בין המחיר המוצע למחיר העסקה בפועל, נתון אשר מגלם את כוחם של הרוכשים בשוק. בעוד מחיר ההצעה הראשוני החציוני עמד על 240,000 דולר, המחיר החציוני, של המכירות בפועל, עמד בשנת 2019 על 203,000 בלבד. מדובר על פער של 18% בין שני המחירים, מצב אשר משחק לטובת המשקיעים.
בנוסף, ניתן לראות את התייעלות השוק למשכירים בשנים האחרונות, בשל עליית מחירי השכירות בעיר. בעוד בתחילת 2011 עמד מחיר השכירות החציוני על 1,058 דולר בלבד, כיום נע מחיר השכירות החציוני סביב 1,320 דולר מדי חודש. עליה זו, של 24%, מעידה על התחזקות שוק הנדל"ן המקומי והביקוש הגבוה.
תשואה – פרברים מנצחים מרכז?
על פי אתר NUMBO, הסוקר נתוני נדל"ן ומחייה בערים שונות בעולם, התשואה המתקבלת בעבור נכסים בפרברי העיר תעמוד על 15.35% מדי שנה, לפני תשלומי מס. לעומתם, נכסים במרכז העיר יעמידו תשואה נמוכה יותר, אשר תנוע סביב 9.22%.
המחירים במרכז העיר
לעניין דירות במרכז העיר, בו כאמור, תזכו לתשואה נמוכה יותר, מטר רבוע ידרוש מכם בממוצע תשלום של 3,778.49 דולר, והטווח בו תוכלו להיתקל ינוע בין 6,575.86 – 3,229.17 דולר. במידה ותבחרו לצמצמם את היקף ההשקעה ולרכוש דירת חדר, תזכו לתשואה ממוצעת של 1,622.36 דולר מדי חודש, אשר תוכל לנוע, בהתאם למצב ומיקום הנכס, בין 2,000 – 1,300 דולר.
דירות גדולות יותר יניבו בממוצע 2,819.99 דולר מדי חודש, ודמי השכירות ינועו בטווח שבין 4,000 – 1,800 דולר.
המחירים בפריפריה
דירות בפריפריית העיר מציעות מחירים אטרקטיביים יותר, ולאור האמור לעיל, ייתכן שתשואה גבוהה בהרבה. מחיר מ"ר באזורים אלו ינוע בין 2,152 – 1,185 דולר, ויעמוד בממוצע על 1,497.98.
דמי השכירות החודשיים אותם תגבו בעד דירות שלושה חדרים יעמוד בממוצע על 1,752.74 דולר, וינועו בטטוח שבין 2,400 – 1,200, בעוד דירות קטנות יניבו תשואה מעט צנועה יותר, אשר תנוע בין 1,500 – 800 דולר, ובממוצע תעמוד על 1,119.69.
