לפניי שנצלול פנימה אל נושא הדיור המוגן, חשוב להבין את הסיבה שבגינה השקעות נדל"ן בצפון אנגליה נעשו אטקרטיביות במיוחד. תכנית פיתוח צפון אנגליה, שהוקמה ע"י ממשלת בריטניה נקראת Nortern Powerhous והיא הסיבה העיקרית לכך שמשקיעים רבים נוהרים לבצע השקעות נדל"ן בצפון אנגליה. התכנית כוללת עידוד חברות ענק לעבור לצפון המדינה ע"י הורדת מס חברות ושכירות נמוכה למפעלים ומשרדים, פיתוח תחבורה הכוללת רכבת מהירה מלונדון לצפון המדינה, הרחבת נמלי התעופה והים. כמובן פיתוח תחום החינוך והבריאות נכללים גם בתכנית.
האפקט של תכנית פיתוח הצפון באנגליה, משליך ישירות על הביקוש לנדל"ן ומקומות מגורים בצפון אנגליה, החל מאוכלוסיית הסטודנטים ועד לאוכלוסייה המבוגרת יותר שנוטה להתגורר בדיור מוגן.
כסוקרים את הנושא השקעה בדיור מוגן באנגליה, ראוי להתייחס לאוכלוסייה המבוגרת קצת יותר, שכן היא קהל היעד להשכרת הנכסים. הנתונים מראים, שאחד מכל ארבע מאוכלוסיית בריטניה יעבור את גיל 65 עד לשנת 2050 ו- 3.5 מיליון איש יעברו את גיל 85 עד לשנת 2035, כך נוצר מצב של שוק צומח, באנגליה ישנה דרישה ל- 14,000 מיטות נוספות בכל שנה בכדי לעמוד בביקושים של האוכלוסייה המתבגרת.
דיור מוגן סיעודי VS דיור מוגן אקסלוסיבי
הדיור מוגן באנגליה מתחלק לשתי קבוצות, שהמשותף להן הוא הענקת אפשרויות מגורים למבוגרים בקהילה, אך כשבוחנים השקעת נדל"ן בדיור מוגן, ניכר שההבדלים בין שתי הקבוצות האלו יכולים להיות הכף המכריע של ההשקעה שלכם.
אל הדיור המוגן האקסלוסיבי, הדיירים נכנסים מבחירה, הם בעליי יכולת כלכלית להעניק לעצמם חווית מגורים בפסיליטיז גבוה לצד דיירים בני גילם וליהנות ממעטפת שירותים רחבה. מרכיבים כמו רגשות, רצונות, צרכים אישיים, מניעים כלכליים, משברים מדיניים וכו' יכולים להכריע האם הם ימשיכו לגור בדיור המוגן או יחליטו לעזוב.
בקבוצת הדיור מוגן הסיעודי, למרכיבים אלה אין בסיס לקבלת ההחלטה על מעבר לדיור מוגן. למעלה משליש מהאנשים בגילאי 85 ומעלה זקוקים לתמיכה סיעודית, אם נחקור עוד קצת בנתונים נגלה שבאנגליה מעל 850,000 אנשים חיים עם דמנציה, נתון נוסף שעולה הוא שכ- 225,000 איש מאובחנים מידי שנה באנגליה כחולי דימנציה. זה אדם נוסף כל 3 דקות! מדובר בצורך לדיור מוגן סיעודי ולא כמותרות לדיור מוגן אקסלוסיבי. כך גם בזמנים קשים ומשברים, עדיין קיים צורך בדיור מוגן סיעודי למען המטופלים, להבדיל מדיור אקסלוסיבי.
עם כל הצער שבנתונים האלה, ברמה האנושית קודם כל. המשמעות של הנתונים האלו קריטית לקבלת ההחלטה לאיזו קבוצה אנחנו רוצים להשתייך בהשקעת נדל"ן שלנו. ראשית, הביקוש לדיור מוגן סיעודי איכותי באנגליה גבוה משמעותית מההיצע הקיים. שנית, להבדיל מהדיור האקסלוסיבי, הדיירים בדיור מוגן סיעודי חייבים את המגורים האלו, ובדר"כ ישארו לגור שם עד סוף חייהם. היכולת הכלכלית של הדייר אינה מרכיב של קבלת החלטה, מרבית הוצאות הדיור המוגן באנגליה ממומנות ע"י הממשלה, מועצות מקומיות באנגליה מוציאות כ- 17 מיליארד פאונד בשנה למימון דיור מוגן.
