השקעות נדל"ן במישיגן – טופ 10 כמעט בכל מדד

המדינה המפתיעה, אשר מהווה מוקד תיירות עצום בהיעדר ים, והחלה להשקיע במחקר ופיתוח עוד בתקופות שבהן אינטרנט נראה לחלקנו חשוד, מקבעת את מעמדה כנקודת השקעה מובילה. שוק הסטודנטים השמיני בגודלו במדינה, לצד שוק נדל"ן חם וצומח, הופכים השקעות נדל"ן במישיגן למסקרנות ביותר.

מבט מלמעלה של הבניינים במישיגן
תוכן העמוד:

לא הכוכב הכי נוצץ בדגל – קצת נקודות על מישיגן

מישיגן היא אחת ממדינות ארצות הברית, אשר זכתה לשמה בשל חוף הימה למרגלותיה היא שוכנת, היא ימת משיגין. על אף שהעיר הגדולה והנודעת ביותר במדינה היא דטרויט, בירתה של מישיגן היא לאנסינג.

בנוסף, המדינה היא ה – 11 בשטחה מבין רשימת ה – 50, שכן שטחה עולה על 253 אלף קמ"ר.

על אף שאינה שוכנת למרגלות אוקיינוס, למדינה קווי חוף רבים ומגוונים, שכן גובלת בארבע מהימות הגדולות ביותר ברחבי ארה"ב, בהם ימת האירי, וכפי שצוין, ימת מישיגן.

כלל קווי החוף האמורים מצטברים לכדי 5,292 קילומטרים של חוף, ומציבים אותה כשנייה בקטגוריה.

כמו כן, המדינה נודעת בשל חלוקתה למישיגן עילית ותחתית, על פי האזורים הגיאוגרפיים. בעוד החלק העליון כולל תוואי שטח רבים ומגוונים, בהם רכס הרי פורקיפיין ההיסטורי ומעל ל – 300 מפלי מים, החלק התחתון של המדינה, המהווה 60% משטח המדינה, הוא אזור מישורי ברובו.

כל הסיבות לביצוע השקעות נדל"ן במישיגן

מעסיקי ענק

מישיגן מהווה בית למספר חברות בקנה מידה בין לאומי, אשר נמנות בין 1,000 החברות הרווחיות ביותר בארצות הברית. במקום הראשון במדינה, והשישי בכלל ארצות הברית, ניתן למצוא את יצרנית הרכב General Motors.

לצדה, במקום השני במדינה והשישי בלאום, ניצבת הקולגה וענקית הרכב Ford. מעבר לאלו, במדינה מצויה חברת המזון Kellogg's, המוכרת בעיקר מעולם דגני הבוקר, חברת התרופות דיפלומט ועוד רבות.

זיהוי מוקדם – הייטק ומחקר

ניתן לראות ולקבוע כי מישיגן הקדימה את זמנה. עוד בתחילת שנות ה – 2000 החלה המדינה בקליטת חברות הייטק אל גבולותיה, פעולות אשר התשלמו, שכן בשנת 2002 דורגה החברה כרביעית מבין מדינות ארה"ב במספר העובדים בענף ההייטק, עם היקף תעסוקה העומד על 568 אלף עובדים.

לצד זאת, מהווה העיר מוקד פיתוח ומחקר עיקרי, וניתן לראות כי מישיגן שומרת בדבקות על המקומות השלישי והרביעי בדירוגים הנוגעים לעניינים אלו.

אקדמיה – יציבות כלכלית ושוק שלא נגמר

כפי שהבינה את חשיבות הסקטור הטכנולוגי, כך דאגה לשלב בו את עולם האקדמיה. שלוש האוניברסיטאות הגדולות במישיגן, הן אוניברסיטת מישיגן, אוניברסיטת המדינה ואוניברסיטת ווין, בעלות חשיבות רבה לפיתוח הכלכלה, שכן מושכות מדי שנה למעלה מ – 1.5 מיליארד דולר, המיועדים למטרות פיתוח.

מעבר לתרומתם הכלכלית, אוניברסיטאות אלו נחשבות ליוקרתיות, ומושכות אלפי סטודנטים מדי שנה אל עבר שטחי המדינה. בסך הכל, מגיעים לשלוש האוניברסיטאות המדוברות סך של 100,00 סטודנטים מדי שנה, ואלו, יחד עם שאר הסטודנטים במישיגן, מציבים את אוכלוסיית הקמפוסים של המדינה במקום ה – 8.

