קצת על העיר
קליבלנד היא העיר השנייה בגודלה במדינת אוהיו, המהווה בית לכ – 379,233 תושבים במרכזה, ובסל הכל לכ – 2,057,009 תושבים בשטחה המטרופוליטני. בעבר, בשל מיקומה הגיאוגרפי, על גדות נהר קויאהוגה, הפכה העיר למרכז ייצור וייצוא לאומי, ומסילות רכבת נפרסו ממנה אל עבר ערים שונות ברחבי ארצות הברית.
העיר בכלל, וענף הנדל"ן העירוני בפרט, ספגו מכה קשה במהלך המשבר הסאב פריים. אולם, החל משנת 2014 החל השוק להציג מגמת תיקון, כך שמדובר על נכסים במחיר מציאה לעומת שווים האמיתי. לאור הפיתוח הצפוי בעיר, ניתן להניח שערכם של נכסים אלו ימשיך לעלות בטווח הקרוב והרחוק.
נתונים כלכליים – מגמת שיפור תמידית
התמ"ג של קליבלנד עומד על למעלה מ – 120 מיליארד דולר. המספר האמור מייצג עלייה של 65% לעומת תמ"ג העיר בשנת 2009. אחת הסיבות לגידול זה הוא נמל התעופה הופקינס בעיר, אשר החל לפעול באופן מקיף יותר, ובשנת 2019 לבדה שילח כ – 51,000 טון סחורות אל יעדים שונים. אולם, ישנן סיבות רבות ונספות לגידול הכלכלי של העיר.
נתוני הגירה – מי חשב שירידה זה טוב?
אי אפשר לבחון את כלכלת העיר מבלי לבחון את ההון האנושי בה. אומנם נתוני ההגירה של העיר אינם מעודדים, שכן במהלך השנים האחרונות חל קיטון משמעותי בשיעור האוכלוסייה, אך נתון זה לא אמור להדאיג אתכם. ראשית, ככל ששוק הנדל"ן נתקל במצב בו ההיצע גובר על הביקוש, מחירי הנדל"ן יורדים, מה שפותח אפשרות לרכישת נכס נדל"ן במחיר נמוך.
שנית, על פי תוצאות המחקר "The Fifth Migration", אשר בחן את קיטון האוכלוסייה בקליבלנד, נמצא כי על אף הקיטון, בפועל מתבצעת נהירה המונית של אקדמאים אל העיר, כך שבמהלך העשור שבין 2016 – 2010, עלה אחוז האקדמאים בעיר מ – 10.6% ל – 16%. נתונים אלו, כפי שיוסבר בהמשך, יסייעו לעיר לקבע עצמה בעתיד כמרכז טכנולוגי יבשתי.
תעסוקה – שינויים מבניים ושיפור קבוע
במהלך 12 החודשים האחרונים, עלה שיעור כוח העבודה בעיר ב – 0.6%. תחזיות צופות המשך גידול המספר האמור, לאור שינויים מבניים שנעשו בשוק התעסוקה באזור. בין השינויים ניתן לראות פיתוח של תחום הביוטכנולוגיה, חקר תאי הדלק ותחומי הייטק נוספים.
על פי מגזין פורבס, העיר צפויה להפוך לאחד מבין המרכזים הטכנולוגיים של ארצות הברית בשנים הקרובות.
צמיחה זו אינה משפיעה על סקטור הייצור, המתפקד ביציבות לאורך שנים. החל מחודש יוני בשנה שעברה, עלה מספר מקומות העבודה בסקטור בסך של 3,000 מקומות עבודה נוספים, כמעט פי 2 מהגידול בתקופה המקבילה אשתקד.
מעסיקים גדולים – לא חסר
העיר נודעת בעיקר בשל היותה מעצמה רפואית. מכוני מחקר רבים, המשמשים גם כמעסיקים הגדולים ביותר בעיר, דוגמת Cleveland Clinc, המעסיקה לבדה כ – 32,251 עובדים מקרב תושבי העיר, מצויים ברחבי העיר. אותם מכונים ובתי חולים מבטיחים את פיתוח המדינה, עם היקף הכנסות שנתי הנאמד בכ – 25.5 מילארד דולר.