ומעבר להשקעת נדל"ן טובה בדיור מוגן סיעודי ישנו גם אלמנט של "תרומה חברתית" גם מרווחים כסף רב וגם מסייעים לקידום מטרה להנגיש דיור מוגן סיעודי באיכות גבוהה למטופלים.
השקעה בדיור מוגן באנגליה – מודל ההשקעה
לאחר שהבהרנו את המרכיבים החשובים שמאפיינים את הדיור המוגן הסיעודי לטובת המשקיעים, נדרש להבין מהו מודל ההשקעה.
לצורך ההמחשה של מודל ההשקעה, ניקח לדוגמא את אפשרות ההשקעה בנכסי דיור מוגן באנגליה שמחזיקה הרשת המובילה בתחום בתי האבות באנגליה
הרשת שמחזיקה ומפעילה כיום כ-15 בתי אבות ברחבי צפון אנגליה קונה בתי אבות בערים מרכזיות, משפצת אותם ומפעילה אותם מחדש תחת מודל ניהול יעיל ורווחי יותר. הרשת שמתמחה בטיפול בחולים סיעודיים, חולי דמנציה וקשישים הנדרשים לטיפול צמוד והשגחה של רופאים ואחיות מספקת שירותים ברמה גבוהה ודיור איכותי
הרשת מוגדרת כרשת הדיור לאוכלוסיית הגיל השלישי המובילה בצפון אנגליה, ולמשקיעים ניתנת האפשרות לקחת חלק בתעשייה של 20 מיליארד פאונד בשנה.
המודל הוא פשוט, המשקיע מסייע לרשת להגדיל את היצע המיטות שלה ובהתאם לכך להגדיל את ההכנסות שלה ובתמורה הרשת מבטיחה דמי שכירות בתשואה של 10%! בחוזה חתום מראש ל- 25 שנים. ההסכם שחותם המשקיע נחתם ישירות מול חברת האם אשר מחזיקה בכל בתי האבות, מה שמקנה ביטחון למשקיע, ההתחייבות הכספית היא של הרשת כולה.
בנוסף, ישנה התחייבות לקניית הנכס חזרה ע"י הרשת עם תחנות יציאה קבועות מראש בחישוב עליית ערך לפי זמניי היציאה.
שנה 10 – 15% עליית ערך, שנה 15 – 20% עליית ערך ומשנה 20 ומעלה – 25% עליית ערך.
השקעה מסוג זה, הינה פאסיבית לחלוטין מצד המשקיע. הנכס מנוהל על כל היבטיו ע"י הרשת שמחזיקה ומפעילה את בית האבות, ללא דאגות הנובעות מהחלפת דיירים, תיקונים שנדרשים בנכס וכד'.
השקעה בדיור מוגן באנגליה – סכום כניסה ותהליך הרכישה
הסכום הנדרש להשקעה בדיור מוגן הוא כ- 60,000£. בשקלים מדובר על סדר גודל של 270,000 ₪ תלוי בשער מטבע הפאונד, שכרגע נמוך בצורה היסטורית מה שמוסיף לכדאיות ההשקעה גם את ההזדמנות להרוויח מעליית שערי המטבע. יש צפי לעלייה משמעותית בערך הפאונד בקרוב.
תהליך הרכישה, מורכב מ- 3 שלבים
- בחירת יחידה באחד מבתי האבות הזמינים באותה נק' זמן למכירה, שבפגישה מסודרת יוצגו כל הנתונים אודות היחידות הזמינות. בכדיי לשריין את היחידה על המשקיע להעביר סכום של 500£ לרשת בית האבות.
- מינוי עורך דין מטעמכם שילווה את תהליך העסקה, חשוב מאוד שלכם יהיה עורך דין מטעמכם שיקבל את החוזים, יעבור עליהם ויעביר לכם את עיקרי הדברים בחוזה. תוכלו להעלות מולו שאלות והערות והליך זה חשוב מאוד עבורכם ע"מ שתוכלו להשקיע בראש שקט, עם ידע וביטחון. אחרי שהחוזים לשביעות רצון כל הצדדים עליכם לחתום עליהם וגם להעביר את יתרת התשלום לחשבון הנאמנות של עורך הדין שלכם.
- לאחר ביצוע העברת התשלום וחתימת החוזים, עורך הדין שלכם יבקש ממכם אישור לבצע "החלפת חוזים" ויבצע רישום בטאבו של הנכס על שמכם – תתחדשו!