לקינוח – תיירות

אומנם מדובר על ענף כלכלה פחות משמעותי, אולם מישיגן משמשת גם כמוקד תיירות סקטוריאלי, אליו מגיעים בעיקר תיירים קנדים ותושבי ארה"ב, לשם מטרות דיג, ציד נופש וחקר טבע.

עיקר התיירות מתנקזת אל מישיגן עילית ולימות השונים, ומעבר להיותה מעסיקת ענק, עם 193,000 עובדים בכלל תחומי התיירות, המגיעים לגבולותיה מכניסים למדינה סכום משוער של 17 מיליארד דולר מדי שנה.

שוק הנדל"ן – פחות אפשרות תמרון

על פי מגזין Zillow, מחירי הנדל"ן במישיגן עלו במהלך השנה האחרונה בכ – 5.2%. אומנם נתון זה מעיד על שוק בצמיחה, דבר חיובי לאור משבר הסאב פריים, אולם יש לציין כי לרוב מדובר על מאפיין של שוק נדל"ן חם, הנשלט בידי המוכרים.

לראיה, ניתן לראות כי בניגוד ליעדים אחרים ברחבי ארצות הברית, הפער בין מחיר הנדל"ן המוצע למכירה, העומד על 175,000 דולר, לבין מחיר המכירה הסופי, העומד על 170,100 דולר, אינו גבוהה.

עדיין משחק לטובתכם

למרות היתרון המובנה הקיים לבעלי הנכסים, בחינת נתוני העבר וציפיות העתיד מצביעות על השקעה איכותית. מאז התאוששות המדינה, מהמשבר הכלכלי, ניתן לראות עלייה משמעותית במחירי הבתים החציוניים.

בעוד בשנת 2012, טרום תקופת ההתאוששות, עמד מחיר חציוני על פחות מ – 100 אלף דולר, מחירו של זה עלה עד ימים אלו בכ – 70%.

לצד עלייה זו, ניתן לראות את עליית מחירי השכירות, אשר עלו לאורך אותה תקופה בכ – 20%. שני אלו מאפשרים שני אפיקי הכנסה שונים למשקיעים. האחד, מהשבחת הנכס, והשני, מעליית מחירי השכירות.

מיסוי – החלק הפחות יפה של מישיגן

תחילה יש לציין, שבדומה לשאר אתרי ההשקעה בארצות הברית, ייתכן ויוטל מעבר למס הפדרלי מס מדיני ולעיתים אף מס עירוני. לדוגמה, דטרויט, עיר הדגל של השקעות הנדל"ן במישיגן, גובה מס בשיעור 1.25% בגין הכנסות של זרים בשטחה.

כמו כן, מישיגן אומנם מהווה יעד השקעה אידיאלי, אולם יש לציין כי שיעור מס הבעלות במדינה הוא מבין הגבוהים בכל רחבי ארצות הברית. לשם המחשה, בעוד ממוצע המס הלאומי עומד על 1.08%, שיעור המס הממוצע במישיגן עומד על 1.64%.

מעל כולן – דטרויט 

העיר הגדולה מבין ערי מישיגן, המהווה בית לכ – 667,272 תושבים במרכז העיר, ולסך של 3.548 מיליון תושבים בשטחה המטרופוליטני. בעבר, נודעה העיר בעיקר בשל תעשיית הרכב הענפה שפעלה בה, ובמהלך תקופת השיא שלה, נחשבה לעיר העשירה ביותר בכל רחבי ארצות הברית.

הכרה זו הביאה לנהירה של תושבים אל עבר מרכז העיר, שסביב שנות ה – 50, הציגה נתוני אוכלוסייה העולם על 2 מיליון תושבים. אומנם עם פיתוח תעשיית הרכב במזרח הרחוק חלה ירידה בקרנה והילתה של העיר, אולם עד היום מהווה דטרויט את מוקד תעשיית הרכב האמריקאית, עם מספר מותגים בקרבה, דוגמת קרייזלר, GM ופורד שצוינו לעיל ועוד.

מעוניינים להשקיע בנדל"ן במישיגן?

השאירו פרטים לשיחה עם מומחה השקעות


שיתוף ב facebook
שיתוף ב twitter
שיתוף ב whatsapp
שיתוף ב email
שיתוף ב print
שיתוף ב telegram
מאמרים נוספים שכנראה יעניינו אותך
דילוג לתוכן