מעבר לאלו, בעיר מצוי מרכז המחקר על שם גלן, המשמש כמטה מחקר של NASA בעיר, מספר חברות Fortune 500 וכן גופים פיננסים גדולים, דוגמת Key Bank, Bank of America ועוד רבים.
סטודנטים רבותי, סטודנטים
מעבר לקליבלנד קליניק, המהווה גם בית חולים אוניברסיטאי מהנחשבים ביותר במדינה, בגבולות העיר שוכן קמפוס של אוניברסיטת קייס ווסטרן ריזרב. אוניברסיטה זו, אשר נוסדה אי שם בשנת 1826, נמנית כאחת מ – 65 החברות באיגוד האוניברסיטאות האמריקאיות.
קבוצה זו היא רשימת האוניברסיטאות הטובות ביותר ברחבי אמריקה הצפונית, ומשכך, מהווה העיר נקודת ריכוז לסטודנטים רבים, המהווים אפיק הכנסה נוסף למשקיעי נדל"ן.
שוק של שוכרים – הסיבה העיקרית לביצוע השקעות נדל"ן בקליבלנד
אחד הנתונים החשובים בנוגע להשקעות נדל"ן בקליבלנד הוא הפער בין מחיר הנכסים המוצעים לבין מחיר המכירה בפועל. בעוד המחיר החציוני של הראשון עומד על 89,900 דולר, מחיר המכירה החציוני נאמד בכ – 68,500 בלבד. מדובר על פער של כמעט 25%, המעיד על כוח מיקוח חזק מאוד שיש למשקיעי נדל"ן בקליבלנד.
נקודה חשובה נוספת היא לעניין חוזקו של שוק השוכרים, אשר על פי המגזין rentcafe, עלה בשנה האחרונה בכ – 3%. בהתאם לעלות הנדל"ן בעיר, מחירי השכירות זולים גם הם ומאפשרים מגורים בשכירות, שכן רק 22% מהנכסים בעיר גובים דמי שכירות העולים על 1,500 דולר בחודש. משכך, היקף הנכסים המושכרים בעיר עומד על 51%.
תשואה ומחירים
לעניין מרכז העיר, ניתן לראות כי המחירים מעט גבוהים יותר מאשר הפריפריה. מחיר מטר רבוע ממוצע באזורים אלו יעמוד על 1,288, וינוע בטווח שבין 2,122 – 1,022 דולר. דמי השכירות בעד דירות חדר ינועו בין 1,536 – 1,000 דולר לחודש, בעוד דירות גדולות יכניסו באזורים אלו שכירות חודשית ממוצעת העומדת על 2,432 דולר.
בפריפריה ניתן לפנות במידה ומעוניינים להשקיע פחות, ואולי לפנות לקהלים דוגמת סטודנטים. מחיר מטר רבוע ממוצע מחוץ לעיר ינוע בין 1,345 – 435 דולר. תשואת דירה גדולה באזורים אלו תעמוד בממוצע על 1,426, ותנוע בין 2,000 – 1,000 דולר, בעוד דירה קטנה יותר תניב תשואה אשר תנוע בין 1,359 – 600 דולר.
מיסוי
אחד היתרונות המובהקים בקליבלנד בפרט ובאוהיו בכלל הם תנאיי המיסוי, שכן נכסים במדינה לא מחויבים בתשלום מס מדיני בגין רכישת הנכס. לצד זאת, יש לציין כי בעד דמי השכירות ישלם בעל הנכס שיעור מס העומד על 30%. את שיעור המס האמור ניתן למזער על ידי הגשת דוחות מיסוי שונים לרשויות המדינה, דרכם ניתן לקבל פטור ממס עד לסכום של 4,000 דולר בשנה.
